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武汉房产黑天鹅:亏本200万出让不接盘;两年700万投资白忙活

来源:IT时报 作者:孙妍
2020-02-27 13:34 632 0 0
“当你以为坚持下去,就要迎来春天的时候,其实只是熬过了冬天里的一场暴风雪。”

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“当你以为坚持下去,就要迎来春天的时候,其实只是熬过了冬天里的一场暴风雪。”

两位不良资产行业的投资人,在不同时间入场武汉房地产,却在2020年春节遭遇了同一只疫情黑天鹅。

亏本200万,将武汉资产包转让给曾经的竞争对手,对方却不愿接盘。折价100万,也只是处置了五分之二的武汉房产,两年,团队所有人的努力都付诸东流,可以收回成本都是万幸。

亏本200万转让资产包 不接盘!

口述者:不良资产投资人Jason Lee(化名)

年前的公司年会上,我开了一瓶代表胜利的香槟,侃侃而谈,当时我坚信自己的眼光是完全正确的。

没想到的是,春节期间,武汉突然爆发的新型冠状肺炎成了最大的黑天鹅。

当时,一个底价1500万的房抵类资产包正在寻觅买家,我和团队做了尽调后发现,即使债务人不配合,把所有房子卖掉,也能回收3000万以上,这么乐观的预期主要寄托在部分武汉房产上,当时武汉房价虽然比不上前几年的涨幅,但是稳中有升,这就是一块“璞玉”

我暗中调查过,这个资产包只有一位竞争对手,我也摸清了他们的出价上限。没想到在网上竞买当天,冒出来一个陌生买家。原本打算2000万拿下,但当竞买价格达到2000万后,我仍旧没有控制住自己的冲动。

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最终,2100万,我成功竞标买下。那种激动,无以言表。

为免夜长梦多,我火速督促资产出让方在年前完成签约付款,年后履行交易内容。期间,我给团队安排了一应处置工作,包括资产档案交割、债权公告,以及律师团队的工作等。

可就在签约付款后不到一周的时间,武汉宣布封城,疫情随之在全国拉响警报。

员工纷纷询问返工日期,看着物业公司发来的复工所需的大量表格,我甚至有点后悔战胜了竞争对手,原本的优质资产到头来变成了烫手山芋。

整体时间后置,带来的是所有节奏的混乱。

资产出让方也还未返工,合同上的不可抗力内容,这时候显然可以保护他延期履行义务。好说歹说,说服了资产方的档案管理员配合我们做了债权资料的交割,当然还有中间大量的提前复工报备工作与疏通工作,做好防护的同时还要求不能有任何纰漏,毕竟每一页档案资料可能都是价值百万。

抱回这一大叠资料后,团队又面临新的问题:法院没有上班,债务人居家隔离状态无法当面沟通。

处置律师告诉我,法院不允许外出作业,只能做案头工作。我们的案子都已经进执行了,没有什么案头工作要做,都是一些协助法官贴抵押物的清场公告之类的工作,都是需要外出的。换言之,对我们来说,等于是工作没法开展。

另外,有些债务人虽在年前已经同意还款,只是需要沟通还款细节。疫情开始后,债务人的口径也发生了变化,统统变成了疫情结束后再说。居家隔离成了无法见面沟通的正常理由,虽然这不影响双方电话谈判,但隔着电话毕竟没有压力。

我被推到了一个尴尬的境地:一方面,2019年才组建的年轻团队,需要有事做;另一方面,自己资金也存在成本,疫情拖三个月处置周期,所带来的不仅仅是三个月的资金成本,还有团队开支,更重要的是资产包内项目的不确定性会增加未来处置的风险。

于是,我作出了一个痛心割肉的决定,找到之前跟我竞买资产包的同行,折价200万转让给他,但是,对方竟然拒绝了。

我并非个案,所有的重资产行业者,在这一刻,都焦急地等待疫情的好转。以交易驱动现金流的健康是行业生存的根本,一旦业务流停滞,和资金流断裂没什么两样。


押注武汉房产 这两年白忙活

口述者:武汉不良资产投资人Make Lu(化名)

2019年12月,不少法官在淘宝拍卖平台上当主播,1小时“带货”1个亿,司法拍卖开始为普罗大众所知,顺利出圈。

2018年,网上拍卖债权已经在不良资产圈里走红,掌握大笔资金的业内人士还能赚信息不对称的利润。当时,一线城市房价高企,“新一线”城市才有机会。

对比武汉、杭州、成都的房地产市场,我们还是选中了武汉,因为武汉是中部重要城市,有中部崛起政策的支持,又是九州通衢之地,全国的交通枢纽,加之我自己是武汉人,熟悉这座城市。

这是我们公司第一笔自有资金的投资,相对保守地小试牛刀,花700多万买下了5笔武汉住宅抵押的债权。

2018年2月,我们团队的债前投资经理森(化名)前往武汉实地尽调,当时武汉市区均价在2万左右,但杭州市区的均价已经朝5万上扬。

为了这个重要项目,森差点错过了孩子的出世,当时正值春运复工高峰,武汉回上海的高铁票非常难抢,最后他妻子在医院痛了三天四夜,终于在他赶到医院的一刻,妻子进了产房。

他在产房外给我发来了最后的估值:预期在2019年底,回收1200万以上。

没想到的是,武汉当地服务商处置不力,让原本的回款计划严重延期。

2020年春节,武汉遭遇新冠肺炎疫情,回款进程雪上加霜。

原本打算进法院拍卖系统处置,或与债务人和解,但遭遇突如其来的黑天鹅事件后,为尽快回收一部分现金,我们折价卖了2户,本来计划以500万出售,如今只卖了400万。

为了对接武汉的处置事宜,我向武汉派驻了几位得力干将,每年五六十万的人力成本,十多万的处置服务费用,再加上巨额资金成本。

我心里很明白,一头是永远在滚动的财务成本与运营成本,另一头却是断流的收入。负债率太高,盘子太大,现金又很少的公司根本活不过这一轮。

我乐观地预期,疫情结束后半年才有可能全部回现,因为经历了疫情,武汉房地产市场的价格会有所下降,我们这个项目希望能勉强回本。

这两年,所有人的努力都将付诸东流。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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