超级重磅!合生创展:坦途还是深渊?

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2021-10-09 11:48 336 0 0
2021上半年,合生创展销售及预售合约出售的物业总额212.27亿元。

作者:杆姐

来源:杠杆地产(ID:Property-Market)

刚刚过去的十一假期,因为一则传闻,隐秘霸主合生创展站上了舆论C位。

根据证券时报报道,多位知情人士表示,合生创展集团拟收购恒大物业约51%股权,最终的交易细节仍有待双方进一步公告方可确定。

10月4日,恒大物业发布公告:短暂停牌,因为“一份构成内幕消息及可能全面要约公司股份的公告。”

同日,合生创展亦短暂停牌并公告:是有关本公司一项主要交易(本公司在该交易下同意收购一家在联交所上市之公司的股份)……

和此前坊间疯传的碧桂园、万科等收购不同。到这个阶段,恒大与合生创展的“联姻”似乎离落地不远了。

那么问题来了:为什么是合生创展?

01

“虎落平阳”

在杠杆地产印象里,合生创展很“神秘”,因为分外低调。年轻的杆友可能不会想到,这是一艘地产界曾经的“航母”。

朱孟依,合生创展掌门人,1959年8月出生于广东省梅州市丰顺县,1992年与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办合生创展集团。

2004年,包工头出身的朱孟依领导合生创展,销售破百亿元,成为我国大陆地区首家破百亿的房企。注意,杠杆地产必须重复一遍,百亿级销售,那可是2004年。

行业里经常说的段子是,当年恒大的销售额为14.4亿元、碧桂园为32.4亿元、富力地产64亿元、雅居乐为45亿元。

这些十多年前的数据,准确性我们不好再去一一查证。但杠杆地产可以确认的是,那一年的确是朱孟依的高光时刻。

有人称朱孟依“隐秘霸主”,也有人说他是“地下教父”。能够被称为霸主、教父,不是一般人。

事实上,当初的地产界就对合生创展有“华南五虎”之一的美誉,其余“四虎”分别是碧桂园,恒大,富力,雅居乐。

这“五虎”的共同点是均从广东起家,规模化发展,面向全国,都在香港上市。

但2004年之后的很多年,合生创展的故事没那么辉煌了。合生创展的销售额,这10多年,最高时也只有数百亿元,有时候甚至可怜到只有几十亿元。

2020年算是高增长期,公告显示,当年合生创展销售额358.34亿元,同比增长53.68%。2021上半年,合生创展销售及预售合约出售的物业总额212.27亿元。

数据里隐约可以看到,合生创展脚步慢了不少。

02

2021上半年:增速不错,毛利率净利率下滑

2021年的半年报里,我们可以看到合生创展最近的生存状态。

合生创展的业务分为地产、商业、物业管理、投资和基建五大板块。2021上半年,其主营的地产板块确认销售额为64.83亿港元。有关交付及落成物业的整体平均售价为每平米21241港元(17776元),较去年同期上升8%。

合约销售金额上面杠杆地产也说了:212.27亿元。以产品类型分类来看,这其中以刚改盘销售占比最大,为60%,其次是高端盘占比38%,最后为远郊盘占比2%;

按区域来看,环渤海经济圈是合生创展的主要吸金地,今年上半年贡献了102.96亿元的合约销售额,其次为大湾区78.15亿元、长三角31.16亿元。

从上述数据里,我们大概能看出合生创展的布局:主打中高端产品,深耕东部核心城市群。

物业管理方面,2021上半年,合生活小区及物业管理的抵销前收益分别为7.69亿港元和8.25亿港元,同比上升264%和20%。

值得一提的是投资板块,这方面合生创展的成果颇丰。

2021上半年,合生创展按公平值透过其他全面收入列账的财务资产为41.03亿港元;按公平值透过损益列账的财务资产为287.87亿港元。于一级市场及二级市场之投资收入为50.07亿港元。

合生创展年中报里如此介绍自己的投资业务:专注高新科技类股权投资。板块以中长期持有为目标进行配置,在低息环境下为现金盈余寻找更高的资本回报及稳定现金流。

朱孟依之女朱桔榕,出生于1989年,人大金融专业毕业,2012年开始入主合生创展集团。先后担任总裁助理、执行董事、常务副总裁、董事会副主席等职务。投资板块也是在“二代”朱桔榕接班以后逐渐发展起来的。

2021上半年,合生创展的毛利率有所下降,从去年同期的67%下降至63%,主要是由于物业发展分部交付产品的类型及档次所影响。

净利率也随之下滑,从去年同期的47.6%左右,将至今年上半年的35.3%。

03

坦途还是深渊?

资产负债率来看,合生创展表现很稳定。今年上半年为67.03%,最近的这近10年,合生创展的资产负债率都控制在50%+至60%+这个区间,波动较小。

截至2021上半年,合生创展的资产总值及负债总额分别为3333.60亿港元及2234.42亿港元;负债对资产比率(即负债总额对资产总值(不包括非控制性权益)比率)为67%,与2020年末持平。

三道红线来看,合生创展是绿挡房企:剔除预收款后的资产负债率为63.22%、净负债率为75.28%、现金短债比为1.06。

现金及银行存款方面,合生创展2021上半年为428.55亿港元,2020年末这一数据为296.5亿港元。现金及银行存款当中76.19%为人民币,余下13.76%、10.04%及0.01%分别为港元、美元及其他币种。

此次和恒大的交易如果确如报道所言,51%的股份超过400亿港元,对于合生创展来说,虽然接得了,但消化起来还是有压力。

这次收购传言背后,隐约可以看到的是朱孟依的“野心”。虽然不做大哥很多年,但他从来不服气。比如在已经“掉队”许久后,2017年,朱孟接连拿下数个万达的项目。

他甚至定下计划,“2019年销售400亿元,2020年800亿元,每年保持30%-50%的增长率”。

理想很丰满,现实是:2020年的合生创展,虽然实现高增长,但离800亿元还相差甚远。

但如今,这几年留给房地产行业弯道超车的机会已经不多,物业赛道勉强算得上一个。此时出手,确实是个好时机。

那么多“危险”——从国美案中走出,安然度过2008年的金融危机,遭遇“京津新城”滑铁卢……都过来了。

前方是坦途还是深渊?走了才知道。3000多万平米的较低成本土储就是坚硬后盾。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“杠杆地产”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 超级重磅!合生创展:坦途还是深渊?

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