年后首个休息日,黄其森在中国院子开了一整天会!

路数 路数
2021-02-23 10:17 160 0 0
黄壮士不是断腕,而是割肾。

作者:很勤奋的路数

来源:路数(ID:ilushu)

放话春节假期不休息的黄其森,在节后的第一个休息日里,也没闲着。

2月21日,在北京,他再次坐在了泰禾中高管们的面前。

这一天,他召开了“泰禾北京区域汇报会”。这也是泰禾北京城市公司辖区内项目复工复售的会。

这场会,从上午一直开到下午。他们把泰禾在北京的每个项目都做了非常详细的盘点:

多少货值;遇到的问题;涉及的金融机构、债权方、工程方,有什么卡点,可以怎么解决;接下来如何复工、销售、回款;等等。

不久前的年会上,黄其森重申过要启动项目的复工复产。至少2月21日北京会上的种种可以说明,泰禾有做前期准备工作。

也因为,长达至少8个月的债务重组进入尾声。泰禾终于可以缓过神来,分出精力,喘上口气,一步步履行对业主的责任。

不管你信不信,泰禾(000732.SZ)流年不利的故事进入了第二季。主题是:复工复产复售。

当然,饭得一口一口地吃,路要一步一步地走。这一季的故事,初略估计也有得写。

1

这家福建企业,在2000年左右来到北京。

在黄其森口中,北上不是简单拍脑袋。因为北京是首都,北方人格局大。在这样的文化基奠下,诞生泰禾院子系产品。

去年9月高管会,他还提过一嘴:2013年前后泰禾在北京拿了不少地,让不少开发商心里不服气。“怎么突然从一个福建开发商,变得这么牛。”黄其森当时说。

泰禾牛吗?

反正2月21日汇报会上,盘出来的货值,把胆小的路数吓了一跳。

仅仅就北京而言,泰禾截至目前拥有的可售货值超过400亿。

这是什么概念,基本上在北京市场能位于土储排行榜的前列。当中几个重点项目的货值如下:

中国院子112.5亿;大兴中央广场83亿;西府大院43亿;北京公馆43.7亿;金府大院40亿;等等。

按2020年半年报所列,有14个项目在北京。对比开工时间、开发进度等指标,开发结转之慢,路数无力吐槽。或许因为慢,泰禾在北京有这个数量的货值 ▼

路数匡算,未售面积约60万平方米,未结转面积约100万平方米。按照每平方米仅7万简单算,超400亿货值成立 ▼ 

若将复工复产比作做饭,米已在锅里。

2

但米的质地如何?

北京这400多亿货值里,有不少是现房。

这一次,黄其森把压箱底的货,都要放出来了。

划个重点:中国院子要入市了!还是现房!

听名字就很霸气。它也曾叫过运河岸上的院子、上河美墅。

路数了解到,中国院子共200多套,目前还剩66套,有中式风格的也有欧式风格的。价格从几千万到上十亿不等。剩46套毛坯。

12套楼王,货值62.1亿;独栋货值50.4亿。总计112.5亿。

地段什么的,各位自行查验和北京市级行政中心的距离。换句话说,项目很大一部分,不愁卖。

中国院子,之于泰禾有符号化的意义。它是泰禾开始摸索中式建筑的开始。没有中国院子,就没有泰禾后来的院子产品。

用黄其森的话来说,院子之于泰禾,是战略、是文化、是创新。

所以战投万科看上泰禾什么?不排除答案是泰禾在高端项目上的产品打造能力。

在中国地产公司里,还能做出一点产品特色的规模化上市房企,泰禾算一家。这点不容否认。

万科的祝九胜去年肯定过,泰禾更多是资金和融资问题,产品力、技术能力非常不错。

3

泰禾和钉子户债权人——信达的债务谈判,已经七七八八。泰禾做了妥协,从有的合作项目中撤出,换来相应比例的资金,以缓解流动性。

接下来,等待泰禾的是数量更为庞大的群体:泰禾业主们。那一位位眼巴巴等着盼着复工复产的钉子户们。

你我他都知道,泰禾接下来的复工复产之路并不轻松。

资产本身的流动性是一方面。比如北京的400亿货值,据了解,约1/3处于被冻结或被抵押状态。

泰禾在努力赢取金融机构、债权方、政府等方的理解。好在目前,陆续有金融机构给予支持。

销售定价,也不容忽视,这关乎日后公司的利润。“解决卡点问题之后,也是希望在合理的价格基础上尽快销售,产生现金回流。”知情人士甲对路数称。

有的项目,还要解决和总包的欠款纠纷。比如北京院子二期,新施工方能否如期进场,还取决于项目原先的总包——中铁建,同意不同意,让步不让步,讲不讲央企的社会责任。

泰禾过往一连串的事件里,有形形色色的力量在当中角逐。但别忽略重要的基本客观事实:

①泰禾不是所有的项目都停工

②有的项目没到交房时间,别过早判断烂尾

③怎么算,泰禾都不是资不抵债

之前就有泰禾投资者对路数感慨过,如果2019年泰禾能够留下一部分资金作为避免逾期交付之用而非全部还债,也许就没有2020年那些事。

的确,就泰禾在北京的项目来说,截至到2020年6月30日,路数匡算,剩下的投资额其实不到40亿。 ▼


所以泰禾的流动性,是真的很很很紧张。不然不会连40亿都没有。

4

复工复产之路不轻松,并不代表不复工。

路数了解到,从2月底开始到5月,泰禾会有一波复工复产潮:北京、广深、上海、福州等地有近30个项目会陆续复工,包括此前停工的部分项目。

有的本就在建的项目,已复工。比如,2月20日出现在泰禾官方抖音上的济南院子,施工方为中建三局。

有的项目,在今年1月就有非常具体的复工方案。比如北京拾景园二期。方案详细到墙面、石材修补等等细节。各位且看 ▼

能复工复产,不是件坏事。

但落地执行的效果,要用实际行动验证。

黄其森2月21日也反复强调要保证产品品质。

如果和葛洲坝的合作能谈成,将会是泰禾复工复产的一剂强心剂。

节前刚见完。春节后,在距离北京2200多公里的深圳,双方又见面了。

2月18日,葛洲坝一行人等前往深圳;

2月19日一早,葛洲坝考察完泰禾深圳院子,到泰禾广深区域公司会议室开会。中午扒完盒饭,葛洲坝按不同业务条线找泰禾详谈。

工程口的找工程口,法务口的找法务口…效率之高,令人咋舌。

泰禾在深圳有对债务重组来说至关重要的项目——深圳院子,货值达约200亿。它有多重要,答案在3月的某一天会揭晓。

据路数了解,双方洽谈的一个方向是:

葛洲坝以总包身份进入到泰禾项目中。粗略概括为:包工头、施工方。

因为葛洲坝认可泰禾产品的品质。葛洲坝董事长陈晓华相对也较为年轻、有活力、有干劲。

葛洲坝不是一般性质的包工头。作为央企,它的一大优势是融资利率低。如果葛洲坝能融资代建,对于泰禾不是坏事。 

双方在项目股权上,也不是没有合作的可能。双方基因里有个共同点,即有高端项目的开发经验。对应泰禾院子系产品的是葛洲坝的中国府。

也可琢磨下年前葛洲坝官微上的用词,比如:

对黄其森一行热烈欢迎;

有强大的融资能力、工程建设能力,与泰禾理念相通,优势互补;

精选优质项目,在项目股权合作、施工协同、商业配套服务、未来社区建设等领域加强对接,共同实现房地产业务健康发展。

不管怎么样,泰禾对葛洲坝的需求会远远大于葛洲坝对泰禾的需求。

5

春节放假前,泰禾员工可算收到工资。

不过,在复工第一天,出现在泰禾官方抖音视频里,眼尖的广大人民群众也发现:“颜值比较高的那屋”泰禾员工没收到开工红包。

这也不是重点,好在泰禾没放弃自救。

不同于多数闽系房企,按照2020年半年报上的80个主要项目算,泰禾权益占比在70%起的项目有58个,占股100%的有46个。这为日后引入合作方也打开想象空间。

泰禾的老伙计国企北科建,这两天在中山、惠州考察泰禾项目。双方合作过北京丽春湖院子。据路数打探,目前正在谈泰禾江西项目的合作。

不仅如此,知情人士甲乙丙丁告知路数,多元化业务之一的泰禾医疗,正和头部互联网公司洽谈合作。

一如往常,黄其森在2月21日会上还是对万科一顿猛夸。但泰禾的投资者“钉子户”们,更期盼万科实质性的动作,比如入股。

万科的入股对泰禾改善内部管理、修复资本市场信誉等不可或缺。

在泰禾浩大的灾后重建工程里,万科也是购房者选择泰禾房子时的一道保险。

万科的进场在推进。传说中的管理公司,快的话本月月底就成立,4月前后万科团队也会到来。

接下来,就要看黄其森和万科怎么相处了。总归,他内心该是强大的。

路数之前说,为救泰禾,黄其森是断臂自救、刮骨疗伤。在2月21日,他有了更生动的表达:

我已经不是壮士断腕,而是壮士割肾。

路数还是想对泰禾业主们说:

眼下,没必要到绝望的境地。

但愤怒,出离地愤怒,非常地愤怒之后,各位的核心诉求该是:房子。确保产品质量的房子。

接下来恢复泰禾的流动性,你们是关键的一环。泰禾也需要改正错误的机会。

路数还是继续邀请理智、冷静并对泰禾还存有希望的业主们,参与到泰禾的共建中来。就是之前提到的重建家园计划。

我们一起来监督泰禾项目的复工复产。

请在表格处填写一些基本情况后,添加路数微信告知两点:1.来自哪个项目;2.最新的交房时间(表格点击本文底部左下方的原文链接)

没有谁会比你们自己,更在意自己的房子。

后续,各位只需要时不时告诉路数,项目的新动向和点滴。虽然文字本身未必有强大的力量,但路数会进行归纳整理,通过文字音频的形式尽可能覆盖你们的邻居们。

或许在解开泰禾项目症结上,会出现一些值得学习的案例。

还是之前的那句,泰禾的灾后重建,也是各位的家园重建。

谁都不容易,但毕竟坚持那么久了,别轻易放弃希望。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“路数”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 独家丨年后首个休息日,黄其森在中国院子开了一整天会!

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