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隐秘“万腾系”的牌照“地道战”

来源:不器财经 作者:爱吃瓜的胸毛君
2019-10-08 15:30 848 0 0
收购信托牌照者非富即贵,万腾属于哪一类?

2019年9月底,位于成都郫都区鑫苑城的2号、3号地块共计406户住宅开始预售摇号。不到两年前,河南地产商鑫苑集团曾在官网宣布,自己“豪气”地拿下了成都八幅地块;而本次预售住宅就位于其中两处。由于鑫苑方面从未披露过这笔交易的价格,因此没有人知道它究竟有多“豪气”。

其实,鑫苑集团当时的收购对象是一家名为成都国宏腾实业有限公司(下称“国宏腾”)的企业,土地随股权转让而来。国宏腾原本隶属于四川万腾实业集团有限公司(下称“万腾集团”)。与高调的河南人形成鲜明对比,许多成都本地房地产从业者甚至从未听说过万腾集团这家本土开发商。除了间或传出烂尾的恶名外,外界对这家公司知之甚少。不过,这并不妨碍它成为西南地区金融牌照最多的民营公司之一。

蛇吞长安信托

2018年6月20日,陕西银监局核准了时任前海人寿董事长、宝能集团副董事长张金顺担任长安信托董事、总裁的任职资格。一时间传闻四起,宝能入主长安信托似成定局。然而,到了2019年4月,张又辞去了这一职务,回归宝能集团。轻轻地他走了,正如他轻轻地来,留下我等一脸懵逼的吃瓜群众——买家是宝能,卖家又是谁?

答案正是万腾集团。2017年初,该公司通过收购长安信托股东的股份,以间接持股的方式实现了对长安信托的控股。

长安信托2017年年报显示,其当年共有7位股东,其中持股10%以上的股东有4位,分别是西安投资控股有限公司(40.44%)、上海淳大资产管理有限公司(21.80%)、上海证大投资管理有限公司(15.60%)与上海景林投资发展有限公司(14.69%)。除国资股东外,后三家合计持有长安信托52.09%的股份。

悄无声息地,2017年初,上海淳大的股份被全部转让给了成都扬成文化传媒有限公司;上海证大的股份被转让给了西藏和泓景科技有限公司;上海景林的股份则被转让给了杭州川腾投资管理合伙企业(有限合伙)与杭州景锴乐投资管理合伙企业(有限合伙)。

上述交易的四家受让方,无一例外均为万腾集团旗下企业。在这场收购中,万腾淋漓尽致地展示了其惯用的隐匿于国资身后、驭使马甲冲锋的打法。该公司用于收购股东股份的壳公司,在股权关系上完全看不出与自身的关系,唯一的破绽在于工商联系电话。

其中,成都扬成与西藏和泓景均为嘉腾控股有限公司子公司,而嘉腾控股的工商联系电话“028-81603333”正是万腾集团总机电话。另外两家杭州有限合伙,共用一个工商联系电话“15728908753”,这个电话同时也是万腾实控人吴昊旗下西藏泰颐丰信息科技有限公司的工商联系电话。

彼时,长安信托的年报也披露了部分信息。2017年年报显示,其当年7位董事会成员中,上海淳大、上海证大与上海景林共推举了3位董事徐良、葛岗、王岿。在葛岗的简要履历中,长安信托称其为“现任万腾实业集团有限公司总裁、嘉腾控股有限公司总经理”。

2017年11月,四川信托曾发行了一款名为“安融集合资金信托计划”的产品。万腾集团及其实控人吴昊与由王岿担任董事长的西藏嘉宜新能源科技有限公司、拉萨市禹巽商贸有限责任公司共同担任了这个项目的担保方。这一交易结构也从侧面印证了三者的关系。

值得注意的是,收购长安信托并不是万腾集团第一次以间接持股方式谋求获取金融牌照了。早在2012年,该公司就曾使用马甲双流枫林贸易发展有限公司(现名“成都枫之林贸易有限公司”)入股四川天府银行。

2017年7月,四川信托推介发行了一款名为“锦宜1号集合资金信托计划”的产品。该项目融资方为成都海蛟建材发展有限公司,成都枫之林贸易有限公司以其持有的天府银行股权作为质押担保,万腾集团及其一系列关联公司提供保证担保

根据四川信托“锦宜1号”、“锦宜2号”、“锦宜3号”项目推介材料,综合工商部门股权出质登记信息,不器财经发现,除了成都枫之林贸易有限公司持有的9900万天府银行股份,万腾集团还通过成都云上投资管理有限公司、成都凌山金属材料有限公司持有4810.75万天府银行股份,加上万腾集团自身持有的3000万股份,其合计持有17710.75万天府银行股份,持股比例达17.69%,是名副其实的第一大股东。

天府银行2018年年报披露的前十大股东,其中持股比例最高的是四川明宇集团有限公司与南充联银实业有限责任公司,持股比例为9.98%。值得注意的是,天府银行称股东成都枫之林贸易有限公司没有一致行动人且最终受益人就是自身

四川信托在项目推介材料中披露的他人代吴昊持股情况,双流枫林贸易发展有限公司现已更名为成都枫之林贸易有限公司

2010年4月,银监会发布《关于加强中小商业银行主要股东资格审核的通知》。该《通知》规定城商行“主要股东包括战略投资者持股比例一般不超过20%。对于部分高风险城市商业银行,可以适当放宽比例”。虽然是第一大股东,但是并没有触及银监会规定的20%监管红线;万腾集团为何要大费周章,在入股天府银行之初就使用各种马甲代持?

答案或许在于该公司和其他天府银行股东之间非同寻常的关系。

首先是明宇实业集团有限公司。上文提及的“安融集合资金信托计划”,其融资方为明宇环球置业股份有限公司,资金用途是“成都东大街明宇豪雅饭店装修改造”。明宇环球置业是天府银行股东之一明宇实业的子公司,万腾集团及其关联公司为该项目提供的保证担保,显现出超出股东身份的“情谊”。

同时,至少持有3000万天府银行股份的成都川宏实业有限公司则是万腾集团在成都本地进行房地产开发最重要的商业伙伴。二者合作开发的物业包括五彩城、星汇广场、天府金融大厦。

国家企业信用信息公示系统显示,2019年9月2日,成都川宏实业将3000万天府银行股份质押予润善(上海)资产管理有限公司

万腾集团和川宏实业的总部均位于成都双流区的天府金融大厦

在时间更早的“蜀都新城项目”中,安信信托甚至称万腾实业为川宏金沙的关联公司;而川宏金沙则是川宏实业的子公司。据《每日经济新闻》,川宏金沙法人杨天明与川宏实业法人杨凤鸣为父子关系

此外,天府银行股东成都云集房地产开发有限责任公司法人李剑还曾担任过上海卓腾投资有限公司的董事兼总经理;四川永伦实业有限责任公司至今仍是上海卓腾的股东;而上海卓腾的法人正是万腾实控人吴昊。如果将上述关联方均视作为万腾集团一致行动人,则该公司实际的控股比例将超过45%。看似股权分散的天府银行其实存在被高度统括的可能。

除了银行和信托牌照以外,2016年12月,万腾集团还与天府银行、天府银行股东之一的四川锐丰投资管理集团共同出资设立了四川天府金融租赁股份有限公司。至此,信托、银行、金租牌照均被万腾集团收入囊中。

资金来源之谜

就是这么一家集齐了三块金融牌照的公司,在地产行业内却极为低调神秘。胸毛君曾向多位西南地区地产从业的小伙伴打听万腾集团,得到的答复均为“没听过”。

更加吊诡的是,四川信托“锦宜1号”项目材料显示,根据2016年度万腾集团合并审计报告,其总资产为180.76亿元,净资产仅50.72亿元。2017年初恰逢其收购长安信托的时间。众所周知,信托有“百亿牌照”之称,收购者一般为实力强劲、资金雄厚的大型企业;加上银行、金租,以及2016年8月收购的上市公司宝莫股份(002476.sz),一路“买买买”的万腾集团,其资金从何而来?

各方面信息显示,万腾集团曾向多家银行与信托公司借款。就银行来说,万腾集团曾将其持有的成都汇晨投资发展有限责任公司(楼盘“金沙御苑”项目公司)股权质押予平安银行成都分行;同时,万腾集团的股东成都三腾投资控股有限公司还曾将成都信腾投资有限公司(楼盘“万锦城”项目公司)的股权质押予天府银行成都分行和锦州银行北京分行。此外,四川信托还曾披露,平安银行向星汇广场(曾用名“成都国际商城”)项目公司成都中强实业有限公司发放了22亿元的长期借款。

相比于银行,万腾从信托公司获取的借款应该更多。除了上文提及的几个信托项目外,融资方为万腾及其关联方、曾经发行或计划发行的信托项目还有中铁信托的“丹巴美河矿业股权收购投资集合资金信托计划”、“成都寰宇项目集合资金信托计划”、“成都中信广场投资集合资金信托计划”、“新天府国际中心主楼裙楼建设项目集合资金信托计划”、“金舟股权投资项目集合资金信托计划”;四川信托“翔逸优债集合资金信托计划”;安信信托“锐赢7号·成都川宏金沙经营性物业贷款集合资金信托计划”、“安赢39号·中强实业信托贷款集合资金信托计划”等等。

不过,上述各信托计划时间跨度较长,期限长短不一,部分项目最终没有成立,且募集规模从几千万至几十亿不等。收购金融牌照与上市公司需要稳定、长期、规模巨大的资金,完全依靠金融机构借款似不可行。

好在作为房地产公司,万腾集团还可以靠卖地筹措资金。因此,就像本文开头提到的,2017年底,万腾集团将所持有的9块蜀都新城地块中未完成开发的8块地块一次性卖给了鑫苑集团。已完成开发的物业仍以“五彩城”命名,被鑫苑集团收购的地块则用于“鑫苑城”的商业物业与住宅开发。

一位鑫苑集团内部人士告诉胸毛君,当时万腾集团释放出售土地的意愿后,包括碧桂园、万科等在内的房地产企业均和万腾集团进行了接洽,但只有鑫苑最终成功拿下了交易,因为万腾方面“要求一次性全款付清35亿元”。

从时间点上来说,鑫苑收购五彩城的交易恰逢成都郫都区房价上涨的前夜。《易居研究院中国百城房价报告》数据显示,2018年1月郫都区新房均价为8255元/平米,除2018年7月回落到7926元/平米之外,价格至今也没有回到鑫苑收购前的价格。部分成都本地媒体甚至撰文称“鑫苑捡了个大便宜”。

成都郫都区2017年1月至2019年8月新房均价,数据来源:易居研究院中国百城房价报告

对于房地产企业而言,出售土地储备几乎等同于出售自己的未来。这种筹措资金的手法只能应付一时。金融借款与出售土地之外,唯一能为万腾提供亿级资金的就只有万腾旗下数个大体量物业开发了。理论上来说,房产预售与尾款,抵押物业取得的借款,都可以成为收购金融牌照的资金来源。数位曾为万腾集团旗下楼盘提供外包服务的成都本地人士告诉胸毛君,2016年后,该公司旗下多个楼盘出现了不同程度的资金挪用。

而“乾坤大挪移”造成的直接后果,就是开发商高度紧张的资金链。胸毛君在实地走访中发现,改规划、延期交房、业主收房时被告知房屋抵押未解除,交房后两年才拿到产证······此类情况普遍存在于万腾旗下的五彩城与万锦城。万腾因此也在成都本地赢得了“烂尾”开发商的恶名。

虽然交房已有2年时间,但万锦城业主与开发商的纠纷仍未结束

2014年,五彩城附带商业物业本已完成主体结构的建设,但因开发商资金链断裂而陷入停工;2018年鑫苑集团接手后,商业物业才恢复施工,目前仍可看到其外墙的斑驳锈迹

初始开工时间可以追溯到1996年的桐梓林东路28号项目在2018年9月初再次陷入停工

2010年8月动工修建、计划于2014年底竣工验收的星汇广场项目至今仍处于停工状态

以实体作为底层资产获取借款,再用借款收购金融牌照;这种资本运作手法在过去数年中被各路民营金控玩得风生水起。但即使在不考虑金融监管趋严、宏观经济波动的情况下,万腾系似乎仍缺少最后一节以形成闭环:它收购来的金融牌照何时可以反哺它的实业、为它输血?

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