地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID:dichandabaozha)
2021年第三季度，绝对是可以载入中国房地产史册的一个季度。
整个行业下行的速度之快、广度之深，乃至戏剧性之强，都是任何一个季度都无法匹敌的。
首先是全国楼市下行，大部分城市没有等到金九银十，反而是遇冷普跌。
北上广深四个一线城市二手房成交惨淡，即便是国庆期间的北京，成交量不足百套。而在广大三四线城市，房企只能通过打折促销来去化，导致整个新房市场价格普遍下跌。
其次是房企业绩低迷，随着调控深化，融资进一步收紧，资金链紧张成了常态，各种暴雷事件频出，没有几家房企的三季度财报是漂亮的，归母净利润同比减少都在10-20点左右。
整个行业的玩家都像夜路上的行者，都在渴望出现一个方向感极强的领路人，拾起火把，驱散悲观情绪，带“全村人”穿过下行周期的迷雾。
新居住服务商，同时也是房地产中介的核心关键企业——贝壳找房于11月9日披露的三季报，大大超出了市场预期，提振了全行业的士气，同时也暗藏了一些增长玄机。
如何在市场去化承压时找到突围点，以及如何在存量市场中表现超过预期，贝壳的这些韧性之举，值得我们去细究一番。
01首先看整体数据。
1月至9月，贝壳营业收入达630亿元，同比增长31.7%，调整后净利润为22.5亿元总GTV达3.12万亿元，同比增长31.2%。
炸天团最大感觉就是三个字：稳住了！
虽然“下跌”是行业普遍趋势，但贝壳还是有效控制住了下跌幅度。
其中，有两大核心指标就透露了不一样的发展态势。
首先是二手房新房的交易GTV，虽然双双下跌，但跑赢了整个市场！
财报显示，贝壳三季度存量房交易GTV为3,782亿元，同比下降34.3%，其中二手房交易GTV同比下降36.8%，跌幅小于市场水平的41.6%。
最令人惊喜的是，贝壳三季度实现新房交易GTV 4,101亿元，同比下降2.5%，明显低于市场跌幅的14.1%。
不仅是新房交易GTV，相较6月，贝壳9月合作销售新房项目数提升13%之多，新房交易服务的净营收也较去年同期增长了2.5%。
新房项目数量和营收水平的逆势增长，一方面得益于开发商对渠道依赖度的上升，整体渠道渗透率在第三季度触底反弹。
另一方面，更能凸显出贝壳的新房销售渠道抗压能力极强。
在新房领域，贝壳手握超5万家门店、50万+经纪人，在品质服务、消费者维护能力、经纪人调动能力三方面俱佳。
底子厚，就是不怕周期。
贝壳还在新房项目准入标准和风控体系上作了进一步的完善措施，以保证整体回款的及时性和健康度，进而促使其能够在行业下行之际稳而不倒。
还有一组数据让人眼前一亮，那就是门店和经纪人数量在不断攀升。
截至2021年9月30日，贝壳连接的门店数量为53946家，较去年同期末增长20.2%，期内经纪人人数为515486人，较去年同期末增长7.9%。
受行业不断收紧的“紧箍咒”影响，今年以来，许多城市的中介门店开始收缩，经纪人离职率显著增加，中介行业面临“洗牌”成为不可避免的事。
在艰难周期背景下，贝壳坚持做了一系列经纪人留存举措，第三季度，贝壳已经完成超过3.1万门店的经纪人分岗，覆盖超过30万经纪人，一二手经纪人合作比例由上季度14.4%提升至29.6%。
第三季度，链家北上流失率仅3.9%，好于2020年同期的4.7%。
贝壳在团队组织方面一直不忘初心、以人为本、自我更新，始终坚持“对用户好，帮助服务者对用户好”。
这样一只专注于品质服务的团队，一旦组织起来，下行是难不倒的。
02除了新房二手房这两大主战场，贝壳的三季报还透露出一个隐秘信号，即家装业务的崛起。
数据显示，2021年第三季度贝壳新兴及其他业务收入为6.1亿元（约1.0亿美元），其中装修服务收入同比增长高达29.4%。
贝壳自营业务被窝家装和拟并购的圣都家装均稳步推进。
圣都在1月至9月实现累计合同收入同比增长超过35%，被窝家装三季度在北京竣工1,127单，环比提升35%。
很多人会有疑问，新业务营收占比才占3.4%，值得贝壳去探索吗？
答案是，值得的。
纵观整个中国房地产行业，毫无疑问在逐步进入存量时代，服务交易只是服务流程的一个环节，中介行业的“蛋糕”未来只会越来越小。
房屋的使用、处置、维护、保持以及改善居住体验的全链条服务才是未来真正的蓝海。
从前，我们理解贝壳是中国最大的房屋交易代理商，如今，这家企业的角色已经转变为美好居住服务商。
复盘贝壳过往几年的业务布局——自营业务被窝家装和拟并购的圣都家装，也是以这个逻辑延展。
相比于交易受周期牵制，居住服务则不同，这是一个跨周期的行业，居住服务也是一个更广袤的市场、一个毛利更高的市场。
在贝壳Q3业绩报表中我们也可以看到，目前新业务虽然仅占其营收的3.4%，却占了毛利的9%。
贝壳未来的营收增长驱动并不是倚仗于开发体量的增长，而是基于更好的居住体验的需求的增长。
而贝壳的此次转向，很有可能蕴藏着行业的未来。
03 穿越周期，贝壳并不是新手。
事实上，贝壳能在如此压力下交出这份超出预期的财报，还有一大亮点值得一说——其在科技研发上大量投入正在慢慢兑现。
根据财报，贝壳2019年研发费用15.71亿，2020年研发费用大幅提升至24.78亿，而在2021年上半年，贝壳研发费用14.5亿元，继续同比增长约45%。
要知道，新能源龙头企业——宁德时代，其2021上半年研发费用也才12.98亿元！
如此真金白银的投入，体现了贝壳的决心，引领一个传统行业走向数据科技时代的决心。
过去整个地产行业依旧还处于前工业化时代，标准化程度低，从业机构都是小公司，小品牌，人员流动大，恶性竞争多，服务水平低，交易效率和体验都被消费者持续诟病！
从诞生之初，贝壳就决定走产业互联网这条路，并把自己定位为“科技驱动的新居住服务商”。
其确定了要围绕人、房、客三个主要方向建立全新的数据交互技术核心，先后开发并上线了SaaS系统、楼盘字典、如视VR等产品，实现了大数据、VR、AI等技术在居住服务领域的规模化落地应用。
VR、AI、IOT、激光拍房……贝壳很多前沿黑科技，都是行业首创的，也是应用落地规模全国最大的，比如贝壳构建了中国乃至全球最大的VR房源数据库！
另一方面，贝壳能确保房源的真实性，背后靠的是SaaS系统。
贝壳通过数据策略验真测算，SaaS推送维护任务、经纪人维护举证、店长审核举证、品控SSC抽检监控体系建立了循环验真体系，能够对42类房源特征策略识别，对全量房源精准打分，验真模型7X24小时监控，90多项指标对全量房源生命周期检测。
贝壳这些科技成果，不是天马行空，或者纯粹炫技，而是更务实地服务于提效降本、提升用户体验。
科技赋能，成了贝壳抵御市场下行最好的护城河。
04品质服务、新业务加持、科技赋能，有这三大法宝对抗周期下行，未来市场会对贝壳有怎样的期待呢？
贝壳的三季度财报一经披露，超预期的数据表现立马提振了市场信心，其股价两日均涨超10%。
同时，知名投行摩根大通已将贝壳的评级从中性上调至增持，目标价从21美元上调至30美元，而中银国际继续维持贝壳买入评级，定目标价为32.74美元。
资本的鼻子是最灵敏的，随着行业政策触底，市场企稳，贝壳长期增长的价值将越发被青睐。
贝壳的财报里有两个词让人印象深刻——行远自迩，登高自卑。
意思是说，想走很远的路，到达远大的目标，就必须从近处开始；想登上高山之颠，一览众山小，就必须从山脚起步。
品质时代这一周期才刚刚开始，贝壳能走多远，我们拭目以待。
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原标题： 贝壳三季报，暗藏玄机
