丁祖昱评楼市 
铛煮山川，粟藏世界，有明月清风知此音。呵呵笑，笑酿成白酒，散尽黄金。
作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls)
三条红线和贷款集中度政策出台后，房企融资供需两端持续收紧。2021年上半年房地产融资合规审查方面的政策监管也在持续加强，上海、北京、深圳等地严查经营贷款违规入市，此外，为防范房企债券违约金融风险，严控城投公司、弱资质企业发行公司债。
据CRIC不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。从单月融资情况来看，2-6月房企的融资水平均处于低位，单月融资量在千亿元左右徘徊，近五个月的平均融资额不足千亿元。
在各种政策持续收紧下，房企融资规模大幅下降，政策推进下房贷集中度管理成效初显，银行业房地产贷款同比增速创历史新低，从政策调控的稳定性、连续性来看，下半年融资环境将维持收紧态势。
典型房企融资规模同环比双降
在融资环境不放松的背景下，房企融资限制仍然颇多，房企融资水平处于低位。2021年上半年，房企累计融资总量为66534亿元，环比下降22%，同比下降27%，房企融资压力持续凸显，同时部分房企降杠杆意愿增强，整体融资量下降明显。
聚焦CRIC监测的典型房企来看，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。一季度融资额同环比双降，且仅高于2018年三季度水平，二季度下降幅度更大。
月度数据也呈现下滑趋势，2021年6月100家典型房企的融资总量为1067.08亿元，环比上升12.7%，同比下降39.7%。其中1月融资额环比涨幅最大，达到1807亿元，年初额度相对宽松的情况下，叠加上半年偿债高峰，房企积极借新还旧。2月，房企融资再被收紧，持续至6月融资水平均处于地位，单月融资量在千亿上下徘徊，近五个月的平均融资额不足千亿元。
未来在政策调控持续下，房企融资压力持续，融资量或将维持当前较低的态势。
图：2018年-2021年上半年房企季度融资情况（单位：亿元）
备注：1、外币融资统一按融资当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷和一般银行贷款；
2、如没有特殊说明，本文所有的2021年上半年融资数据统计均截止至2021年6月21日。
数据来源：企业公告、CRIC整理
超六成房企融资总量下降
上半年，仅有36%的房企融资总量有所增加，规模减少的房企中有约30%的企业同比降幅超过50%。
从梯队上来看，四个规模梯队的房企融资量均呈现同比下降，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比减少53.50%至922亿元，而TOP11-30规模的房企融资规模下降幅度为23.48%，降幅最小，主要在于该梯队的房企规模增长诉求较大，虽在融资收紧下融资量有所下滑，但仍保持较为相对积极的融资态度。
表：2021年各梯队房企融资规模变化（单位：亿元）
数据来源：CRIC
单月数据来看，6月共有26家房企发行债券，发债企业个数比上月减少1家。其中，招商蛇口发债最高，发行了21.6亿元的公司债，同时也发行了15亿元的超短融资券；而从发债年限来看，保利发展发行的公司债年限达到7年，时间最长。从债券发行利率表现来看，中海发行3年期的20亿元公司债利率最低，年化利率为3.25%。
值得注意的是，2020年四季度以来房企发债及到期债券呈现“剪刀差”，房企发债量小于到期量，房企偿债压力一直处于承压状态。
其中，7月债券到期数量增加6笔至41笔，合计613.82亿元，环比上升19.3%，房企偿债压力将再次上升。到2021年下半年，房企的到期债券为3505亿元，较上半年减少19%，虽偿债压力有所缓解，但仍属于历史较高位，叠加下半年融资环境持续收紧的态势，下半年房企融资将会更难，房企融资压力将持续。
图：房企2020年以来发债及到期债券情况（单位：亿元）
数据来源：企业公告、CRIC整理
融资成本持续下降
截至2021年6月，100家典型房企新增债券类融资成本为5.59%，较2020年下降0.48个百分点，其中境外债券融资成本达6.86%，下降0.97个百分点，境内债券融资成本4.40%，较2020年下降0.03个百分点。
上半年融资成本下降主要原因在于，TOP10房企如招商蛇口、保利等融资成本相对较低的龙头企业发债量较多，其中境外融资成本下降了1.66个百分点；同时TOP31-50的房企中远洋、越秀发行了数额较大的境外债，使得该梯队房企境外融资成本下降0.73个百分点。
单月来看，6月房企融资成本6.45%，环比上升1.12个百分点，同比下降0.43个百分点。其中境外融资成本8.37%，环比上升1.66个百分点；境内融资成本4.60%，环比大幅上升0.81个百分点。
值得注意的是，房企境外发债成本分化愈发严重，低成本的企业如中海、越秀等房企利率不到3%，而部分成本较高的房企高达14.5%。具体而言，房企的境内融资利率在2.63%-7.00%之间，部分排名31-50梯队的企业发行公司债利率相对较高，拉高了融资成本；境外融资利率范围则为4.625%-14.50%。
表：历年典型房企债券类融资成本
备注1：仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含各类贷款等
数据来源：企业公告、CRIC整理
在融资环境持续收紧的状态下，预计下半年房企融资将持续分化。财务优秀的房企将获得更高的融资额度，有利于企业调整融资成本和结构，从而在发展及集中供地中受益；而债务状况较差或者杠杆较高的房企，融资量增长受限，同时，部分房企的新增融资成本或将上升，短期此类房企仍将以降杠杆为主要目标。
未来房企应积极拓展更加多元化的融资渠道，优化债务结构，降低融资成本。上半年落地的公募REITs，以及支持住房租赁发展的政策推进加码，或将成为房企融资突破的新方向。
同时，企业运营方面应持续优化组织架构，持续提高运营能力，深化销售渠道，加快销售端现金回流。未来“产品为王”仍是行业破局之道，房企应持续打磨自身产品力，提高自身盈利能力。
附表：2021年上半年部分房企融资相关政策
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
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