克而瑞地产研究 
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作者：克而瑞研究中心
预计市场底或将在二季度到来，成交有望企稳回升，但各城市市场或将加剧分化。
4月15日晚间，央行如期发布降准公告。决定于4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。并对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，再额外多降0.25个百分点，此次降准共计释放长期资金约5300亿元。货币政策、房地产信贷政策将如何走向？对房地产市场有何影响？
01 降准释放长期资金5300亿助力稳增长 LPR预计将下调进一步拉低房贷利率
2022年，我国主要经济发展目标整体是稳中求进，并把经济稳增长放在更加突出的位置。全年GDP目标增速设在5.5%左右，意味着单季度GDP增速要达到6%乃至7%以上。
3月，受国内疫情反弹影响，制造业、服务业景气度大幅转弱，预示着短期经济下行压力加大。中国制造业PMI为49.5%，较上月下降0.7个百分点；财新中国服务业PMI降至42%，创2020年3月以来新低，较上月下降8.2个百分点。
在短期经济下行压力加大的档口，此番降准可谓是“及时雨”，共计释放长期资金约5300亿元，引导资金更多流向重点领域和薄弱环节，缓解中小微企业融资难、融资贵困境，助力稳增长。
就在降准当日，市场利率定价自律机制召开会议，鼓励中小银行存款利率浮动上限下调10个基点(BP)左右;这一要求并非强制，但做出调整的银行或将对其宏观审慎评估(MPA)考核有利。预计4月20日的LPR大概率将适度下调，而此番将进一步拉低主要城市房贷利率水平。据央行统计，自3月以来，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。
02 居民按揭贷款继续松绑 尤其支持约3亿新市民购房 降首付更为直接有效
类比于2014-2016年，房地产行业能够迅速好转，这与央行接连放松限贷政策不无关系。“330”、“930”政策落地后，首套、二套首付比例大幅降低，在一定程度上刺激居民加杠杆购房。
我们认为居民按揭贷款有望继续松绑，主要涉及以下几方面内容：
其一，下调商贷首付比例。不限购城市首套房首付比例可以参照央行规定的最低20%执行，限购城市局部放松限贷政策，例如郑州认贷不认房，已有一套房且贷款结清的，再次申请按揭贷款执行首套房贷款政策。
其二，调降房贷利率。首套房贷利率或将向五年期以上LPR4.6%靠拢，甚至可以享受一定幅度的利率优惠，二套房贷利率或将下调上浮比例。
其三，缩短按揭放款周期。无论是首套还是二套置业群体，只要具备购房及还贷能力，均能正常办理按揭贷款，商业银行则依据合规的操作流程予以审核尽早放贷。
其四，放松公积金贷款。在城市公积金资金池相对充裕的情况下，适当提高公积金贷款额度，并下调公积金贷款首付比例等。倘若城市公积金资金池告急，可以将公积金贷款转入商业贴息贷款。
相对而言，下调商贷首付比例更能刺激居民购房消费，其对房地产市场影响或将更为直接有效。
更为重要的是，因城施策执行好差别化住房信贷政策，保障刚需满足改善及新市民购房消费，并给予新市民一定力度的信贷政策支持。具体而言，新市民是指农村人口通过就业、就学等方式转入城镇。目前，新市民规模约3亿人，市场需求相对充裕，但购买力不足乃是最大制约因素。有鉴于此，针对新市民购房要应保尽保，适当降低新市民首套房按揭贷款的标准，首付比例、房贷利率可以参照最低标准执行。
03 二季度将迎市场底：沪杭热度保持、京深加速回暖 强二三线轮动复苏
回顾央行每轮降准周期，房地产行业或多或少均有所受益。典型如2015-2016年，央行连续5次降准，累计降准300bps。受此影响，全国商品房销售面积单月同比增速由2015年前2月谷底的-16.3%大幅回升至2016年4月峰值的44.1%。
此番央行降准，房地产行业同样将有所受益。预计市场底或将在二季度到来，成交有望企稳回升。但城市基本面、楼市供求、市场需求及购买力等多方面因素，各城市市场或将加剧分化：
其一，沪杭热度保持、京深加速回暖。一线城市市场需求及购买力最为坚挺，房地产市场或将率先转暖，成交也将率先企稳回升。例如上海，2022年以来房地产市场热度不减，新开盘项目平均去化率高位保持在80%附近。北京供求两旺，房企供货积极性提升，供应节奏加快，节后每周成交规模都在攀升，市场整体已经修复。深圳在售项目去化率40%，较2月回升，市场逐步回暖。
其二，强二三线城市或将轮动复苏。成都、佛山、南通等强二三线城市市场需求或购买力适度透支，房地产市场或将轮动复苏，成交或将止跌回升，同比跌幅也将明显收窄乃至转正。惠州、珠海、南京、无锡、常州等城市有望在二季度率先复苏。
其三，弱二线及多数三四线城市或将继续盘整。大连、南昌、太原等弱二线城市以及菏泽、烟台、北海等多数三四线城市市场需求及购买力明显透支，房地产市场或将继续盘整，成交整体提升幅度着实有限。
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