资产界 
最及时的信用债违约讯息，最犀利的债务危机剖析
作者：Osyth
来源：资产界
2026年7月25日，深圳，存量资产焕新大会现场。台下坐着银行、AMC、城投、商业运营各路从业者，所有人心里装着同一份焦虑：好地段写字楼租不动，抵债商场打折也难出手，老房子砸钱改造，又怕收不回成本。
而台上的王永磊穿一身浅灰西装，语速慢悠悠的，没有堆砌专业模型，只拿着一个个真实项目慢慢聊。
他说，政策、低价资产、REITs三条路都通了，但能完整盘活一整栋存量资产的人，实在太少。
演讲开始前，我们曾在会场侧边的休息区坐下来闲谈。
他执掌的厚几集团，在全国铺开120多家分支机构，一年经手的项目投资规模300亿，前后参与改造过上百座老旧商业类项目。
可聊起业务，他很少提营收和规模，总绕回一件事：怎么读懂一座城市藏在街巷、老楼里的独有基因。
01
每一栋老楼里
都藏着一座城市的根
王永磊做项目有个习惯：拿到地块先不急着做规划，反倒先扎进当地翻老故事、挖本土文化，做好项目策划定位。
最出圈的是重庆洪崖洞。
早年只是江边乱糟糟的棚户区，产权纠缠不清，谁都不看好这片地能做成商业。
当时的团队没有立刻动工，反而请来古建筑专家，一点点梳理巴渝吊脚楼的千年脉络，摸清山城依山而建的生活肌理。
等吃透了这片土地的文化底色，才分层打造步行街，白天主打观光，夜里做市井烟火，美食、文创、沉浸式体验各占一层。
如今这里常年客流不断，流量几乎全部来自游客的自发传播。
可光有人气不算长久生意，网红项目最怕只有短期流量、没有稳定收入。
王永磊在全国复制洪崖洞模式时定下规则，绝不能原封不动照搬重庆洪崖洞的建筑模样。
到岭南就深挖岭南风情，去西北就贴合古楼兰风貌，每一座新项目都要重新扎根当地文化。
只有做出不可替代的差异化内容，客流才不是昙花一现，收入才撑得起长期运营，后续对接REITs才有真正的底层现金流可言。
郑州老火车站前区商业改造又是另一番故事。
这片区域环境复杂，既有老民居前区，又有成熟批发市场，还有老商城遗址，二七纪念塔，多元化文化元素叠加，新改造项目单纯做零售根本挤不出活路。
团队翻遍当地百年发展历史和聚居的烟火旧事，以及郑州二七德化步行街的发展历程，最终定调"老郑州、新青年、新潮流"。
有的项目完整保留老城街巷肌理，放进非遗工坊、国风剧场、本土小吃、潮流集合店；也有的项目从内到外全部焕新，业态内容重新更替，引入时尚，年轻人聚集的业态和品牌。
从重庆的吊脚楼到郑州的老商圈，业态截然不同，但王永磊的路径始终如一：先找到故事，再填空内容，空间和业态自然有了灵魂。
这套方法在团队内部早已固化成一条工作铁律："无策划不规划，无定位不招商，无多赢不运营。
这也契合了厚几集团“先人后己，厚人厚几”的经营理念。
所谓策划，本质就是读懂一座城的根；运营，就是唤醒一片区域的消费。
02
三重积淀
从建筑到资本，从增量到存量
这份凡事深挖文脉的做事思路，并非凭空得来，是王永磊在十余年职业生涯里一步步磨出来的。
王永磊出身于建筑家庭，自幼耳濡目染，又恰逢中国城建与地产高速发展期，大学攻读建筑类专业几乎是顺理成章的选择。
毕业后如果沿最安稳的路径走下去，进设计院绘图、去房企做项目管理，日子不会差。
只是这条路与商业运营毫无交集，也不是他心中真正的职业图景。
他不甘心只做一颗螺丝钉，总想跳出单一技术视角，去理解空间背后人的需求。
2008年前后，他创办了一家互联网公司，核心产品是一座线上立体商城。
从平台搭建、融资谈判到商家招募，每一个环节王永磊都全程跟进亲力亲为。
这个项目当时引起了不小轰动，因为它将数百条实体商业街以三维形态搬上互联网，让逛街这件事在虚拟空间里重现。
虽然项目最终未能长久运营，却让他彻底想明白一件事：建筑不是钢筋水泥的堆砌，是给人用的，是长在土地上的，有需求属性的空间容器。
这次试水结束后，他回到自己熟悉的建筑领域，但换了个切入点——他去了万达，经手了上百个商业综合体。
万达那套体系，速度快、标准严、执行坚决。
几十万方的项目，施工、招商、物业、政府几方同时推进，工期和成本死死卡住，谁慢了就出局。
几年下来，他练出了一身本事：项目策划、商业规划、项目管控、招商运营，到后来的商业金融，他把这个行业的方方面面都深入学了一遍。
项目哪个环节容易卡壳、哪类商户可能掉队、政府审批的瓶颈在哪，他开始心里有底。
但万达的体系也让他隐隐生出一种不对的感觉。
一套模板复制到全国，千城一面，青岛和重庆的商场，走进去没什么区别。
那些属于每个城市自己的东西，在标准化的过程中被磨掉了。
他渐渐萌生一个念头，与其替别人复制模板，不如自己下场做有文化辨识度的项目。
可盘算一圈后发现，运营管控他已经驾轻就熟，但要把想法真正落地，还差一门功课没修：资本运作。
项目改造完怎么估值、怎么退出、怎么跟城投和AMC谈回报，这些他没有概念。
带着这些问题，他考入清华攻读工商管理硕士，系统性学习财务会计，企业战略，金融，企业管理、基金运作、资产证券化，这让他有了更加全面的角度来审视项目和重新定义自身的工作。
“一套改造方案不能只算建安花销，还要测算长期NOI、资本化率、REITs退出周期，看懂城投、AMC、市场投资人各自的收益诉求。”人文和城市战略类课程则把他从单栋建筑拉到整座城市，学会从城市发展和文脉传承的维度评判项目价值。
设计改造、运营落地、资本周期，三套思维在这里真正融为一体。
毕业后，他没有选择进入金融机构或大型房企高管团队，而是看到了一个被忽视的市场。
2016年，地产增量红利仍在，头部商管基本只承接十万方以上大体量标杆，中小型老旧街区、无人问津的存量物业市场空白巨大。
王永磊顺势与原万达集团副总裁陈平联合创办厚几集团。
早期只做第三方全链条服务，依托万达练就的落地管控能力快速铺开。
后来各地城投积压大量低效存量，他结合自身总结的资本逻辑，升级出"三帮模式"：帮政府找盘活资金、规范管控资金、打造长效经营性收益。
他做项目有一个原则：以终为始。
先想好资产怎么退出，再倒推改造方案，确保完工那天资产能卖得掉、能变现。
03
存量窗口期已开
但缺懂文化又懂资本的手
聊起行业走势，王永磊看得温和又清醒。
他说，过去那种好日子结束了。
早些年，开发商靠学校、医院、办公楼把地价抬起来，再卖住宅回笼资金，一套“四菜一汤”的打法跑了十几年。
但“三区三线”一划，城市边界锁死，再也摊不了大饼。
发展只能向内挖，从存量里找空间。
另一边，消费者口味也变了。
以前逛商场是为了买东西，现在年轻人走进一个空间，要的是故事、是体验、是能在朋友圈发一张好看的照片。
纯零售的生意，越来越难做。
他往外看了一眼会场，又转回来说：现在市面上最不缺的就是低价资产，国有平台在出，城投在出，银行抵债的在出，不少核心物业价格还在下跌。
但他停顿了一下，语气里带着一种笃定，资产有的是，真正缺的是能把资产盘活的人。
“那种既懂政策、又会运营、还能算资本账、最后还能读懂一座城市文化的人，整个行业一只手数得过来。”
对于手里攥着大批不良资产的银行和AMC，王永磊有一些实在的建议。
“别急着打折甩卖。”这话他说得轻，“在当下这个人人抢跑的市场里，能忍住不抛售，比什么都难。”
他接着说，“找懂行的人一起把地块的文化挖出来，把现金流养起来，等项目成熟了，通过公募REITs或者大宗转让退出，长期赚的钱一定比仓促卖掉多得多。”
他又补充了一句，“那种千篇一律的底商，没什么意思；真正有潜力的，是一二线的工业遗存、县域里的老街、商场里没人要的冷区，这些东西里面才有故事。”
聊到厚几接下来的方向，他说，“还是会沿着文化这条线走，洪崖洞里被验证过的模式，会继续复制到更多地方，尤其会下沉到更加有需求的市场区域。”
同时，他正在搭建一个数字化平台，把文化定位和空间规划方法标准化，让那些中小城市的老城改造，不用每次都从零开始摸索。
闲谈快结束时，我问他，如果现在见到三年前的自己，会说什么。
他愣了一下，然后笑了，说出口的话倒不复杂：“组织结构可以再大胆一点，数字化应该更早开始布局，应该更早全身心扎进存量这条赛道里”。
行业里多数人还在等着增量回归，王永磊却已经提前走完了存量探索的全程。
不是靠蛮干，而是把资金、改造、运营、退场每一环都提前算清楚，才敢扎进那些旁人避之不及的老街巷、闲置楼宇，从砖瓦缝隙里翻出城市的旧事。
而贯穿始终的那条线，永远是独属于这片土地的文脉，也是项目能长久活下去的根。
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