实战不良资产:抵押类不良资产的尽职调查和分析(上)

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2020-10-16 14:23 442 0 0
详细尽职调查很大程度上直接决定其投资成败。

作者:律界诸葛

来源:商事诉讼仲裁研究(ID:ljzg2020)

前言

在常规的不良资产交易中,投资者须对抵押关系的法律效力以及抵押物的权利登记信息、现实状况、法律瑕疵、客观瑕疵、处置成本、处置障碍及实物价值进行详细尽职调查,以此为基础确定抵押物的估值参数。可以说,投资者(对抵押物)尽职调查功力的深浅,既左右其对资产包的报价,也影响其今后处置抵押物的策略(处分或抵债),很大程度上直接决定其投资成败。

下述核查步骤与要点,在实践中即使尽职调查人员使尽浑身解数恐怕也难以一一落实,有些要点其实也可省略不核查,请投资者根据抵押物状况、业务需求或现场情况选择性适用。

01

审阅债权档案中有关抵押担保的资料

1.审阅抵押合同

(1)合同是否完备,是否有原件;(2)合同的份数,对应借款合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致;(3)抵押物名称、种类、位置、面积、数量、证照号码、抵押值、抵押范围等明细信息;(4)签订日期是否与借款合同相印证(不能早于,但最高额担保除外;过分迟于也要注意);(5)借款合同标注其他用途、但实属“借新还旧”的贷款,二次的抵押人是否相一致;(6)抵押担保的范围;(7)属最高额担保的借款期间是否在担保期间以及担保额度之内;(8)合同的生效要素(如签名、盖章)是否正确、齐全;(9)属法人担保的须有自然人作为法定代表人或授权代表签名(不能盖私章);(10)合同附件是否有抵押房产的权属凭证,凭证的权属人及登记内容与抵押合同各要素是否相符;(11)抵押房产属共有的,全体共有人是否均在合同中签章确认;(12)合同是否约定适用《民事诉讼法》中实现担保物权的特别程序;(13)合同是否办理具强制执行效力公证手续;(14)是否存在多个抵押人,每个抵押人对应担保的借款情况及担保内容;(15)有无导致合同无效的相关情形。

2.审阅抵押登记凭证

(1)是否办理抵押登记(他项权证)及登记部门;(2)抵押登记的内容(如抵押人名称、登记日期、抵押房产证照号码、面积、名称及位置,担保的债权范围等)能否与借款合同、抵押合同的相关内容相印证。

3.核查抵押人主体资格

(1)抵押人是借款人还是第三人;(2)如抵押人是公司的,有无同意担保的《股东会决议》以及其内容是否与借款合同、抵押合同相印证;(3)如抵押人是企业分支机构或其他组织的,有无有权部门出具的授权书;(4)如抵押人是自然人的,有无身份信息;(5)抵押人是否属于《担保法》规定的适格主体;(6)如抵押物为共有,有无共有人的身份信息。

4.核查抵押房产

(1)是否为法律禁止抵押的物品;(2)如抵押房产是整体物业的一部分,抵押部位是否为核心或主要,及其他物业的抵押情况;(3)抵押房产的房、地是同时抵押还是分别抵押;(4)抵押房产是否属于预购商品房抵押权预告登记;(5)抵押房产是否为在建工程;(6)抵押房产有无公益性或行政性或其他专属的用途。

另外,还需核查:(1)借款人曾偿还过款项的,对应抵押人的责任减免情况;(2)有无其他顺位的抵押登记,本案抵押是否第一顺位,否则要查看顺位在前的抵押权的大致情况;(3)有无抵押房产的调查报告、评估报告,预估抵押房产目前的价值是否明显大于该笔对应的债权;(4)抵押房产是否存在优先受偿的债权(如工程款、出让金、闲置费、税费等);(5)有无抵押人出具的抵押房产在抵押时的状态说明(如自用、租赁、空置等)或收益说明;(6)抵押房产的目前状态(自有、借用、占用、租赁、闲置、损毁);(7)抵押人、第三人有无提出抵押无效的主张或诉讼(仲裁);(8)有无第三人提出对抵押房产享有所有权、租赁权或其他权益的请求或诉讼(仲裁);(9)抵押人、第三人或政府等是否对抵押房产设置了处置障碍;(10)抵押房产有否涉及各类纠纷;(11)有无涉及抵押房产的相关材料或信息,例如会被征收拆迁、可(已)获政府批准能够升级改造、有无第三人对抵押房产表达购买意愿等资料。

02

到相关部门核查抵押物的相关情况

1.核查产权情况

(1)权属信息,包括:房产登记号、地址、地号、图号、权属人、共有人、建筑面积、共用地面积、建基面积、图则(四至)、使用性质、权证号码、权属来源(自建、购买、分割、承继)、所在土地使用权的证号、结构层数、楼层分布及功能、使用期限、已转让、已分割单元、欠费类型、限制转移、历史遗留问题、所在土地使用权是否已办妥有偿使用手续、行政处罚、购入价格等信息;(2)抵押(他项权)信息,包括:房产位置、抵押权人、抵押权利部位、权利面积、权利价值、登记时间、债权数额、他项证号等;(3)查封、解封及协助执行信息,包括:查封类型、查封时效、查封机关、查封案号、查封标的明细、协助执行的内容等。

2.核查查封情况

如果抵押房产被法院另案查封、未处置,应到相关法院核查:(1)抵押房产(如出租)的租金是否已被法院冻结或截留;(2)首封案件的债权人、案由、该债权人与抵押人的关系、查封法院、所处阶段(立案、审理、执行)、债权金额、查封期限、处置进度(长期不处置、中止执行、评估、拍卖、变卖、已处置待收价款、三拍一卖后仍不能处置);(3)本案债权人有无对首封法院拖延处置提出异议;(4)本案属最高额抵押的,贷款是否在查封后才发放;(5)其他轮候查封的大致情况。

3.到相关政府部门查询实用信息

有人脉的,可分别到建设、规划、测绘等单位,通过阅档、查册、申请信息公开、电话咨询等手段,进一步调查该房产的相关信息

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 实战不良资产:抵押类不良资产的尽职调查和分析(上)

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道可特陈杰律师团队主要服务于金融、不良资产、商事诉讼、新三板等领域,为多家金融机构提供大量诉讼、非诉讼法律服务。曾多年参与国家开发银行贷款项目法律评审工作 曾服务中国农业银行资产处置中心、中国建银投资有限责任公司、信达资产管理股份有限公司、长城资产管理股份有限公司等不良资产管理机构,尽职调查及处置多笔资产及债务重组。为天津农商银行股份有限公司提供批量贷款诉讼清收服务。曾代理多起最高法院二审再审案件。(个人微信号:victorychj)

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