零售含房量：房贷究竟有多重要

房地产贷款（开发贷+个人房贷）是中国银行业最重要的资产，没有之一。

据央行公布，截至今年6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额50.8万亿元，同期金融机构人民币贷款余额185.5万亿元，占比达到27.39%。其中，个人住房贷款余额36.6万亿元，住房开发贷款余额9.4万亿元。

目前国有大行接近四成的贷款投向房地产，其中个人房贷占比在30%左右；股份行也有接近30%的贷款投向房地产，其中个人房贷占比在20%左右。

如果加上表外业务，相关占比还会更高。明白了这一点，就容易理解近期部分房企信用风波所带来的震荡。

本文提出了一个名为“零售含房量”的指标，也就是商业银行个人房贷占个人贷款（零售贷款）的比重，其可以作为观察商业银行零售业务发展的重要参考。

截至目前，四大行的个人房贷余额合计超过20万亿元，零售含房量均超过70%。其中，建行个人贷款7.53万亿元，个人房贷就有6.11万亿元，零售含房量高达81.10%，冠绝业内。

紧随其后的是邮储和交行，个人房贷余额分别为20408亿元、13873亿元，零售含房量分别为57.36%、65.53%。

除了四大行和交行，零售含房量达到60%的还有兴业银行、北京银行，两家银行的个人房贷余额分别为10913亿元、3423亿元。

招行、中信、浦发的个人房贷余额分别为13300亿元、9537亿元、8965亿元，零售含房量分别为46.42%、48.31%、48.91%，在行业里属于中间水平。

平安银行与宁波银行是两个异类，零售含房量均较低，分别为14.74%、10.99%，显示两家银行零售转型力度较大，在业务策略上也更具进攻性。

整体上，我国主要商业银行的零售含房量为30%-80%，中位数在50%左右；越是大银行越高，达到60%-80%。

对比美国，中国银行业的零售含房量相对偏高，很大程度上是由两国不同发展阶段所决定的。据新金融琅琊榜测算，截至今年6月末，摩根大通、富国银行与美国银行的零售含房量分别为41.23%、66.91%、51.29%。

过去几年里，随着整体利率的走低，以及消费信贷风险的抬头，个人房贷资产的吸引力不断上升，推动商业银行普遍加快个人房贷投放，也导致零售含房量继续走高。

最典型的是宁波银行，截至今年6月末，该行个人住房贷款余额为339.90亿元，但在2019年末，这一数字仅为27.90亿元。过去一年半，该行的零售含房量从1.55%提升到了10.99%。

如今的形势下，个人房贷的低风险特征显得弥足珍贵。在行业里，杭州银行、上海银行的个人房贷不良率最低，分别不过0.07%、0.10%，大行及股份行当中，高一点的也就是0.4%-0.5%。

多年来，个人房贷资产的高光表现，一直是银行业整体低坏账率的关键。反过来就是，一旦个人房贷风险上升，其影响也将是系统性的。

金融安全的一个基本原则就是分散。这可以解释去年末出台的房地产贷款集中度监管新政，根据不同机构类型提出了相应的红线，旨在遏制房地产贷款的无限扩张。

当下，唯一值得庆幸的是，我们有着全球最高的首付比例。