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春泉产业信托(REITs)财务分析报告

刘韬刘韬 作者:刘韬律师
2019-05-19 13:18 259 0 0
春泉产业信托是香港上市的10只房地产信托投资基金(REITs)之一,股票代码为01426,类型为写字楼REITs,物业拥有北京 CBD 的华贸中心1号和2号的超甲级写字楼,包括两栋写字楼地库约600个车位及84项英国物业。

春泉产业信托是香港上市的10只房地产信托投资基金(REITs)之一,股票代码为01426,类型为写字楼REITs,物业拥有北京 CBD 的华贸中心1号和2号的超甲级写字楼,包括两栋写字楼地库约600个车位及84项英国物业。因REITs的财务报表基本不存在造假的情况,通过春泉产业信托2018年度报告,可以了解该REITs的物业情况、财务状况、管理团队的能力。

受某机构投资人委托,根据香港交易及结算所有限公司2019年3月发布的港交所上市的春泉产业信托2018年度报告,本所律师对春泉产业信托财务报告部分进行财务分析并出具如下意见:

 一、物业质量

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华贸物业的出租率从 2017 年底的 95%上升至 2018 年底的 95.4%;每平方米月租金从 2017 年底的 359 元上升至 2018 年底的 363 元。租金水平连续 7 年持续上涨。华贸物业的质量非常好。


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春泉在 2017 年收购了 84 项英国物业。这些物业均带有 15 年长期租约,目前出租率 100%,物业质量应该是不错的。

二、物业价值

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春泉 2018 年的物业收入净额为: 63377000 美元。春泉 2018 年物业的合理价值为: 63377000/7%=9.05 亿美元。

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春泉 2018 年流动资产为 0.755 亿。2018 年调整后的合理总资产为: 9.05+0.755=9.805 亿美元。

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春泉 2018 年的物业价值为 14.195 亿美元,总资产为: 14.95 亿美元。可以说春泉的物业价值被高估了。

三、 偿债风险

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我们看到春泉的现金及现金等价物只有 1600 万美元, 小于流动负债总额 3856 万美元,不过好在流动负债里都是经营负债, 没有短期借款, 短期偿债压力不大。

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 春泉 2018 年的借贷比率为 35.5%, 2017 年为 34.5%, 增长了 1 个百分点。不过仍小于45%。春泉能够比较容易的借到钱。

计算一下春泉调整后的借贷比率=5.31/9.805*100%=54%。大于45%。发现春泉的偿债风险较大,在房地产市场价格比较稳定的情况下。春泉可以很容易的从银行借到钱,不会发生偿债危机。但是如果房地产价格下跌,春泉的借贷比率很容易大于 45%。春泉将出现融资困难。这时春泉很可能会出现偿债危机。

四、净资产

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可以看到春泉的净资产为 9.25 亿美元。

调整后的净资产为: 9.805-5.699=4.106 亿美元, 每股净资产为 0.32美元,换算成港元为2.5 港元。看一下春泉的交易情况,可以看到春泉目前的价格在 3.5 元港元,根据调整后的每股净资产 2.5 港元来看, 春泉现在的价格高于其合理内在价值, 春泉的股价相对于其净资产来说被高估了。

五、结论

本所律师认为春泉产业信托物业质量优良,短期内没有债务风险,但长期债务风险较大。

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