房地产投资测算篇（1）！

借用前辈们的话，测算是一个相当复杂的技术活，其妖其艳，令无数投拓竞折腰！

按照Christ大神的说法，应该先从一个大的框架下理解测算的逻辑，所谓“利润、收、支”三条线。

然后，通过一个案例，一张Excel测算套表，把整个流程先跑一遍：

1、测算前需要得到哪些项目信息？

2、整个项目周期，现金流如何流入、流出？

3、最终该输出怎样的投资指标来评价？

Excel套表大概包括了以下几个子表：技术指标表、销售预测表、成本表、税费表、现金流量表、利润表、敏感性分析表。

对于测算而言最重要的是两个方面：利润&现金流。一方面拿地的本质是为了赚利润；而一年能收割多少次利润又由现金流决定。

对于初学者，首先要掌握的就是利润线。

基本逻辑：利润=收入-成本-费用-税金

“量“在Excel测算套表中体现为【规划指标表】。

拿到项目的第一步，首先要确认项目的原始指标数据，如：项目的占地面积、容积率、限高、建筑密度、车位配比要求等。

在总用地及目标容积率确定后，简单用方程式模型来确定低、高层的用地分布，并确定住宅区分布位置；同时通过市场调研和竞品分析等得到各业态的建议配比及户型配比。通过不断的调整，得出详细的强排方案图及规划指标表。 

“价“在Excel测算套表中体现为【销售预测表】。

包括各个业态可售面积以及相应的售价、预测产品的去化比例（参照自家公司或者周边对标竞品取值）、预测销售回笼比例（参照每家公司的历史经验值）。

“成本“这个单项在Excel测算套表中体现为【分业态成本表】，大致涵盖了各个业态下的土地成本和建造成本。

土地成本包括土地出让金以及契税，契税通常取转让价格的3%-5%。

工程成本通常包括：前期工程费、主体建安工程费、景观环境工程费、社区管网工程费、公共配套设施成本、工程建设其他费用以及开发间接费等。

费用“在Excel测算套表中列在【利润表】。

主要包括三部分：营销费、财务费以及管理费，也就是业内人常说的”三费“。通常取销售收入的6%-10%。（此时需要引用#销售测算表#）

税金“在Excel测算套表中体现为【土增税表】和【增值税表】。

具体的，这里就不再详述了，后面会又学习笔记。

“利润“在Excel测算套表中体现为【利润表】。

这个显而易见，其计算过程中需要索引的部分：收入引用#销售预测表#，成本、费用以及税金引用#总成本表#。

对于初学者，首先要掌握的就是利润线。

基本逻辑：利润=收入-成本-费用-税金

就项目本身来说，现金流入体现的是每一时刻下的流入项合计，即销售回款流入、经营租赁流入和政策返还类流入合计；联动的各项基础数据包括业态指标、销售单价与去化、回款等。

项目本身依靠经营实现的现金流入体现了项目自身的经营杠杆的使用效率，若考虑外部融资情况，需要在现金流入中考虑相应的融资款流入金额。

与现金流入相对应，就项目本身来说，现金流出体现的是每一时刻下的支出项合计，即土地成本、工程成本、期间费用、各项税金合计；联动的各项基础数据包括业态指标、成本建面单方、费用单价，税费预缴与清缴金额等。

为保证项目正常获取、开工建设及开盘销售，需在不同交易进度、销售进度和工程形象进度下支付不同比例的成本费用税金，合计每一时刻下的支出合计形成相应的现金流出。

在计算现金流量时，首先要明确的是现金流入与现金流出都是相应现金流口径下的数据，即含增值税的回款货值与成本费用税金，因此在现金流出项中需要将增值税金额单独列出。

将步骤1与步骤2中的数值进行做差，得到的是每一时刻下的流入与流出差值，即净现金流量。如下表所示：