资产荒,慌不慌?

政信三公子 政信三公子
2022-06-22 14:48 515 0 0
牌照不那么值钱了,继续躺着就躺废了,金融行业像地产行业一样,慢慢就民生产业化了

作者:政信三公子


(一)

钱多的烦恼。

如果身为管理人,这个烦恼并不幸福。

当房住不炒深入人心,民营地产公司多米诺式违约;

遇土拍不顺,基金预算收入锐减,城投再融资趋于旁氏;

处宏观调控大年,股市既要讲政策,又不能急跌和急涨,超额收益从哪里找?

身为普通居民,投资方向无非就是房子、非标、债券和股票这四个方向。而身为金融机构,除了上面路径依赖的四板斧,还会干什么呢?

当资金端的钱越来越多,而资产端的可投标的越来越少,金融机构要学会拒绝了。

金融机构要根据资产本身的特点去募资。投资人就算再有钱,但如果钱的属性和资产特点不匹配,也要果断拒绝。

我现在看那些手里动辄百亿级投不出去的兄弟们,一点也不羡慕。反而觉得这是被规模给绑架了,把自己搞的特别累。

现在业内某些机构的高激励和营销驱动,给我的感觉,就是“不割白不割,割了也白割,白割谁不割?”的即视感。

资产荒之下,

买你买不到的东西,

买你买不起的东西。


(二)

有读者聊到公募REITs扩容,提到:

现在是城投公司发展的第二个阶段,目前选择出来的主要化债和募资的方案,就是盘活存量资产。

城投公司手里很多资产,是缺乏盘活价值的。但是,依然有一些,通过补充手续、强化运营、完善配套,再养几年,是可以盘活的。

盘活存量是个辛苦活,但如果未来的趋势是通过存量资产的二次资本化来给地方政府搞钱,那么,提前介入存量资产市场,就是新的时代红利。

个人觉得,这个方向性的判断,没有问题。我之前也在星球里写过:

当劳动力人口红利衰减,工程师人才红利增加的时候,产业投资公司就是地方政府,把工程师红利转化为先进生产力的工具。

当土地资源价格和供给都达到增长瓶颈,高地租和高房租开始排挤制造业的时候,城市建设公司就是地方政府,把存量基础设施和房产进行二次资本化的工具。

既然公募REITs是大势所趋,为什么推这么慢?是监管审批慢,故意设卡嘛?

我理解,不是监管的问题,最主要问题,还是项目的收益性太弱。

李迅雷引用过一则数据,基础设施的投资回报率,目前不足1.5%。而公募REITs的收益门槛,是4%。

中间的缺口太大了。

当我们讨论基础设施项目的收益性不行时,我们往往忽略了,基础设施项目的利他社会属性。

低收益,真的是低收益吗?

作为第一批REITs项目的投资参与者,作为一名长期位于一线和地方政府打交道的从业者,我想举三个例子,聊聊基础设施项目的低收益。

【案例一】人才公寓项目。

某沿海发达城市的人才公寓,租金回报1.5%。公寓旁边,市场化的部分,租金回报7%(当年的土地便宜)。

这部分人才公寓,体量很大,地方政府希望能盘活,但1.5%的回报率,又远远低于4%的REITs收益门槛。

怎么办?

有人问地方政府领导,能不能把租金提高到5%呀,也比7%低啊。收益不就达到了嘛。

地方领导看小白的眼神看着这位建议者:

我们坚持人才公寓低租金,是希望通过低租金,给予高端人才一部分福利。不可能去赚他们的钱。


【案例二】园区厂房项目。

某制造业发达城市,园区厂房供不应求,租金测算能有8%以上!

有金融机构发现投资良机,就找过去,希望能投资厂房,收租后发REITs。

对金融机构来说,这就是用炒住房的思路来炒厂房了,只要持续的提高租金,赚翻啦!

被园区管委会领导给婉拒了!

管委会领导的意思很明确:

企业来我们这里开厂,我们提供很低廉土地,也可以代建厂房。因为租金便宜,制造业企业才愿意来我们园区。

你们来建厂房,自用也行,出租也行,但不能超过园区的平均租金水平。如果不满意,可以卖回给我们的平台公司。


【案例三】

某三线农业大市,平台公司举债建设了一个巨大的冷链物流仓储项目。

众所周知,冷链物流项目的收益普遍比较高,很多的收益都在年化10%以上。

有券商主动找过去,说想做冷链项目的REITs。可是一看表,奇怪了!回报率连3%都不到!

原来,地方政府对平台公司的冷链项目进行了限价管理,从而降低了农户的仓储成本。平台公司应该赚取的超额利润,都输送给农户了!

通过以上三个例子,我们可以发现,很多基础设施项目收益低,并非是收益自然低,而是地方政府管控下的非正常低。

这些项目,运营的很好,收益很稳定,唯一的问题,是谁来承担“1.5%收益率”和REITs门槛4%收益率之间差额的问题。

只要有人愿意承担差额,类似PPP里的差补,问题就解决了,上万亿的资产就上市了。但是,短期内,这个口子很难开大,容易收不住。

有人问:

费这半天劲干嘛?

作为金融机构,我自己做管理人或投资人,旱涝保收,不好嘛?

以管理人为例,迟早会成为卷王之王的。既然工作不累又旱涝保收,凭啥给你那么高的管理费?

拼到最后,债券化了。强主体强资产,每年给你5万块钱管理费,打发叫花子?

我个人的想法,还是从pre端介入,和地方政府一起,对尚且不符合标准的项目,补充手续、强化运营、完善配套,该掏钱掏钱,该孵化孵化,前期做越累的工作,后期的回报才能越丰厚。

在资产荒的大背景下,市场充分透明,出多少力拿多少钱,公平交易,童叟无欺。

超额回报,往往来自于长期主义的坚守。

我们要认清现状,牌照不那么值钱了,继续躺着就躺废了,金融行业像地产行业一样,慢慢就民生产业化了。

民生产业,

干的都是脏活累活辛苦活。

但赚的每一分钱,

都很干净很纯粹很满足。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“政信三公子”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 资产荒,慌不慌?

政信三公子

铛煮山川,粟藏世界,有明月清风知此音。呵呵笑,笑酿成白酒,散尽黄金。

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