绿城“不绿”|地产年鉴⑤

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2022-03-31 13:55 1127 0 0
在我国房地产发展史里,绿城中国应该是较为特别的存在。拥趸者对其赞不绝口,但评判也颇多。

作者:杆姐

在我国房地产发展史里,绿城中国应该是较为特别的存在。拥趸者对其赞不绝口,但评判也颇多。尤其去宋卫平化纳入中交旗下后,关于绿城的争议是越来越大。

此前有杆友让我关注绿城的财报,今天杠杆地产2021年地产行业财报拆解“地产年鉴”栏目就来看看。

01 营收高增长,但毛利率、净利率还是降了

从营收等数据来看,如今的绿城中国在行业逆势里是比较稳的。比如合同销售额3509亿元,同比增长21%,其中一二线城市销售额贡献占比80%。区域分布方面,长三角占66%、环渤海18%、成渝4%、大湾区及长江中游区域分别占3%。可见长三角依然是其销售重地。

2021年,绿城中国收入1002.4亿元,2020年这一数据为657.82亿元,同比增加了52.38%,这一增速在其近9年来都属于最高的,此前最高的2017年也不过44.79%,2015、2013年甚至还是负数。2019、2020年也是个位数。难怪这次绿城中国打破了一发业绩股价就跌的魔咒。


利润虽然没有营收增速那么亮眼,也算不错。2021年绿城中国年内利润76.87亿元,同比2020年的57.63亿元增长了33.4%。

上图业绩公告数据里杠杆地产看到,绿城中国的销售成本同比增速是高于营收增速的,2021年为820.7亿元,同比增速63.5%。这导致其毛利增速并不亮眼,为16.7%。

2021年,绿城中国毛利率为18.1%,较2020年的23.7%下降5.6个百分点。其中物业销售毛利率17.5%,同比下降6个百分点。

如业绩公告所言,一是房地产行业形势的变化,毛利率下降,另近年来受限价影响,品牌价值溢价未能充分体现。

但期间绿城中国的销售开支、行政开支、财务费用等同比增速均不高,分别为23.9%、19.3%、3.1%,加上分占联营公司业绩大幅上升,从2020年的6.95亿上升至2021年的17.37亿元,导致最后绿城中国的年内利润增速还可以。

图片来源|东方财富网(特此感谢)

不过值得注意的是,绿城中国的归母净利润同比增速并没有这么高,为17.7%、44.69亿元。且这一增速是其近3年来的低位。纵向来看,绿城中国的这一指标增速起伏不定,比较魔幻。此外少数股东权益也涨得厉害。

2021年绿城中国的净利率7.67%,比2020年低了1个多百分点。

02 黄档绿城

资产负债来看,绿城中国2021年流动资产4582.54亿元,比2020年末的3690.72亿元增长了24.16%;

非流动资产627.89亿元,资产总额5210.44亿元,同比2020年末的4142.82亿元增长25.8%。

截至2021年末,绿城中国总负债4133.98亿元,同比增加25.39%。其中流动负债同比增加31.1%,为3123.90亿元;非流动负债同比增加10.4%,为1010.08亿元。


净负债绿城中国为52%,比2020年末的63.8%下降11.8个百分点,1年内到期借贷余额为320.53亿元,占总借贷的25.1%,比2020年末的27.3%少了2.2个百分点。不过杠杆地产发现,三道红线方面绿城中国还是黄档,尚未变绿。

对此绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强曾说,上报监管部门三道红线的计算口径和财务披露口径稍微有些不同。

截至2021年末,绿城上报监管部门的现金短债比为1.7倍(2020年底为1.4倍),净资产负债率为53.5%(2020年底为64.6%),剔除预售帐款后的资产负债率为70.3%(2020年底为71.2%)。

流动性来看,截至2021年末,绿城中国有存款及现金(包括银行抵押存款)714.9亿元,2020年末这一数据为652.03亿元,其中销售监管资金109.51亿元,比2020年末的141.28亿元少了30来亿。

03 拿地较猛背后的品质拷问

在房地产行业一片储粮过冬的动作里,要规模的声音近乎罕见,绿城算是一个。业绩发布会上,绿城中国执行董事李骏表示,绿城的“战略2025”中长期目标不会调整。”

所谓“战略2025”目标,就是到2025年,绿城的房产开发业务合同额要达到4500亿元,房产代建业务合同额要达到1500亿元,新兴业务合同额要达到400亿元。

不过从2021年绿城的合同额及增速来看,即便是在周期底部,只要不出现大的波动这一目标似乎不难实现。

截至2021年末,绿城中国有土储256个,总建筑面积约5881万平米,其中权益建筑面积约3276万平米,平均楼面地价约每平米7182元。

图表来源|中指研究院(特此感谢)

2021年绿城拿地算是比较猛的。根据中指院发布的“2021年中国房地产企业拿地TOP100榜单”,绿城拿地金额969亿元排名第6位,比大佬招商蛇口、融创等还多。

不过在扩规模过程中,绿城的楼盘品质似乎也正受到拷问,甚至出现了安全事故、造假等,连绿城的发源地杭州,这两年对绿城楼盘的吐槽也不少。杠杆地产的北方合伙人看过不少绿城的项目,他的反馈就是老的楼盘比新楼盘品质普遍要好。

当然,这些问题也并非绿城一家独有,只是人们心里对绿城的期待值更加高。毕竟绿城的品牌溢价也高啊,这些都需要购房者买单的……

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 绿城“不绿”|地产年鉴⑤

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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