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孙宏斌让所有北京开发商惊掉了下巴

壹地产壹地产 作者:许二多
2019-06-05 13:58 2663 0 0
孙长老,您收了神通吧。

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这几天,北京著名豪宅泛海国际社区的业主突然发现,北区已经封顶的五栋别墅在晚上正在被悄悄拆除,别墅周边的泳池已经被拆完。

业主们买房的时候都听说过,将来入住这五栋别墅的是柳传志、马云、史玉柱等泰山会的成员。一位业主说:

还以为几位大佬要跑啦,我一激动,差点把自己的房子挂链家。

现在,他们终于知道,原来是小区要改规划了。

有业主在北京市规划和自然资源委员会浏览到一则公示,5月16日就已经挂出来了。

公示里说,泛海国际北区地块将降高度、减面积:

原方案建筑面积44.6万平方米,建筑高度180米;调整后36.6万平方米,建筑高度100米。

业主们还为泛海国际的接盘侠孙宏斌捏了把汗。建筑面积少了8万平米,这得损失多少钱呀。

但仔细看调整过的规划方案,业主们发现,孙宏斌不仅没有吃亏,反而要赚翻啦:

他竟然把商业综合体变成了住宅,改变了土地属性!

从新图纸上看,项目原来的商业综合体地块被改成了6栋高层住宅(两栋30层、两栋16层、两栋15层)和两栋写字楼,上文提到的5栋别墅将调整为5栋11层的公寓。

这块地晒了十几年的太阳。此前的规划,是泛海国际社区的商业配套。44.6万平米建面里,只有9.5万平米住宅,配套、商业及办公用地是35万平米。

调整之后的规划,36.6万平米的建面,住宅增加到了26.5万平米,配套、商业及办公用地减少到了10万平米。

也就是说,孙宏斌让这块地的住宅面积多了17万平米。泛海国际社区二手房成交价在十万元一平米以上,周边新盘价格至少在12万一平米以上。也就是说,老孙通过一番神操作,很有可能让:

项目的货值至少多出了200亿元!

该公示说调整理由是“按照北京城市总体规划相关要求”。

2019年1月,融创从卢志强手中接过来泛海国际1号地块与上海董家渡项目,才花了125亿。

也就是说,通过调整规划,单单泛海国际这块地,融创就能把成本完全收回了。

谁说地产进入白银时代了?只要爱对了人,情人节每天都过。

 1 

很多尽调过泛海国际的人,当时是用看智障的眼神看融创的,现在都被孙宏斌的骚操作震惊了,纷纷寻找形容词来表达内心的万马奔腾。

有人说“神奇”,有人说“叹为观止”,一位河南籍的开发商说“我的乖乖”。

去年底卢志强给泛海国际找下家的时候,万科、恒大、旭辉等几乎所有大型房企都去看了这个项目,回来后都摇头:

当时这个项目接到了有关部门,要求降高度、降建筑面积。文件还要求,30多万平米的商业部分不可出售。这地肯定没法拿。

然而,孙宏斌很快就签字了,而且报价比其他人的都要高很多。

如今,他们终于懂了——孙大圣的神通,太大了。

孙宏斌的解套办法,就是把商业用地变成住宅用地,把不可售的,变成可以出售。

这几乎是电影里才有的情节。周星驰电影《美人鱼》的开头,其他房地产商都嘲笑花300亿买了海豚湾地块的刘轩,说这是自然保护区。

但刘轩只用一句话就让他们全吓尿了:

我拿到了批文。

孙宏斌改规划也是一样,一位参与过尽调的开发商用四个字形容此事的难度:

犯忌破例。

修改用地规划,开发商不是不知道。但是按照传统规定,如果涉及住宅规划调整,土地应该被重新收储,重新上市。

融创之前,有太多地产商尝试过用这个办法为项目增值,但无一成功。

2009年6月,当时还叫方兴的金茂,拿下“北京地王”——如今的广渠金茂府,就提出了修改规划的要求——建筑面积不变,将两幢高层变瘦和拔高20米。

如果让贾玲体重不变,但是身高多20厘米,她估计也能上维密秀。

金茂的申请一经公布,引起了如潮的反对。业内普遍认为,虽然未增加可售面积,但这样的调整足以抬高房屋的售价。

当时中国地产三剑客之一的曹建海对媒体说:

更改规划是既得利益集团对公众权益的一种掠夺。

更不用说,这种地王项目改规划,会产生多么恶劣的示范意义,开发商将更踊跃买高价地,拿到之后再去改规划。

 2 

2004年,泛海控股老板卢志强拿下泛海国际脚下的这一大片地,地价为200元/平米。如今,这块地增值何止百倍。一位开发商说:

泛海把肥肉吃了,融创把骨髓敲出来吸了。

多了200亿的货值,可不仅仅是骨髓。

泛海国际的一处商铺眼下正在装修,施工人员说,已经装修了十几天,还有一周就完工了:

这里将是项目未来的售楼处。

泛海国际眼下无房可卖,之前的售楼中心还在正常使用。修建新的售楼处,显然是孙宏斌对于调规已经胸有成竹——尽管规划调整还在公示当中。

按照融创的这种速度,估计规划还没批,他们已经生米煮成熟饭。

身家普遍几千万的泛海业主,如今生生被逼成了维权者。他们发现,规划调整后,小区配套商业没了,还将多出来将近500户:

买房就是冲着这个小区安静、有承诺的商业配套,现在都改成住宅了,业主的生活品质就没法保证了。

业主已经在规划等部门反映自己的诉求,要求按照原来的规划建设。

让他们更气愤的是,融创有意将此事隐瞒。

业主们是在无意中看到规划局网站的公示后,才在小区无人关注的工地出入口的一个门岗、被遮阳伞挡住的施工挡板、关闭的消防通道大门上,找到了规划变更征求意见的公示。

公示上写,如果利害关系人不在6月8日前提交反馈意见,就将被视为没有意见。

留给业主反馈意见的时间,已经不多了。

泛海国际冠盖满京华,住满了京城的富豪和名流。李湘、李小璐、李幼斌等都曾住这个小区,贾跃亭和甘薇也曾试图住进来,两人手中曾握有4套房子的房号。

如果不是遁走美国,不知道他们会不会也拉横幅,去和好兄弟孙宏斌讨公道。

那张100多字的调规文件,几乎能买4个乐视(乐视退市当天市值67亿)。

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