集中土拍开始打补丁了

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2021-08-04 10:53 450 0 0
压力见顶下,又一杭州土拍新政因运而生,其背后颁布的逻辑,是为了降温楼市,还是另有目的?

作者:炸天团

来源:地产大爆炸(ID:dichandabaozha)

试问全国哪个城市的楼市,历经多轮调控依然坚挺,大热的新一线城市杭州肯定榜上有名。

自年初以来,杭州楼市已下了三场“冰雨”:

1月出台的新政,包括落户未满5年限购一套、人才购房追溯三年无房等;3月发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》;7月上旬出来个“共产房”的政策。

结果呢?杭州楼市依然高烧难退,越调越热,越热越调。

最新出炉的数据——6月杭州二手住房价格同比增长8.6%,排全国第七。

成交量方面——179789套,这是杭州楼市今年上半年交出的“成绩单”,仅半年,新房与二手房整体交易量已达到去年一整年的7成。

最近住建部已经约谈了5个重点城市,再不下猛药见成效,杭州很有可能成为下一个。

压力见顶下,又一杭州土拍新政因运而生,其背后颁布的逻辑,是为了降温楼市,还是另有目的?

01

7月30号凌晨,杭州发布第二批宅地集中出让公告,同时,报名方式、竞价规则、配建模式全部进行调整,对比第一批集中供地公告来说,完全换了一种新玩法。

1、10块地率先实行“竞品质”

先审核开发商资格,收缴竞买保证金,然后由开发商提交品质方案,政府打分后再竞地价。

2、现房销售回来了!

10块竞品质的地块,需要办理不动产登记,再进行品质核验,然后才能现房销售。

3、取消勾地!

之前开发商拍地只需要缴纳5000万勾地金,改革后拍地需要缴纳起拍价20%保证金,成本大大增加。

4、取消竞自持!

竞自持政策寿终正寝,改革后,达封顶价后开始竞政策性租赁住房面积,建成后无偿交给政府。

5、封顶溢价率降了!

封顶溢价率由之前的30%降低为20%,高价地必然大大减少。

02

其中最引人注目的,莫过于此次的“竞品质”新政。

这些年监管对开发和销售的管控可谓拿捏得死死的,特别是如今的土拍政策,又是限售价又是竞地价,留给开发商的利润空间越来越小。

几年前,房企开发一个住宅项目,利润率基本能去到10%以上,而现在呢,差不多已经降到个位数了,可能平均水平在5-6%左右。

既然利润率和杠杆率(由于三道红线的限制)都做不大,因此,开发商几乎已经被逼进了一个角落,形势逼人强,局面迫使他们走高周转的路子,认真磨产品的开发商,越来越少。

2016年以来,杭州的新盘去化情况长期极度乐观,市场上有卖不掉的新盘么?

再差的楼,搁现在,开盘3个月也卖光了。

自从“双限”开始,作为曾经的全国开发商最热衷学习的城市,也是中国楼市的品质高地,杭州楼市深陷减配与维权问题。

杭州政府显然嗅到了其中的恶臭味,赶在第二次土拍前,他们把“竞品质”政策搬上台面,企图扭转这个现状。

何为“竞品质”,简单来讲就是房企首先要拿到入场资格才能报名,还得提交品质建设方案,最后才是出价拍地。

不管房企多么有钱,大规模还是小而美,但只要你产品力不行、品质不行,从一开始就没有上牌桌的资格。

03

有人可能会疑问,品质标准该如何量化呢?

各个城市楼市发展因地制宜,标准各不相同,以北京为例,今年5月已完成首轮竞高标准投报(高标准商品住宅建设方案),其制定的建筑品质标准(总分100分)如下:

绿色建筑(总分18分)、装配式建筑(总分20分)、超低能耗建筑(总分20分)、健康建筑(总分6分)、宜居技术应用(总分16分)、及管理模式(总分20分)。

从以上大大小小的数十项细则来看,仔细观察可以归纳出几个关键词——“绿色”、“超低能耗”、“健康”。

如果往后的品质标准以北京模式为参考,这将对不少房企有深远影响。

比如大家都熟知的朗诗、金茂、当代等这类型的房企,他们都是以绿色概念、科技环保为主要标榜,其在绿色科技地产板块积累了相对丰富的开发经验,技术上也代表了行业最高水平。

像金茂打造城市高端系列产品,当代置业打造的绿色科技标志性品牌MOMΛ,这些产品在过去可能是创新性产品。

在未来土拍新政下,这些高品质就成为标配,而这些房企很可能成为土拍里的领跑者,也成为其他房子优先考虑合作的对象。

04

那这次的新政,真的能一下子扭转楼市每况越下的质量问题呢?炸天团表示怀疑。

历来高周转是没有好产品的,好产品都是一针一线磨出来的东西,设计图纸的精算、建材的选择、建设的进度……都得延长,成本肯定是会攀升。

而如今,在限地价限房价的前提下,杭州相关部门还对品质有要求,这不是要求地产商戴着镣铐跳舞嘛?

当下住宅产品开发的普遍玩法都是降标降配、捆绑销售赚利润,很多房企都冒着侥幸心理,抠抠搜搜过日子,降品质控成本。

而“竞品质”要求的“现房销售”和“品质评分”,对开发商的资金及开发要求更高,一些实力不雄厚、开发经验不足的中小房企将失去拿地资格,中小型房企在杭将更难生存。

因此,适合这次“竞品质”玩法的玩家还是以国企央企等重大房企为主,品牌影响越大的越不会或越不愿牺牲自己的形象而减损品质。

同等品质和成本下,更考验开发商的综合水平,这一点对保利、绿城等国企,以及融创、万科、仁恒等品质大房企来说,绝对是一个大利好。

05

其次,公告中提到的“10块竞品质的地块需现房销售”这一条也引起了炸天团的注意。

现房销售,无疑将拉长房企的回款周期,对房企的现金流是一种极大的考验。

想进场的房企必须对自有资金实力有清晰认知,即使是能够拿到很好融资利率的央企国企,可能也会有点吃不消,部分民企可能会受到非常大的影响。

杭州政府的意图很明显,把拍地的决赛圈缩到最小,并告诫所有开发商:

拿地,一定要把账算清楚。

而现房销售一直都是购房者最为关切的问题,这次杭州试水新政,也是在测试房企们对“现房销售”的接受度。

作为“现房销售”组合拳,取消勾地模式,也是政府对竞选门槛的一再加码。

之前在杭州首次集中供地,有传言某大牌房企,一口气报名了所有地块。相比动辄数十亿的拿地金额,5000万/宗的保证金不过“零头”罢了。

一旦市场行情转冷,免不了会有更多高价拿地房企效仿,因此勾地模式不仅没有稀释开发商的购买力,反而拉了一波土拍热度,起到了反效果。

如今政府直接把保证金提到20%之多,把热钱挤兑、推高地价的门彻底焊死。

从先竞品质再竞地价,到试验性质的“现房销售”,再是取消勾地和降低封顶溢价率,杭州政府一直在尝试利于土地市场平稳回落的最优解。

但是这些招数真的能给楼市降温吗?

回归当下,杭州楼市面临着一个很棘手的问题——

供地越来越少。

首批集中供地57宗,第二批集中供地仅31宗(其中10宗竞品质地块还是现货销售,最块也等到2023年才入市),据传闻第三批集中供地出让或在2022年1月。

这意味着,未来一段时间,杭州新房断供在所难免,紧张的新房房源反之又会推高二手房价格,“稳地价、稳房价、稳预期”的初衷完全背离。

因此,这次的土地新政对杭州楼市来讲,表面是给土拍降温,实质上还是以解决品质低下为主。

要解决前者,杭州还需要的是更大力度的调控和决心。

06

最后,我们聊聊与之相关的购房者。

从北京最早提出并推行的“竞品质”模式的土拍规则,到杭州、南京、西安等城市纷纷效仿,据悉本月苏州、成都等也已发文,落实住宅品质限定要求,这股“竞品质”模式在全国已经蔚然成风。

过往很长时间,买房者遭遇了“惊装修”、“物业驱逐维权业主”、“虚假宣传”等诸多维权事件,而之后这股妖风将被慢慢肃清。

目前市场上,不缺购房者,也不缺有钱人,缺的是好房子。

而那些打磨极致产品、追求品质的长期主义者会是新政下最大的红利收割者。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“地产大爆炸”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 集中土拍开始打补丁了

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