地产ROE、ROA、ROIC，三分钟搞懂！

对于很多公司的投拓人员来说，张口就是IRR，闭口就是ROE，这肯定是个好事！！所以，我们有必要真正搞懂其实质意义和算法！

今天，我还特意为大家制作了一张图！

所谓ROE（净资产收益率），就是股东净资产的投资回报率。也叫：股东权益回报率、所有者权益收益率。

ROE=归属股东的利润 ÷ 股东投入的资金（方便理解的公式）

#举个栗子，登山哥开了个奶茶店，一年下来投入资金200万（其中借款100万），利息5万、净利润15万，那么小张这家奶茶店今年的净资产收益率：

ROE=15万÷（200万-100万）=15%

ROE当然是越高越好，意味着给股东的回报越高。如果ROE小于一年的定期存款（比如5%），那这家公司的股东还不如把资金撤回来去存银行。

但是正如登山哥这个例子，一家公司的资本投入不单单是股东的钱，还有使用杠杆（贷款）借来的钱。这就有了另外一个指标——ROIC。

所谓ROIC（投入资本回报率），可以近似理解为“股东和债权人投入资金总和的回报率”。也就是说，计算ROIC的时候，不区分资本投入来自于股东，还是来自于债权人。

ROIC的计算公式：

ROIC=企业息前税后利润 ÷ （股东投入资金 + 债权人投入资金）（方便理解公式）

#还拿登山哥这个例子来说，

企业息前税后利润=（净利润+利息）=20万，

投入总额=（股东投入+贷款）=200万

ROIC=20万÷200万=10%

所谓，ROA，即总资产收益率。ROA是企业一定时期内实现的收益额与该时期企业资产总额的比率，它是反映企业资产综合利用效果的核心指标，也是衡量企业总资产盈利能力的重要指标。

ROA=息前税后净利润/总资产

其中，“总资产”指企业负债和股东权益之和，具体项目包括：现金、应收账款、存货、长期投资、房屋设备及办公用品、土地或矿产资产。

讲ROE，就不得不讲杜邦拆解。

杜邦分析把ROE拆解为三个比率指标，分别是

1）销售净利润率；

2）总资产周转率；

3）权益乘数。

接下来，咱们将逐一解读这三项比率指标。

1、净利润/销售收入=销售净利率。这一部分反映的是公司的盈利能力的指标。

之于地产开发来说，主要就是控成本，高溢价。我们都希望能低价拿地，相对溢价卖房子，例如以前碧桂园的“劳斯莱斯”。

2、销售收入/总资产=总资产周转率。这一部分是考察公司资产运营效率的一项重要指标。

#举个栗子，小王年初投资10万开了个烧烤摊，一年总销售60万的烧烤，那么其总资产周转率为600%

新芽查了一下，2017年TOP20房企平均总资产周转率为0.41，TOP100房企平均总资产周转率为0.25。这也说明头部房企平均周转能力，显著强于普通房企。

3、总资产/净资产=权益乘数。这一部分是考察企业融资杠杆能力。

其中，总资产=借的钱+自有资金（所有者权益）

一般来说，权益乘数越大，即是财务杠杆越大，说明融资能力越强。当然，小股操盘也是提高杠杆而经常采用的方式。

总结，ROE的杜邦分析给我们揭示了地产赚钱的三大武器：

1、控成本，高溢价；

2、提高运营效率，快周转；

3、高杠杆，借鸡生蛋。

ROE反应仅由股东投入的资金所产生的利润率，ROA反映股东和债权人共同的总资产所产生的利润率，ROIC反应的核心投入（主营业务）的利润率。

以下分别用ROA、ROIC和ROE进行对比：

ROA 代表的是公司用所有的资产赚钱的能力。

相比股东回报率（ROE），ROE和ROA最大、最根本的区别在于两者在债权计算及财务杠杆利用上的区别。

ROIC的逻辑是衡量企业投入所有资本后赚钱的能力，反映公司的主营业务上的盈利能力，说白了就是反映了生意是不是好生意。

相比股东回报率（ROE），ROIC剔除了非经常损益以避免其影响，并还原了杠杆前经营性资产（剔除了超额现金等）的获利能力，更加能反映真实的项目盈利。