观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
“物业企业短期发展是看地产，中期发展是看市场，而长期发展应该是平台。”
观点地产网 “雅生活服务的估值严重偏低，股价没有60块钱我都不甘心。”
参加了雅生活智慧城市服务股份有限公司2020年全年业绩推介会的投资者告诉观点地产新媒体，整场会议，令他印象最深刻的就是董事长兼联席主席黄奉潮在总结时说出的这句话。
该投资者称，这是少有听到管理层呼吁让大胆买入公司股票，并指持股三年，公司的估值会与其他物业公司平等。
上述投资者认为，黄奉潮之所以向投资者们落下断言，是基于雅生活上市之后完成的业绩、未来发展规划等众多因素。
数据显示，雅生活服务在2020年收入100.3亿元，增长95.5%，成为百亿营收物业管理企业之一；毛利29.7亿元，增长57.9%，毛利率29.7%；公司股东应占核心利润18亿元，增长43.5%。
规模方面，雅生活服务总合约面积7.2亿平方米，总在管面积5.7亿平方米。新增第三方合约面积近4600万平米，第三方合约面积占比提升至74.1%。
可以见到的是，在3月22日午间发布2020年全年业绩后，雅生活服务的股价直线拉升，截至收盘，涨幅7.73%，报每股31.35港元。
不过，以最新业绩计算，雅生活服务的市盈率为25.15倍，相较于同样是百亿营收规模的其他物业管理企业有着较大的差距，其中如碧桂园服务市盈率70.94倍，恒大物业市盈率51.74倍，
从投资者转述的情形看，黄奉潮对此颇为不甘。
双千亿平台
2020年，正好是雅生活服务上市后的第三年，亦是雅生活服务三年规划的收官之年。
“记得2018年IPO的时候，我们营收才17亿元，利润3亿元，如今营收已经达到100亿元，利润也达到了18亿元。”上述投资者转述黄奉潮的话，“3年增长了5.8倍。”
黄奉潮将过去三年高速发展成绩，归功于战略定位、团队执行力。“可以说按照公司整体发展战略，过去三年是实现了说得到、做得到。”
按照投资者转述的管理层描述，在新的起点，雅生活服务管理层亦为自身定下了较高的增长目标，每年40%以上的复合增长。“雅生活规模将会保持高速增长，收入规模会增长40%以上，三年翻两番。”
据透露，2020年，雅生活服务第三方拓展面积（不含收并购）是4500万平方米，而2021年定下的目标是内生式增长合约面积接近1亿平方米。
“一方面有来自股东稳定的面积的增长，占到20%到30%，另外一方面也来自市场拓展的驱动，希望每年能增长合约面积60%到70%”投资者转述指出，雅生活服务会将主力放在第三方拓展上。
而按照管理层的表述，2020年年底并表口径的在管面积是3.6亿平方米，在2021年底会达到4.7亿平方米，这里面除了新收购的企业并表，通过转换，也会产生接近6000万平方米的面积补充。
未来，在不考虑收并购带来的面积增长的情况下，雅生活服务每年会保持在7000万平方米到8000万平方米的增长。到2023年，雅生活服务整体营收要达到260亿元至300亿元。
但规模增长仅为实质目标，上述投资者称雅生活服务在今次业绩会上重点介绍的是其新的三年战略规划。在2021年，雅生活服务的战略是打造平台，通过搭建产业平台、创新业务平台，在产业端孵化新的产业或者创新公司等。要将雅生活服务打造成为资本+人才+科技的密集型公司。
雅生活服务提出了一个具体战略，其成为“双千亿”平台战略，即首先实现雅生活服务上市平台的市值千亿，以及在对创新产业链的投资下，孵化出新的千亿产业平台，甚至可能分拆上市。
“预计在未来3到5年内，将会有两到三家新的产业公司分拆独立上市，这是雅生活在未来三年发展规划里面的新目标。”投资者转述黄奉潮的话称。
增长的路径
值得注意的是，在过去的3年，雅生活服务的业绩增长，依赖的是管理规模的增长。
截至2020年末，雅生活服务的在管面积与合约面积（不含咨询顾问及参股公司面积）分别为3.7亿平方米、5.2亿平方米，较上年增长112.3%及74.9%。若计入咨询顾问及参股公司合约面积，集团在管面积已超过5.6亿平方米，合约面积突破7.1亿平方米。
其中，更是以传统物业管理服务收入占据大头。数据显示，雅生活服务物业管理服务、业主增值服务及外延增值服务 “三大业务”收入分别为64.8亿元、10.5亿元，24.9亿元，三项收入分别占收入总额的64.7%、10.5%及24.8%。
三项业务中，亦是物业管理服务的增长速率最快，同比增长129.1%，业主增值服务及外延增值服务则分别增长116.9%及37.5%。
上述投资者表示，未来这部分规模增长依然会是推动雅生活服务业绩增长的重点。据表示，雅生活希望通过每年增长合约面积60%到70%支撑物业管理服务的高复合增长，维持收入占比在50%至60%、业主增值服务维持在10%至15%、外延增值服务稳步增长，但占比可以稍微下降。
此外值得一提的是，业绩发布会同日，雅生活服务公告表示其斥资约11.77亿元收购获通过，以认购增发等形式获得五家环卫服务公司股权。管理层提及，在这部分的收入占比未来亦将达到10%左右，到2023年达到20%到30%的营收占比。
“2020年布局的城市服务，未来三年会是雅生活的重要增长点，每年增长会超过20%到30%。”针对这部分业务，管理层指出在2021年将以孵化为主，2022年进入整合期，到2023年，进入发展成熟期，将城市服务作为智慧城市运营的产业平台，来打通上下游的产业链，整合金融、科技、产业生态，形成联盟。
物业管理服务、业主增值服务及外延增值服务再加上城市服务，这几个板块将驱动雅生活服务未来收入的增长。这是雅生活服务未来三年需要打造好的产业平台。
另一方面，雅生活服务亦要发展创新领域，即如社区商业方面的资源开发，譬如家政、托育、社区养老、社区团购等等。
“雅生活服务将会集中大部分的资源和净利，投放在社区经济里面。”管理层们对这个方向寄予了厚望，并认为在这些创新业态里面，将会孵化出千亿市值的新产业公司。
判断的根据，一方面是国家鼓励头部物业企业进行创新产业研究，另一方面，雅生活服务具备规模基础，并孵化了一定数字化能力。
管理层具体举例，如家政，与物业黏度高，同时具有专业性及刚性需求，与物业结合的市场宽度、广度都可观；如幼教，雅生活服务已与教育集团成立合资公司去打造幼教品牌。
“当品牌力和产品力打造出来后，雅生活服务会快速扩张。”上述投资人表示，雅生活服务还会在公建类物业的方面发展创新业态。
他援引雅生活服务管理层看法：“物业企业短期发展是看地产，中期发展是看市场，而长期发展应该是平台。
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