最高院正式发文！房地产要算总帐了

作者：Osyth

来源：资产界

9月6日，中国金融市场发生了一件很少见的事。

同一天，多家大型银行和保险机构集体宣布补充资本。

工商银行1000亿元，农业银行1600亿元，进出口银行300亿元；中国人寿、中国人保、中国太平、中国信保、中国再保，合计约700亿元。

总规模约3600亿元。

一天后，最高人民法院发布了一份房地产企业破产案件会议纪要。

里面不谈降首付，不谈降利率，也不谈怎么卖房，而是专门用36条规则解决一件事：房企破产以后，烂尾项目怎么接，债权怎么分，银行的钱还能拿回来多少。

这是巧合吗？

要理解这件事，需要先回答一个问题：一家房企倒下以后，亏掉的钱究竟由谁承担？

01

3600亿入场，先加厚金融机构的资本垫

一家房企从拿地到交房，背后连接着一条很长的资金链。

银行提供开发贷款，信托等机构提供融资，施工单位垫资建设，购房人支付首付款，按揭银行再将住房贷款打入项目。

项目顺利建成销售，开发商用回款偿还贷款、工程款和其他债务，各方都能从中获得收益。

一旦项目停工，问题就会同时出现。

购房人要求交房，施工单位追讨工程款，银行手里握着抵押权，地方政府需要推进保交房，开发商却已经没有足够资金。

项目账面上可能价值10亿元，但建完还需要投入3亿元；即使完成建设，剩余房源也可能只能卖出8亿元。

缺少的资金不会凭空消失，只能由房企股东和不同债权人按照一定顺序承担。

银行要承担损失，就会消耗利润和资本。

例如，银行持有一笔10亿元房地产贷款，最终只能收回4亿元。

如果继续展期，损失可以延后暴露；如果按照4亿元出售债权，或者在破产重整中接受本金削减，银行就要确认6亿元损失。

这也是银行处置房地产不良时的现实约束。

资产卖得越快、折扣越低，损失确认得越早，对利润和资本充足率的影响也越直接。

一些已经失去正常还款能力的项目，因此被反复展期，既没有真正恢复经营，也迟迟没有完成出清。

这轮资本补充首先覆盖工商银行和农业银行。

两家银行拟分别募集不超过1000亿元和1600亿元，全部用于补充核心一级资本。

这2600亿元不全部来自财政部，认购方还包括中国烟草及其子公司。

加上政策性银行和保险机构，本轮公布的资本补充规模约为3600亿元。

核心一级资本可以理解为金融机构吸收损失的底层缓冲。

资本垫加厚以后，银行仍然要承担房地产贷款无法足额回收的损失，但确认损失后，对资本充足率和后续信贷投放的冲击会相对降低。

这不是财政部替房企还债，也不是财政资金直接填补某一笔房地产坏账，而是让金融机构有更大的空间确认、转让和核销已经形成的不良资产。

02

从反复展期，到进入破产算总账

银行具备承受损失的能力后，房地产风险还需要一套可以真正落地的处置程序。

过去，一个出险房地产项目往往同时被多家债权人追索。

银行申请查封土地和在建工程，施工单位主张工程款优先权，购房人要求继续履行合同，供应商追讨货款，不同地区的法院还可能先后采取保全措施。

各方都在追债，项目却可能因为多重查封无法续建，也无法整体出售。

时间越长，工程不断老化，销售进一步停滞，原本还能盘活的项目逐渐失去价值。

最高法此次发布的会议纪要，首先改变的就是这种分散处置方式。

纪要明确，房地产企业进入破产程序后，原有查封、冻结和扣押原则上应当解除，相关资产交给管理人统一接管。

其他法院不依法解除保全、违规跨省域或跨项目查封、超标的查封的，可以层报最高法追责。

房地产企业同时涉及非法集资等刑事案件，也不意味着破产程序必须一直等待。

只要企业符合破产受理条件，法院就应及时受理，再对刑事案件中的赃款赃物和企业合法财产进行区分。

这意味着，过去长期停留在展期、诉讼和分散执行阶段的房地产风险，可能更多地进入破产程序。

所有债权被放到同一张表上，项目还值多少钱、需要追加多少资金、哪些债权优先受偿，开始一次性算清楚。

行业人士所谓“鼓励房地产企业破产”，指向的正是这一变化。

它并非鼓励正常经营的房企破产，而是推动已经不能清偿到期债务、缺乏自行恢复能力的企业及时重整或清算。

有挽救价值的项目，通过重整、续建和引入投资人恢复经营；没有继续开发价值的企业，则通过清算退出。

破产从最后一步，逐渐变成处理房地产存量风险的一项常规工具。

03

银行有抵押，也不一定最先拿钱

房企进入破产，最难处理的问题不是判断企业有没有风险，而是决定有限的资产如何分配。

最高法纪要规定，如果房屋已经无法交付，也没有继续交付的实际可能，商品房消费者已支付的购房款和尚未归还的个人按揭贷款，排在建设工程价款和项目抵押债权之前。

银行在同一个项目里可能拥有两种不同身份。

一方面，它向购房人发放个人住房按揭贷款；另一方面，它又向开发商发放开发贷款，并取得土地或在建工程抵押。

这两类债权进入破产后的受偿顺位并不相同。

纪要还规定，在建工程抵押权人的优先受偿范围，以破产受理时已经完工部分的价值为限。

破产后继续建设形成的增值，需要先清偿续建产生的工程款和续建融资。

这会直接改变房地产不良债权的估值方式。

假设一个项目账面价值10亿元，银行开发贷款余额6亿元，表面抵押率只有60%，看起来足以覆盖债权。

但项目进入破产后，还需要投入2亿元才能完成建设，同时存在购房人权益、工程欠款、土地费用和其他处置成本。

即使项目最终卖出8亿元，能够用于偿还原有开发贷的资金，也可能远低于账面估值。

过去投资房地产不良债权，主要看土地价值、在建工程价值和抵押顺位。

今后还要计算项目完整现金流：已经卖出多少房屋，购房人支付了多少钱，续建需要投入多少，工程款欠了多少，项目完成后还能卖出多少钱。

抵押物估值不再等于债权回收金额，有抵押的银行也要重新计算回收率。

04

这一轮不良，难的不只是把债权卖掉

中国不良资产行业第一次大规模发展，也与银行补资本和风险出清有关。

1998年，财政部发行特别国债补充国有银行资本金；1999年，信达、华融、长城、东方四家金融资产管理公司相继成立，对口接收国有银行的不良资产。

银行卸下部分历史包袱后，陆续完成重组、股份制改革和上市。

此后，四大AMC逐步转向商业化经营，地方AMC、民营机构和基金相继进入市场。

银行按照市场价格出售不良资产，投资人买入债权后，通过司法执行、抵押物处置、债务重组和破产重整实现回收。

本轮房地产不良与过去明显不同。

房地产企业的债务不只存在于银行账面，还分布在信托、债券、工程款、供应商货款、购房款和个人按揭贷款中。

一笔银行债权即使转让给AMC，停工项目仍然需要继续投入资金，购房人仍然要等房，施工单位仍然需要拿到工程款。

债权可以转让，项目却不能永远停在那里。

最高法纪要因此明确，破产房地产项目一般应优先整体出售，受让人接手项目后，还要继续履行依法保留的购房合同，承担交房、办证和相关公共费用。

纪要同时为续建融资打开通道。

破产后为项目复工提供的资金，一般可以按照共益债务清偿；在续建形成的增值范围内，续建工程款和续建融资还可能排在原有抵押债权之前。

这意味着，房地产不良正在从“买入债权、等待拍卖”，转向“接手项目、投入资金、完成交付”。

AMC、地方国企、重整投资人和特殊机会基金面临的，也不再只是债权买得够不够便宜，而是能否解决施工、销售、交付和项目运营问题。

如果剩余货值不足以覆盖续建成本和优先债权，再低的债权价格也未必具有投资价值。

3600亿元资本补充与最高法房地产破产纪要，并不能简单理解成一套专门为房企破产设计的配套政策。

目前也没有依据证明，新增资本将直接用于消化房地产不良。

但两者在风险处置链条上的方向是一致的：金融机构增加损失吸收能力，符合条件的房地产企业更顺畅地进入破产程序，存量项目通过续建、重整、整体出售或者清算重新定价。

财政资金没有替银行承担房企损失，只是先给金融机构加厚了资本垫。

房地产积累多年的风险，则要在破产程序中重新分配。

有人接受削债，有人追加资金，有人接手项目，也有人最终无法收回全部债权。

一家房企倒下以后，亏掉的钱并没有消失。

现在要做的，是把这笔账真正算清楚。

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原标题： 最高院正式发文！房地产要算总帐了