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房抵贷:问题资产暴露加剧,处置起来没那么简单

资管云资管云 作者:胡胜 翟乐
2019-08-07 22:22 258 0 0
房抵贷的逻辑看起来很简单:反正有房子抵押嘛,实在不行卖了就是。

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资产界注:本文由资管云(xintuoquaner)授权发布,作者: 胡胜 翟乐。

房抵贷的逻辑看起来很简单:反正有房子抵押嘛,实在不行卖了就是。要真是这样就好了。实际情况是,房抵贷的问题资产正在加速暴露,处置起来也并没有那么简单。

按照历史经验,如果借款人出现无法还款触发抵押物处置条款,基本上半年就能完成对于抵押物房产的处置。然而在当前“房住不炒”的基调下,一线城市的商品房增值空间变得有限,整个市场下行叠加限购限售政策,导致流动性不足,处置周期被迫延长至两年甚至三年。

对于各个参与方来说,房抵贷业务风险加大已是共识,而是否具备对于问题资产的处置能力,也成为参与者需要提升的关键点。目前,市场上大部分资金方在前期选择助贷合作机构时,已经把后端对于问题资产处置的能力设为重要的合作准入门槛。

想要在处置过程中变被动为主动,首先需要不断拓展全国各地的处置服务商资源,且确保对这些服务商把控的住;另外需熟知包括行政管理、法律条文及司法判决等多层面的现实困境以及解决办法;最后在实际展业中,可以根据问题资产所处的不同生命周期,采用“建、续、转、收、卖”的五级处置法。

一、房抵贷问题资产暴露加剧

房抵贷凭借其“有抵押”的资产属性,更契合金融机构的风控逻辑,但看似稳健的房抵贷业务,实则也隐藏诸多风险。

首先是获客端,优质资产稀缺的问题愈演愈烈。房抵贷是银行的传统业务,大量优质一押资产早已被各大银行收之麾下。非银金融机构可获取的资产,大多是银行风控无法达标的“次优客户”。在近年来银行普惠金融放款指标持续加大的背景下,这部分“次优客户”可能还会被银行再度下沉抢占,从获客端开始的风险加大。

其次,对于金融机构来说,房抵贷资金用途合规性的监管亦是一大难题。设置购销发票核对、账户监管等常规措施,往往很难真正实现资金用途监管。金融机构必须在贷前、贷中及贷后各个环节做到实质性风控,包括双录记录借款人的借款用途,在贷款合同里提前设计好约束借款人资金用途的条例,在团队搭建层面尽力完善人员配置等。

最后,在市场整体流动性不足的大环境下,房抵贷不良资产的处置也面临诸多障碍。处置周期拉长使得期间需付出的资金利息成本加大,同时还需考虑律师费及税收等成本因素。另外,处置时存在的诸多司法困境又是一道坎,处置方容易遇到未获得问题资产的首封权、处置资产抵押权无效等问题。而近年来唯一住房、未成年人住房能否处置等问题,也在法律规定和各地法院实际处置层面存有差异。诸多不利于因素叠加,处置方还需未雨绸缪,一一破解。

二、房抵贷问题资产主流处置模式

对于金融机构来说,当前房抵贷业务出现问题资产大多依赖助贷机构兜底处置,了解并探索其具体处置方式十分重要。在具体展业中,助贷机构可采用五级分层处置的方法,逐层递进解决问题。

一是“建”,从前期借贷行为发生时,就与客户建立良好的流动性顾问关系,定期与客户进行沟通了解其贷款生命周期的具体动向,比如是否存在流动性资金紧张,是否发生房屋产权变更等。掌握动态信息有助于为真正发生不良后的处置,留足时间和空间。在良好的沟通环境下,可以避免与客户形成对立关系,出现不配合处置的情况,并能最大程度的保护展业方及背后资金方品牌信誉。

二是“续”,若在沟通中发现客户存在短期的资金流动性困难,在通过前期客户相关数据分析确定其为优质客户的前提下,可以为其预备“续贷”方案,暂缓还款期,用时间换空间。这一做法的好处还在于,在资产还没出现不良迹象时,通过对贷款各个关键节点(如季度、半年度时点)资产状况做出评估,便于未雨绸缪,提前想好应对措施。

三是“转”,当续贷行为已不能解决问题时,就要开始着手为客户寻求转单。这一“解毒过程”是基于判断客户只存在流动性风险,不涉及终极风险,并且客户非常愿意配合的前提之下。让客户在卖房或筹措资金的过程中有更多时间尤为重要,逼迫客户仓促卖房往往难以卖出好价钱,造成多输局面。想要做好“转单”工作,需要有银行等不同机构资金的支持,有资产的出口。目前,已有机构开始采用“风控赋能”的模式,与各色机构形成协同效应,营造强力的客单流转关系网,提高转单效率。

四是“收”,若无法转单,已经形成房抵贷问题资产时,则还可寻求不良资产投资基金进行收购。这一做法的前提是,经过前面几层的评估和漏斗筛选后,基本上可以确定展业方已得到稳定收益。采用与不良投资基金合作运营的模式,还可在借助不良基金处置力量节约人力成本的同时,分享后端收益。

五是“卖”,当资产进入恶性阶段时,就不得不需要承担一点损失,将问题资产进行强制执行或司法拍卖。但对于展业方来说,如果精耕前四级的处置阶段,那么流转到最终处置层面的资产是可以大大减少的。

此外,想要做到及时有效的处置,掌握全国各地处置服务商资源尤为重要。由于不同地区的法院及司法机构在实操中对于资产的认定存在差异,这就需要处置方拥有一批熟悉当地司法特色的服务商作为合作方或代为处置。

三、房抵贷问题资产处置难点

当前房抵贷问题资产的处置面临多重困境。

首先是行政管理层面的处置困境,例如在处置时只登记本金而不登记利息、罚息等处置难度将变大,若处置方不具备贷款资格,在转让银行方或信托方资产时,法院往往不认可其罚息的合理性,因此不予判定。另外,政策要求抵押权变更时债务人必须到场,处置方在受让抵押权或债权时若难以满足此条件,则抵押权也难以实现变更。

其次是在法律层面的处置困境。在实际操作中,各个地区的法院对于同一个法律条款的执行力度可能存在差异。例如在处置时监管机构要求处置方必须出具尽职调查资料,否则该抵押权可能被判无效,针对这一要求不同地区法院的认定不同,有些地区不出具也可以视为抵押权有效。还有一点值得注意,即唯一住房是否可以处置的问题,当前司法环境下唯一住房是可以处置的,但若房里居住着“老弱病残孕”,法院大多不愿进行处置。

最后是在司法判决层面的一些处置困境。诸如公证处不出具执行公证,导致无法立案、执行流程过长等问题。此外,还要格外注意借贷人以“套路贷”进行抗辩的问题,一旦债务人表示其被“套路贷”,法院会直接将案件转移至公安局,于处置方来说无疑大大增加处置成本。

面对以上问题,目前有律所机构提出了管辖权转移的解决方案,将案件管辖权转移至其他利于处置的地区法院。例如将原本在上海处置的案件转移至新疆地区法院进行处理,在司法资源严重不平衡的背景下,可以更高效地实现处置。

需注意的是,满足管辖权转移条件需展业方在放款前的合同设计上就预先做好工作,并要熟悉转移流程,最终再以市场化的方式去寻找合理的法院方。此外,在处置客户房产时还可选择“司法拍卖”的形式,上海地区“法拍房”因其不限购的属性,往往可以卖出市场价或评估价上浮20%~30%的价格,处置利益得以飙升。

在当前资产荒、收益率下行的大背景下,尽管房抵贷业务在展业或不良处置层面,仍有各种风险和障碍,但只要布局得当还是有利可图的。比如选择和风控细节到位,处置资源强大而全面的展业方进行合作。在前端资产筛选层面做足功课,多关注客户二级还款来源质量的审查与跟踪,并积极拓展各地区处置服务商及地方司法机构的资源等。总体而言,“精耕细作”才是未来房抵贷展业的王道。

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