明辨律法 作者：王怀志 郑宏宇
来源：明辨律法（ID：trzlaw）
裁判要旨
已交付全部或者大部分款项的消费者对其购买的商品房所享有的并非是一普通债权，而是由以司法解释的方式明示的一种“优先债权”，该权利应当优先于建设工程优先权，同时建设工程优先权作为一种优先债权，又优于抵押权和其他债权。
相关法条
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》
典型案例
山东省青岛市中级人民法院 (2017)鲁02民终5075号《民事判决书》
云南省昆明市中级人民法院 (2017)云01民终6023号《民事判决书》
最高人民法院 (2016)最高法民监25号《民事裁定书》
【案例一】
1．案件基本事实
王丽（乙方）与吉昌公司（甲方）于2011年11月10日签订《房屋认购协议》，主要约定乙方购买甲方房屋，建筑面积168.79平方米，单价4000元/平方米，总价675160元；车库为*户，总价15万元；配套费天然气2600元，有线电视开通费500元，以上合计828260元；乙方于2011年11月10日向甲方支付定金10万元，乙方与甲方约定签订商品房预售合同之前一次性付清余款728260元；甲方承诺在收到乙方定金后，保证乙方所选定房屋位置及价格不变；乙方保证按本协议约定价格、时间付款，如乙方未按约定付款，每逾期一天按购房首付款的日万分之十支付违约金，逾期超过5天的，本协议作废，定金不退，甲方可将本房屋另行出售。
吉昌公司于2012年2月23日给王丽出具收据2份，分别载明收到王丽购房定金（22#-1-101）10万元（备注2011年11月10日交款）、购房款（22#-1-101）728260元。
农行城阳支行于2009年12月14日取得青房地建市字第*号在建工程抵押证，吉昌公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因吉昌公司没有偿还全部借款，农行城阳支行至今未将涉案房屋解押。2012年12月底吉昌公司法定代表人王泽宣不知去向，吉昌公司停业。
一审中原告请求判令：1、吉昌公司与农行城阳支行办理房屋的在建工程解押手续；2、吉昌公司协助王丽办理上述房屋过户手续；3、诉讼费用由吉昌公司承担。
2．判决结果
案件一审判决：一、中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行和青岛吉昌房地产开发有限公司于判决生效后30日内协助王丽办理房屋的抵押登记解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后30日内，青岛吉昌房地产开发有限公司协助王丽办理房屋的过户手续。
二审法院维持原判。
3．裁判理由
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故王丽购得涉案房屋的相应权益优先于农行城阳支行的在建工程抵押权。在王丽已交付全部购房款后，且没有证据证明王丽存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。王丽要求农行城阳支行和吉昌公司办理涉案房屋解押手续，理由正当，法院予以支持。
【案例二】
1．案件基本事实
2013年8月9日，原告刘宸宇（乙方）与被告昆明大润房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》以及《合同补充协议》，约定乙方向甲方购买滇池国家旅游度假区荷香莲怡苑住宅小区Ⅰ第14幢第2单元第5层501号房，总价款为1838505元。付款方式及期限：一次性付款，付款期限：2013年1月15日。被告表示已收取原告关于涉案房屋的上述购房款，2015年4月24日，被告通知该小区已经符合接房条件，通知接房。2015年4月29日、5月13日均以通知或补充通知的方式通知接房。2015年7月16日起原告入住使用涉案房屋。该房屋至今并未办理登记备案。
2013年12月20日，被告与第三人信达资产管理公司签订《债务重组抵押合同》。（昆明市）房建昆字第2014000075号他项权利证书明确涉案房屋的抵押权人为第三人，抵押人为被告。
一审中原告请求判令：1、被告继续履行《商品房购销合同》及《合同补充协议》义务，向房地产管理机关办理《商品房购销合同》（合同编号：321号）及《合同补充协议》登记备案，立即办理荷香莲怡苑住宅小区Ⅰ第14幢2单元501号房屋不动产权属证书并将该套房屋的不动产权属证书转移登记至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。
2．判决结果
案件一审判决：驳回原告刘宸宇的全部诉讼请求。
二审法院经过审理，判决：一、撤销昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初1212号民事判决；二、上诉人刘宸宇与被上诉人昆明大润房地产开发有限公司于2013年8月9日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》继续履行；三、驳回上诉人刘宸宇的其他上诉请求；四、驳回上诉人中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司的上诉请求。
3．裁判理由
二审法院昆明中院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。此处的优先受偿应理解为优先于普通债权受偿。而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
可知，已交付全部或者大部分款项的消费者对其购买的商品房所享有的并非是一普通债权，而是由以司法解释的方式明示的一种“优先债权”，该权利应当优先于建设工程优先权，同时建设工程优先权作为一种优先债权，又优于抵押权和其他债权。
因此，当刘宸宇已支付全部购房款后，其就诉争房屋享有的债权应当优先于信达公司设定的抵押权。一审法院对此适用法律有误，本院予以纠正。本案中，刘宸宇与大润公司签订的案涉《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和社会公共利益，依法成立有效，且业已实际履行，故刘宸宇要求大润公司继续履行《商品房购销合同》及《合同补充协议》的诉请符合法律规定，依法应予支持。
【案例三】
1．案件基本事实
2003年12月1日，曹县城关农村信用社与昊龙公司签订商品房买卖合同一份，合同约定购买的商品房为第一幢，该商品房建筑面积约1100平方米；商品房总价款195万元，合同订立后，城关信用社于2005年9月30日向昊龙公司交付购房款27．3万元，昊龙公司的代理人陈某向城关信用社出具了收据，收据签有昊龙公司公章。城关信用社为证明已付购房款另提交2006年2月20日167.7万元收据一份及抵付房款清单一份，载明“今收到信用社购房款壹佰陆拾柒万柒仟元整”，“其中以刘树检等32人贷款本息1670190元抵付清单附后”，抵付房款清单列明了刘树检等32人在城关信用社处借款详细情况。收款收据由城关信用社工作人员周艳君书写，收据签有昊龙公司公章，昊龙公司认可当时借款是由陈某和周艳君经办，当时口头说是用此款抵付购房款，该款项借出后全部用于了房地产开发。2006年3月19日，城关信用社以要求法院确认其与昊龙公司于2003年12月1日所签商品房买卖合同有效、要求昊龙公司立即交付所售房屋并办理房产登记手续为由诉至原审法院。
2．判决结果
一审判决【（2006）菏民三初字第11号】判决：1、原告信用社、被告昊龙公司于2003年12月1日所签商品房预售合同有效；2、被告于判决生效后十日内将位于原××劳动大厦（××路与××路交口西北拐角处）昊龙商住楼临街第一幢拐角1至6层及北临第2、3、4层住宅各一栋（面积约1070平方米，以实际丈量为准）交付原告，房产登记手续由原告办理，被告给予协助。
菏泽市中级人民法院再审判决：l、原、被告于2003年12月1日所签商品房预售合同有效；2、变更本院（2006）菏民三初字第11号民事判决第二项为：被申请人曹县昊龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于原××劳动大厦（××路与××路交口西北拐角处）昊龙商住楼临街第一幢拐角l至6层（包括北临4层部分的第1层3间）和北临4层部分的2、3、4层住宅各一栋（面积约1070平方米，以实际丈量为准）交付申请再审人曹县农村信用合作联社。房产登记手续由申请再审人曹县农村信用合作联社办理，被申请人曹县昊龙房地产开发有限公司给予协助；3、驳回再审第三人曹县建筑工程承包总公司要求被申请人曹县昊龙房地产开发有限公司将其开发的“昊龙商住楼”东头拐角处框架部分（主体4层、局部6层）给其办理好房屋所有权证交付给再审第三人，用以抵偿被申请人欠其130.3万元建筑工程款的诉讼请求。
山东省高级人民法院经过审理判决：驳回上诉，维持原判。
最高人民法院再审认为，原审判决认定事实及适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第二款及第二百零六条之规定，裁定指令山东省高级人民法院再审。
3．裁判理由
最高人民法院再审认为，本案中的争议主要为信用社购买争议门市房的行为能否对抗建筑公司的建设工程款优先受偿权的问题。首先，在本案审查中，经过现场勘察可知，昊龙商住楼临街第一幢拐角l至6层与北临4层并非不可分割的整体，原审认定两栋楼为不可分割的整体，应整体交给信用社作为营业用房，缺乏事实依据。且信用社获得争议房产后即将房产高价出售，并未用为营业用房。其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”对于本条所称“消费者”，应为消费者权益保护法所规定的消费者，应为自然人，不能为法人或其他组织。其购房系为生活消费需要而并非经营。此外，申诉人在听证中反映，经曹县公安局经侦大队核实，本案涉案32人的贷款在2006年7月28日都已还清。对此，应在再审中予以查清。如果属实，则信用社据以起诉的债权不实，其请求不应得到支持。
律师分析
就房地产开发中的房屋买卖来说，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
对于上述规定中的“消费者”的范围是个人还是包括法人，购买多套的买受人是否还能构成消费者，在最高院于2002年就上述批复作出后，最高院于2005年12月25日作出答复“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”因此，“消费者”应为消费者权益保护法所规定的消费者，应为自然人，不能为法人或其他组织。其购房系为生活消费需要而并非经营。
消费者向开发商购买房屋，交付购买商品房的全部或者大部分款项后，如开发商就该房屋又抵押给他人的，抵押权即便依法设立，该抵押权不得对抗消费者的“优先债权”。并且，消费者仍然有权要求要求抵押权人和开发商办理房屋解押手续。
根据上述最高院司法解释及相关判例，可以推导出支付全部和大部分房款的买受人的权利优于承包人，承包人的权利优于抵押权和其他债权，也即购房人的“优先债权”＞建筑工程的优先受偿权＞抵押权和其他债权。
通过上述案例分析可以看出，由于存在对消费者的上述优先权利的保护，对拥有建筑工程的优先受偿权、抵押权和其他债权的当事人而言，则应充分预见该风险，做出妥善的处理和安排，以求切实保障自身的权益，规避风险。
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