二手结构 | 9月京沪深杭小面积低总价成交比重显著上升

一是京沪深杭低总价段即200万以内2025年9月成交套数占比同比持增，极致刚需客群仍是成交主力。以上海为例，2025年9月总价200万以内房源成交套数占比为46.56%，环比上升2.79pcts,同比上升7.51pcts；市场份额有进一步扩大趋势。而北京、深圳、杭州总价200万以内成交套数占比也呈现出同环比齐增态势。值得关注的是，刚需客群仍是二手房市场购买主力，北京、上海、杭州低总价段成交套数占比均在45%以上。

二是刚改中改需求“塌陷”，京沪深500-600万、杭州200-400万成交占比同环比齐降，客户观望情绪持续加剧。事实上，上海、深圳总价300-400万、北京、上海总价400-500万成交套数占比均出现了不同程度回调。

三是高端需求持稳，京沪千万豪宅同比持增，深圳3000-5000万增幅显著。据CRIC监测数据，京沪总价1000万以上豪宅成交占比环比持降，同比仍增，韧性依旧显著；深圳3000-5000万总价顶豪市场需求持稳，2025年9月成交套数占比同环比分别增长0.33pcts和0.22pcts。

总体来看，9月二手房成交规模环比微降1%，成交动能持续放缓，但核心城市京沪深成交持增，累计同比仍增10%以上，仍处于高位震荡行情。从成交结构来看，低总价极致刚需成交占比持增；高端豪宅成交趋稳，相较而言刚改中改需求“塌陷”，成交区域也呈现出显著分化行情，上海向城市近远郊、京杭向城市核心区不断聚焦的趋势。

预判后市，我们认为，10月京沪深二手房成交或将迎来季节性回落，目前来看，核心城市二手房价仍处在下行周期，短期内“以价换量”趋势延续，中高改小区能否放量主要取决于新增挂牌量和新房市场优质产品入市量影响；而刚需盘目前仍然以价格为导向；目前随着二手房市场逐步过渡为买方市场，购房者在置业时往往会综合考虑小区区位、配套、价格等因素，选取性价比较高的小区，这也意味着区位偏远、功能性缺失的远郊老破小交易周期将进一步拉长，除非价格足够优惠，否则实难去化。