下手太快，万科把国企的地“抢了”

作者：投拓江湖团队

来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

在昨天下午的时候，地产投资圈里面，有一个新闻事件刷屏了。更准确说，是一个盖有保利和中海，两家国企鲜章的情况反映函件，在各大微信群刷屏了。

事情的梗概很简单，就是保利和中海两家房企，向佛山南海自然资源分局反映情况，话说万科拿地不讲规则，不按套路出牌，导致国有企业没拿地，让国企丧失了公平竞争的机会。

这场土拍，其实是在7月12日的时候就完成了，竞拍的土地是佛山市海南区三山新城的一个245亩的地块。在此前佛山制定的土拍规则里面，哪家房企如果最先报出双封顶（价格封顶和移交保障性住房面积）的报价，土拍流程就可以提前宣告结束。

参与此次地块竞拍的房企，总共有8家，包括万科、保利、中海、美的、龙光、华润、华侨城、招商。这八家房企里面，角色最为特殊的是保利，保利在这块地旁边，有已经开发的项目，在管理成本上有优势，也一直想拿这块地。按照正常的逻辑来讲，保利拿这块地的决心是最高的，至少比其他房企高出一大截。所以，保利没拿到这块地，心里的落差也是最大的。

土地拍卖进行的前一个小时，大家都在按规则竞价，一直竞价到509020万元。然后大家又花了一个小时竞无偿移交保障性住房，可能是万科觉得这样一直搞没意思，想早点结束。在上午11时45分的时候，万科突然加价，跳加了8000平米的无偿移交，直接把无偿移交保障性住房的面积，干到了25000平米，然后土拍结束了。

万科最终拿下的这块地，总计容建面47.1万平，成交楼面价是10758元/平米，但是算上配建和无偿移交的实际楼面价，在22700元/平米左右，溢价率在21%左右。这块地刷新了佛山三山新城的楼面价最高记录，同时也刷新了佛山市的地王排行榜，能够排到佛山地王前三强。

这个地块总共分ABCD四个地块，其中商住用地为BC两个地块，剩下的A和D地块，都是配建的地块，分别需要配建一个36班的小学，以及三级的综合性医院，医院的计容建面还不能低于10万方，总投资还不能低于13亿元。这样算下来，这块地的其实土拍入门的门槛就很高。对广东不太熟悉的人，肯恩会以为这么高的条件是产业勾地，实际上这块地并不是勾地，这在大湾区拍地比较常见，特别是单地块面积比较大的土拍，更加常见了。

从国企的实际角度出发，相对于万科的这种“不按套路”出牌的加价模式，国企确实有点伤不起。因为国企的内部审计很严密，出价也只能按照公司的制度进行，不能在现场乱来，否则在审计面前就说不清楚了。因此，这里的中海和保利两家联合向佛山南海自然资源分局去函反映情况，并不是国企本身竞争能力不行，是真的被规则限制了。

佛山南海自然资源分局的反馈也很迅速，在昨天晚上的时候，相关负责人就跟一些媒体透露，他们不会支持中海和保利的请求。因为交易规则是公开透明的，保利和中海的诉求不太合理。

不过，这已经不是近期万科抢走保利的第一宗地了，在6月底的中山马鞍岛1003亩巨无霸地块的土拍中，也是万科最终力压保利，最终拿到了土地。

有人问我们怎么看这件事，我们就两点看法：

1、这个公文写作，还是很具有代表性的，简单精悍，一页纸三段话把问题和诉求讲清楚。作为投资人，可以学习一下这个公文写作范本，在关键时候的看家本事，这是用得上的。

2、实打实地讲，这两家国企投资部的投资总，个人工作做得非常出色，必须得加鸡腿加工资。解决问题不仅局限于一个地块，已经能够从制度的根源去思考问题，去申请改变规则，让国企能够更加“公平竞争”。

不过，现实很无奈，佛山南海自然资源分局已经否定了这个请求。既然让整个市场规则改变难度太大，国企还是要先想办法解决公司内部的制度问题，这样更快一些。

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原标题： 下手太快，万科把国企的地“抢了”