房产大象 作者：大象编辑部
最近，一个名为“这届年轻人不想给银行打工”的话题登上了热搜，再度引发热议。
当手里有点闲钱时，要不要提前还房贷？
这或许是令不少买房人纠结不已的问题。
有人会说，千万不要提前还房贷，因为钱越来越不值钱。
这一点已经在过去40年里得到证实。
中国第一个商品房小区——东湖丽苑，第一批总价5-6万/套，这是上世纪80年代的价格。现在呢？5-6万在深圳，也就买个一平方米面积。
也有人会说，要提前还贷，没有贷款的感觉实在太爽了。
到底谁对？谁错？
从负债买房到提前还贷
“不给银行搬砖了”
正如热搜里提到的一个案例，2018年，罗萌贷款128万在广州买了一套房，利息5.39%。等额本息按揭30年，月供7124元，本金1800元左右，利息5000多。
疫情之下，经济萎缩，行业内卷，在裁员阴影笼罩之下，罗萌选择存够5万就提前还一笔钱。今年1月，罗萌第二次提前还款5万。
在股市新一轮下跌之后，罗萌放弃了投资理财的想法，决定收回投资理财资金，今年4月份一次性还了20万的房贷。
在提前还款30万之后，罗萌的月供从7100元下降到5300多，生活压力明显下降。
当然，这只是典型的案例。那么，到底该不该提前还款？
其实，有一个评判标准，如果你可以用手里的钱创造出高于房贷利率的收益，提前还款的必要性不大，因为你完全可以用这笔钱带来更多钱。
但是，如果你对未来收益预期不高，并且不想生活为房贷所累，提前还房贷也不是不可以。
一位网友对为什么提前还款的回答
提前还款5万罚息300 大部分人都不知道的潜规则
今天我们要讨论的是另一个话题：提前还房贷需要付多少违约金。
罗萌在提前还款时，是缴纳了0.06%的违约金的。
每提前还款5万，违约金就是300元。跟巨大的房贷压力相比，300元显然不值一提。
但也有人不明白：我明明把钱提前还给银行了，为什么还要缴纳违约金？
咱就来唠一唠关于提前还房贷的违约金的问题。
很简单，你的行为压缩银行的利益了。
试想一下，你借给别人100万，别人每月还本金+利息，30年后连本带利可以收回200万，利润100万。
没过几个月，别人把钱还你了，你只收到了1万利息，没拿到拿99万利息，况且钱还白白给人用了几个月。
银行不是慈善机构，也不是傻子，一旦你让银行亏钱了，自然会想用另一种方式迂回地赚一点儿，也就是违约金。
提前还房贷是一种违约行为，虽然大多数银行都支持提前还款，但同时会要求支付违约金，特别是房贷申请3年以内的。
各银行的规定有略微不同，一般是房贷满3年的，提前还款不收罚息。不足三年的，罚1-6个月的利息。
相对来说，几家国有银行的罚息金额，要比中小银行更高些。
按时还款不满3年的，罚息最高6个月，最低可能为0，也就是没有罚息。
还有部分银行，按时还款不满1年时，禁止提前还款，因为凡是有过贷款经验的人都知道，第一年是利息最多的时候。
表格中梳理了一些常见规定，具体以签的贷款合同为准，合同上会写明提前还款的违约金额是多少，签字之前记得自己看看。
网友案例1：
网友案例2：
想提前还房贷又怕吃亏？踩准两大黄金时间点
任何事物都是一把双刃剑，怎么判断自己适不适合提前还房贷？
在我看来，这三类人适合提前还房贷：
第一类，手头有闲置资金，又没有较好的理财方向的人。
拿在手里的钱，闲着也是闲着，欠着银行的钱总觉得膈应。
第二类，对未来的预期收入不好的人。
经济形势不好，总担心自己说不定哪天突然失业，没了收入来源，毕竟大厂裁员的案例还少吗？
图源网络，侵删
第三类，想赶紧还完贷款再拿房子做抵押的人。
相应地，这两类人不适合提前还房贷：
第一类，等额本息还款期已过1/2和等额本金已过1/3的。
等额本金还款越到后期，所剩的本金越少，利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明近一半的利息已经还清，剩余的基本都是本金，提前还款并不划算。
等额本金也是越到后期利息越少，道理是一样的。
第二类，用公积金贷款的。
公积金贷款本身是有很大的利率优惠的，与其提前还贷，不如拿钱做一些理财，做一些短期的基金定投，投资保值增值商品，都更划算。
如果你申请的是组合贷款，最好不要提前还款。如果实在要还，建议先还商贷部分。
但有些银行可能会提前作出规定：不能只还其中一种，必须保持一定的比例。这种情况最好先向你的贷款银行咨询清楚。
一般来说，提前还款有三种方式：
第一，全部提前还款，即购房者凑齐欠款，将剩余的全部贷款房贷一次性还清，适合有足够资金的人。
第二，部分提前还款，缩短贷款年限，剩余的贷款保持每月还款额不变，适合工作稳定、收入稳定的人，如公务员、事业单位人员。
第三，保持还款期限不变，将剩余的贷款每月还款额减少，适合家庭收入预计会下降或未来家庭开支增加的人，如：普通工人、农民。
如果你真的想提前还款，也有一定技巧，掐准这两个时间点，能省下不少钱。
1、尽量选择按时还款2-3年后再提前还款。
按时还款不满3年，提前还款可能会产生不少罚息，具体数字可以参考上面的表格。
2、最好在按时还款年限≤总年限的1/2时间内提前还款
如果你是等额本息，按时还款年限≤总年限的1/2时，可以提前还款。
如果你是等额本金，按时还款年限≤1／3时，可以提前还款。
图源网络，侵删
以贷款30年为例，等额本息不超过15年，等额本金不超过10年。
因为一旦超过这两个时间点，剩下要还的大部分都是本金，利息已经还完了大部分，再提前还款也不划算。
还有一点要注意，很多人以为把贷款还完就完事了，其实不是的。
贷款还清后，还需要去办理解押，这样才不会给以后的房产交易带来麻烦。
1、房贷还清后，需要办理房屋抵押权注销手续和贷款结清证明的手续。此外，如果在办理借款时有买保险，还需要到保险公司办理退保手续。
2、房贷还清后，首先要在银行办理贷款结清证明，办完结清证明后就可以拿着去房管处和保险公司，来办理解押手续和退保的手续。
写在最后：
买房是一件大事，是否要提前还房贷也是一件需要慎重考虑的事。
但也没必要太纠结，考虑好一个原则就行：不严重影响生活水平。
毕竟，无论是买房也好，提前还房贷也好，按计划还房贷也好，都只是为了生活得更好。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“房产大象”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
