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房地产投资操作实务:公司分立

来源:基小律 作者:吴雄雁
6天前 214 0 0
在房地产投资交易中,除直接交易房地产、以房地产作价出资外,交易当事方基于特殊的商业需求、税务筹划等原因,往往会通过公司分立的方式来完成相关交易。

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资产界注:本文由基小律(lvshijijinquan)授权发布,作者:吴雄雁律师 。

基小律说:

在房地产投资交易中,除直接交易房地产、以房地产作价出资外,交易当事方基于特殊的商业需求、税务筹划等原因,往往会通过公司分立的方式来完成相关交易。基小律团队的吴雄雁律师就公司分立交易模式(公司分立包括存续分立和新设分立,在房地产投资交易实务中以存续分立居多,本文以存续分立为例)做一简要梳理,以期助益于大家对其有进一步的了解。

快来和基小律一起看看吧~

目录

一、公司分立流程

二、公司分立交易模式涉及的相关税费

三、公司分立模式的优劣

在房地产投资交易中,除直接交易房地产、以房地产作价出资外,交易当事方基于特殊的商业需求、税务筹划等原因,往往会通过公司分立的方式(即转让方先通过公司分立将被分立公司名下的房地产剥离至新设公司,再对外转让新设公司的股权)来完成相关交易。现我们就公司分立交易模式(公司分立包括存续分立和新设分立,在房地产投资交易实务中以存续分立居多,本文以存续分立为例)做一简要梳理,以期助益于大家对其有进一步的了解。

一、公司分立流程

(一)制订公司分立方案

公司分立应当由公司董事会或执行董事制订公司分立方案,公司分立方案一般应包括公司分立方式(存续分立、设立分立)、新设公司名称(暂定名)、公司分立前后的注册资本及股权结构、公司财产(资产、负债、所有者权益)和业务分割安排、公司分立前债务承担方式、公司人员安置等内容。

(二)公司分立的批准

公司分立方案应当由公司股东会或股东大会以特别决议的方式审议通过(即必须经代表三分之二以上表决权的股东通过)。

需注意的是,国有独资公司的分立方案须由国有资产监督管理机构决定;其中,重要的国有独资公司分立的,须由国有资产监督管理机构审核后,报本级人民政府批准。

另外,对公司股东会或股东大会作出的公司分立决议投反对票或持异议的股东,其可以要求公司收购其持有的公司股权。

(三)办理分立新设公司的名称预核准

公司分立经有权机构批准后,应就拟分立新设的公司办理名称预核准。

(四)编制资产负债表及财产清单

公司分立,其财产应作相应的分割,并编制资产负债表及财产清单。其中,就国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司的分立,还应当委托依法设立的符合条件的资产评估机构对相关资产进行评估。

(五)通知债权人并公告

公司应当自作出分立决议之日起10日内通知债权人,并于30日内在报纸上公告。其中,在公司的分立公告中,应就公司债务的处理方式作相应的提示(除公司在分立前与债权人就债务清偿另有约定外,公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任)。

(六)签署分立协议

存续公司、新设公司以及新设公司的股东应当就公司分立相关事宜签署分立协议,对公司分立方式、分立基准日、分立后各公司的注册资本及股权结构、财产分割、债务承担、职工安置、过渡期间安排、违约责任、争议解决等内容做相应的约定。

(七)办理新设公司设立工商登记及存续公司变更登记

存续公司、新设公司以及新设公司的股东就公司分立相关事宜签署分立协议后,新设公司及存续公司应根据分立协议的相关约定,依法办理相应的设立、变更工商登记手续。

(八)办理房地产等财产的交割

新设公司的设立工商登记手续办理完成后,存续公司与新设公司应就房地产等财产以及相关负债(如有)办理相应的交割手续。

二、公司分立交易模式涉及的相关税费

(一)公司分立涉及的相关税费

1. 增值税及附加

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)规定,在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。

因此,在满足上述条件的情形下,存续公司无需就公司分立过程中涉及的房地产转让行为缴纳增值税,否则存续公司应就相关房地产的转让行为缴纳增值税。

2. 土地增值税

根据《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号),企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。    需要注意的是,上述土地增值税政策并不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。就此,在公司分立中,存续公司或新设公司一方为房地产开发企业的,则存续公司应就分立工程中涉及的房地产转让行为缴纳土地增值税。

3. 企业所得税

公司分立时,分立相关公司可根据具体情况采用一般性税务处理或特殊性税务处理(特殊性税务处理可以实现所得税递延的效果)。

其中,在采用一般性税务处理时,存续公司对分立出去资产应按公允价值确认资产转让所得或损失;新设企业应按公允价值确认接受资产的计税基础;存续公司股东取得的对价应视同存续公司分配进行处理;企业分立相关公司的亏损不得相互结转弥补。

在采用特殊性税务处理时,新设企业接受存续公司资产和负债的计税基础,以存续公司的原有计税基础确定;存续公司已分立出去资产相应的所得税事项由新设企业承继;存续公司未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配,由新设企业继续弥补。

4. 契税

根据《财政部、税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔2018〕17号),公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司,对分立后公司承受原公司土地、房屋权属,免征契税。因此,在公司分立中,新设公司受让存续公司的房地产无需缴纳契税。

5. 印花税

根据《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》(财税〔2003〕183号),以分立方式成立的新企业,其新启用的资金账簿记载的资金,凡原已贴花的部分可不再贴花,未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花;企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。

(二)新设公司股权转让涉及的相关税费

1. 转让方涉及的相关税费

(1) 企业所得税

新设公司的股东对外转让其持有的新设公司股权时,需就股权转让溢价部分缴纳企业所得税。

(2) 印花税

新设公司的股东对外转让新设公司的股权时,应根据股权转让协议所载股权转让价款的万分之五缴纳印花税。

2. 受让方涉及的相关税费

受让方受让新设公司的股权时,应根据股权转让协议所载股权转让价款的万分之五缴纳印花税。

三、公司分立模式的优劣

与直接收购房地产或以房地产项目作价出资相比,公司分立交易模式在增值税、企业所得税、契税等方面存在较大的筹划空间,具有一定的成本优势。

但该交易模式在债务隔离方面存在较大的劣势,亦即,除被分立公司在分立前与债权人就债务清偿另行达成约定外,分立后的公司应对被分立公司在分立前的债务承担连带责任。就此,在该交易模式中,为降低被分立公司分立前债务对交易的影响,可在分立协议中约定由存续公司承担被分立公司分立前的相关债务。同时,在后续新设公司股权转让过程中,可通过新设公司股权转让价款支付条件及支付时间等安排来进一步降低相关风险。

另外,值得特别关注的是,在公司分立交易模式中,如分立相关公司拟采用特殊性税务处理,则新设公司的股东在12个月内不得对外转让新设公司的股权,而这将在一定程度上影响相关交易的安排(该种情形下,交易结构较为复杂化,收购方通常还需要通过新设公司股权质押、新设公司股权代持等安排来控制交易风险)及增加收购方的交易风险。且在前述情形下,因新设公司当时受让房地产的计税基础系根据存续公司的原有计税基础(而非根据其公允价值)确定,因此新设公司的股东在转让新设公司的股权时,将面临较高的企业所得税税负。

此外,在分立相关公司采取特殊性税务处理的情形下,公司分立行为还必须具有合理的商业目的,且应不以减少、免除或者推迟缴纳税款为目的。因公司分立模式自身的特殊性及复杂性,再加上各地有关部门(尤其是此前尚未操作过类似业务的地区)往往对相关方通过公司分立方式剥离房地产项目资产的行为持较为审慎的态度。就此,在实务操作中,交易相关方应提前就相关交易模式与税务、国土等相关部门进行沟通,以保障相关方案能够顺利落地。

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