克而瑞地产研究 
铛煮山川，粟藏世界，有明月清风知此音。呵呵笑，笑酿成白酒，散尽黄金。
作者：CRIC研究中心
来源：克而瑞地产研究
10月京沪深二手房成交或将迎来季节性回落，目前来看，核心城市二手房价仍处在下行周期，短期内“以价换量”趋势延续。
◎ 文/俞倩倩
2025年9月二手房成交规模与8月基本持平，但前9月累计同比增幅仍显著好于新房。据CRIC监测数据，2025年前9月30个重点城市二手房成交累计同比增9%，与新房成交环比转降形成鲜明对比。究竟2025年9月二手房市场成交结构有哪些变化？又反映出当前客群怎样的置业偏好呢？
01刚需发力，京沪深杭200万以内成交占比同环比齐增，高端需求持稳
从成交总价段来看当前居民当前购买力，主要呈现出以下特征：
一是京沪深杭低总价段即200万以内2025年9月成交套数占比同比持增，极致刚需客群仍是成交主力。以上海为例，2025年9月总价200万以内房源成交套数占比为46.56%，环比上升2.79pcts,同比上升7.51pcts；市场份额有进一步扩大趋势。而北京、深圳、杭州总价200万以内成交套数占比也呈现出同环比齐增态势。值得关注的是，刚需客群仍是二手房市场购买主力，北京、上海、杭州低总价段成交套数占比均在45%以上。
二是刚改中改需求“塌陷”，京沪深500-600万、杭州200-400万成交占比同环比齐降，客户观望情绪持续加剧。事实上，上海、深圳总价300-400万、北京、上海总价400-500万成交套数占比均出现了不同程度回调。
三是高端需求持稳，京沪千万豪宅同比持增，深圳3000-5000万增幅显著。据CRIC监测数据，京沪总价1000万以上豪宅成交占比环比持降，同比仍增，韧性依旧显著；深圳3000-5000万总价顶豪市场需求持稳，2025年9月成交套数占比同环比分别增长0.33pcts和0.22pcts。
02京沪深70平以内“以价换量”，杭州160平以上成交占比同环比齐增
从成交面积段来看，京沪深总体呈现出70平以内小面积段仍是成交主力，2025年9月成交套数占比均在3成以上，其中北京成交集中度仍在上升，70平以内小面积段极致刚需成交占比同环比增幅均超2pcts。目前来看小面积段多为一房、二房设计，户型功能性缺失且多为老旧房源，整体议价空间相对较大，随着二手房成交动能持续放缓，业主“以价换量”策略也使得小面积、低总价房源实现了快速出货。杭州占比增幅显著的主要集中在160平以上大面积段产品，这类产品多为三房/四房设计，可以满足“一步到位”的自住需求，性价比相对较高。
03上海近远郊、京杭核心区9月成交占比环增，杭州主力区域集中度上升
而从成交区域来看，上海成交占比持增的多为城市近远郊片区，譬如上海金山区和奉贤区；北京、杭州成交占比持增的多为城市核心区，诸如北京海淀区和东城区，杭州西湖区和拱墅区，值得关注的是，杭州主力区域成交集中度上升，据CRIC监测数据，2025年9月环比涨幅TOP3的北京朝阳区、深圳龙岗区、南山区和福田区，杭州拱墅区、余杭区除了是杭州2025年9月环比涨幅TOP3区域之外，还是成交套数占比TOP3区域。
总体来看，9月二手房成交规模环比微降1%，成交动能持续放缓，但核心城市京沪深成交持增，累计同比仍增10%以上，仍处于高位震荡行情。从成交结构来看，低总价极致刚需成交占比持增；高端豪宅成交趋稳，相较而言刚改中改需求“塌陷”，成交区域也呈现出显著分化行情，上海向城市近远郊、京杭向城市核心区不断聚焦的趋势。
预判后市，我们认为，10月京沪深二手房成交或将迎来季节性回落，目前来看，核心城市二手房价仍处在下行周期，短期内“以价换量”趋势延续，中高改小区能否放量主要取决于新增挂牌量和新房市场优质产品入市量影响；而刚需盘目前仍然以价格为导向；目前随着二手房市场逐步过渡为买方市场，购房者在置业时往往会综合考虑小区区位、配套、价格等因素，选取性价比较高的小区，这也意味着区位偏远、功能性缺失的远郊老破小交易周期将进一步拉长，除非价格足够优惠，否则实难去化。
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