地产十一言 
最及时的信用债违约讯息，最犀利的债务危机剖析
作者：地产十一郎
来源：地产十一言（ID:dichanshiyiyan）
上半年财报季刚收工。
十一郎把数据捋了一遍，这届房企的成绩单，有点意思。
先说大盘。
2026年上半年，TOP100房企全口径销售额18364.1亿，同比降了13.6%。A+H主要房企营收同比降了24%，归母净利润亏损1152亿。A股70多家上市房企，55家亏损，合计亏了384亿到502亿。
超七成在亏。这个数字，够直白。
但十一郎想说的是—— 亏和亏不一样，活和活也不一样。
01
DICHAN SHIYIYAN
第一梯队：三家独大，稳如泰山
千亿阵营，只剩三家。
保利发展1351亿，中海地产1343.5亿，华润置地1165亿。
三家加起来3859.5亿，占了百强总销售额的24.3%。保利和中海差距不到8个亿，头把交椅随时可能换人。
营收端，保利1028.6亿排第一。中海营收涨了17.3%到976亿，招商蛇口涨了6.4%到547.8亿——头部央企里少数还能正增长的。
利润方面，华润置地核心净利润破百亿，行业唯一。中海归母净利润70.3亿。保利营收千亿，归母净利不到20亿——卖一百块钱的房，净赚不到两块钱。
这就是第一梯队的真相：体面还在，但肉越来越薄了。
第二梯队：不上不下，最难受
中间地带，比头部惨，比底部体面。
越秀地产营收366.5亿，归母净利润只剩0.9亿，同比暴跌93.6%。绿城中国利润0.82亿，几乎归零。
金地集团亏27.5亿，首开股份亏18.37亿，华侨城亏34.88亿，华发股份亏36.54亿。
这个梯队最尴尬——没有头部的融资成本，没有底部的“破罐子破摔”。想冲冲不上去，想躺躺不下去。
第三梯队：有人回血，有人还在ICU
万科上半年亏149.5亿，碧桂园亏156.2亿。加起来300多亿。郁亮年初说“活下去”，现在看不是在喊口号，是在写总结。
但也有好消息。绿地控股亏损从35亿收窄到3亿左右。荣盛发展从28.67亿收窄到10亿上下。万科经营现金流净额转正了——虽然只有4.95亿，但比前两年强。
减亏，就是希望。
在行业下行期，能少亏一点，比什么都强。
一个被忽视的信号：毛利率见底了
比亏损更值得关注的是毛利率。
越秀地产6.2%，万科约6.1%，碧桂园直接负毛利。五六年前，20%以上是常态，30%也不稀奇。
但兴业证券的数据显示，2026年上半年A+H主要房企毛利率11.2%，较2025年全年的9%明显改善。第一梯队毛利率15%，下滑幅度正在缩小，基本在底部状态。
但我想说的是：毛利率见底，就是利润最差的时候可能过去了。 但修复不会普惠所有人——第一梯队大概率率先反弹，后面的还得熬。
02
DICHAN SHIYIYAN
北京市场：央国企的主场
作为以北京为大本营的地产博主，我们再来看下北京市场上半年的战况。
2026上半年，北京宅地出让金340亿，同比跌了66%。21宗地，14宗底价成交。供地在缩，而且缩的是远郊的地。
拿地的全是央国企。
招商蛇口时隔14个月重返北京土拍，20.95%溢价拿下通州九棵树地块。中海7月单月就在北京连拿两块地。金茂、建发、绿城也都有动作。
央国企手里有钱，但只买“算得过来账”的地。 核心区抢破头，远郊底价都没人要。这种分化，下半年只会更明显。
下半年会怎样？
三个判断。
第一，央企继续扫货。 融资成本低，资金压力小。核心城市的好地，还会被它们包圆。
第二，民企分化加剧。 滨江还能赚15个亿，靠的是聚焦核心城市、不乱扩张。那些摊子铺太大的，还得继续熬。
第三，毛利率见底不等于利润反转。 中指研究院的刘水说行业仍在亏损周期。2026年是利润筑底的关键年份，2027年才有修复预期。
这届房企，挣的是辛苦钱。
以前靠土地升值躺赚的日子，一去不返了。
能活下来的，不是最会花钱的，是最会算账的。
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