资产界 
最及时的信用债违约讯息，最犀利的债务危机剖析
作者：Osyth
来源：资产界
73岁的黄文仔，又亲自出山了。
10月10日，广州番禺沙溪村公布与星河湾集团签署的合作共建承诺书。
星河湾承诺六年内给村民建好全部回迁房，不留烂尾工程。
01
押上96亿身家，黄文仔再战398亿旧改
沙溪村位于广州番禺洛溪岛，与星河湾半岛仅一路之隔。
这个旧改项目总投资约398亿元，改造范围169.5公顷，计容总建筑面积365.3万平方米，其中复建安置区181.3万平方米，融资区155.6万平方米，仅复建安置资金就需要198亿元。
星河湾接手之前，项目已经停滞4年。
原开发商升龙集团和方圆地产相继出险，留下10亿项目贷款逾期，拖欠村集体6164万租金，村民同意率始终卡在65%，离80%的旧改推进标准线差了一大截。
直到今年4月，星河湾接手进场，拿下项目90%股权。
为了争取村民支持，星河湾在承诺书里提出了几项安排：分批拆迁，一片区先启动仅涉及少量村民房屋（不超过全村10%），全面开工后再启动剩余片区；复建住宅所有户型层高3米以上，原则上每栋配置3台3米/秒的高速电梯；弃产补偿"应收尽收"，是否弃产、弃多少完全尊重村民意愿；住改商房屋可自愿选择安置住宅、安置商铺或弃产补偿；村民可通过监督小组监督改造工作，星河湾定期通报项目进展；在全部复建房建成交付前，融资地块销售资金扣除建安成本、运营费用、销售税费和融资成本等必要开发费用后，剩余部分全部用于复建安置。
更大的诚意，是黄文仔亲自出面押上了身家。
据《中国房地产报》报道，黄文仔在村企座谈会上透露，为争取沙溪项目最高50亿元银行授信，他不仅提供了个人名义担保，还拿出名下两栋估值约96亿元的楼宇抵押给银行。
与此同时，给村民的补偿条件也加码了：原开发商升龙方圆拖欠村集体的6164万元租金，已存入公证处监管账户，表决通过后支付；第一批租房补贴发放期限从18个月增加至30个月；不再复建的集体物业给予约2.92亿元补偿。
不过，这个项目对星河湾来说也不轻松。
截至2025年9月，星河湾集团总资产736亿元，账上货币资金只有40.84亿元。
40多亿现金要撬动近400亿的项目，哪怕加上50亿授信，也还有三百多亿的资金缺口，得靠后续融资和商品房销售回款。
黄文仔在村民座谈会上也坦言，自己也有压力，正因为银行出具了授信函，他才敢承担这个项目。
他甚至放话："如果沙溪不成功，我永远都不会再搞旧改。"
02
28元月薪起步，“豪宅教父”还没退休
遥望2001年，广州星河湾一炮而红。
当时，番禺普通住宅均价约3000元/㎡，星河湾却卖到了1.4万元/㎡，并且一个月清盘。
靠着精装修、园林和高端配套，黄文仔将星河湾做成广州豪宅市场的标杆，也因此获得“豪宅教父”的称号。
图源：星河湾集团官网
随后，星河湾一路北上。
2005年，北京星河湾开盘四个月卖出11亿元；2009年，上海星河湾创下6小时销售约40亿元的纪录。
到了2010年，星河湾全国销售额达到135亿元，跻身百亿房企阵营。
而这位豪宅教父，最初却是拿着28元月薪的普通职工。
1953年，黄文仔出生于广东番禺。
1971年，他进入当地供销系统工作，后来升任食品站副站长。
1983年，黄文仔辞职下海做钢材贸易。
按照他后来的回忆，创业第二年便积累了百万元资产。
1994年，他创办宏宇集团，进入房地产行业。
靠着豪宅生意，黄文仔积累了丰厚身家，但星河湾很快遇到了发展瓶颈。
2010年，公司销售额约135亿元。
到了2018年，也只有139.2亿元，八年几乎没有扩大规模。
同期，恒大、碧桂园等房企已经迈入数千亿元销售阵营，星河湾依然以高端住宅为主，新增土地储备有限，黄文仔决定另找出路。
2018年前后，广州大规模推进城中村改造，开发商可以通过旧改获得开发土地，黄文仔决定进军旧改。
2019年，星河湾拿下黄埔萝峰村旧改；2020年，又取得番禺塘步东村、南村村项目；2021年，继续拿下贤江村、西一村等项目。
短短三年，星河湾在广州陆续取得六个旧改项目，计划总投资合计超过460亿元，远超此前十多年在招拍挂市场的投入。
但旧改不是多砸钱就能跑通的。
萝峰村是星河湾的第一个大型旧改项目，计划投资约63亿元。
按照安排，开发商要给村民建设回迁房，同时开发商品住宅“星河湾半山”，计划靠卖房收入反哺改造。
然而，2022年底，星河湾半山开盘，均价约4.5万至4.9万元/㎡，开盘一年仅网签百余套。
此后，项目多次调整售价，到2026年8月，在售均价已降至约2.4万元/㎡。
商品房的滞销，也已经传导到了村民的租房补贴上。
首先是萝峰村的临迁费已经吃紧，有村民反馈临迁费拖欠了超过30个月。
萝峰社区2025年6月对村民的回应也印证了这一点：星河湾反馈"预缴临迁费基本耗尽，只能优先保回迁房建设，临迁费暂缓发放"。
其次，其它旧改项目也不太平。
2024年，贤江村有村民反映被拖欠16个月临迁费；2025年10月，星河湾参与多年的南村村旧改，启动终止合作相关事项的解释和表决程序，双方散伙在即。
细数下来，星河湾在广州介入或合作的9个旧改，能顺利收尾的，眼下还看不到几个。
而沙溪改造周期动辄十年起步，73 岁的黄文仔，押上了自己的信用、2栋楼宇，还有自己的晚年。
03
一批地产老炮重回房地产
近期，重新活跃在房地产一线的老将，远不止黄文仔。
75岁的王石，今年9月又当上了董事长。
9月28日，深圳深石城市更新有限公司成立，注册资本1500万元，王石出任董事长，业务涉及商业综合体管理、酒店运营、物业管理和房屋租赁。
63岁的孙宏斌，则重新出现在停工项目现场。
2025年12月11日，重庆湾项目举行开工仪式，孙宏斌亲自到场。
这个位于重庆南滨路的大型项目，此前因融创债务危机陷入停工，还涉及债务纠纷、司法查封等遗留问题。
后来，中国长城资产介入，联合融创、招商银行、中信信托等机构，重新安排项目债务，并提供建设资金。
截至今年7月，中国长城资产累计投入约12亿元。
重庆湾恢复建设后首次开盘，成交181套，销售金额约7亿元。
这也是AMC纾困房企的典型路径：通过债务重组、资金支持和项目监管，让停工项目恢复建设，重新实现销售回款。
58岁的旭辉创始人林中，则忙着处理新一轮债务危机。
2025年12月29日，旭辉刚完成境外债务重组。
仅过半年，今年6月29日，公司再次出现债务违约，并与债权人重新协商偿债方案。
原本谈好的还债安排，又要重新调整。
对于债权人而言，这同样属于困境债务处置：房企无法按原合同偿债，双方需要重新谈判偿还期限、金额和方式，争取提高债权回收。
9月24日，林中辞去永升服务董事会主席及执行董事职务。
据媒体报道，他将把更多精力投入旭辉的债务化解和经营调整。
当年，地产大佬们比的是谁拿地更多、房子卖得更贵。
如今，销售纪录早已成为旧新闻。
那些年签下的合同、欠下的债、许下的交房承诺，却没那么容易翻篇。
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