美国房产税，其实没有那么高！

前两天，房产税几乎刷屏了所有人的朋友圈。我相信大家都有以下一连串的问题：

哪些城市会纳入试点？落地会有多快？征收覆盖面有多广？税率怎么定，对刚需会不会构成打击？会不会全国联网征收？对房价有什么影响……

本文主要想和大家探讨：未来房地产税的“税率”可能是多高？

其实，我们最可能的学习对象，新加坡、香港、德国、美国，房产税其实都远没有大家想象的高！

税基：物业年值，即政府每年评估你的房子合理的租金是多少，就叫物业年值！

税率：根据房屋物业年值实行累进税率，其中自住房年值≤8000免征。

解读：比如政府认为你的房子今年合理的租金是1万块新币。如果你自住，那么你今年的房产税就是10000-8000=2000×4%=80新币；如果你不自住，不管出租与否，房产税10000×10%=1000新币。事实上绝大部分新加坡居民房产税比水电费都低！

税基：租金评估值，类似新加坡物业年值

税率：5%

解读：香港的房产税叫差饷税。所有类别的房产物业，包括私人、公营（香港有50%的人住在公营房屋），无论是自用还是出租或空置，其计算方式和税率是没有差别的。都是租金评估值×5%。事实上香港差饷税平均只占家庭支出的2%

德国没有严格意义上的房产税，类似的税种只有住房土地税，每年征收，并且各州不同。

新芽联系德国同学得到其在柏林的一套80平房屋，一年土地税330欧元。而这套房子如果出租的话，一年能有9000欧元收入。

我们再看一组数据：德国2015年土地税共征收132亿欧元，人口0.85亿，存量住房4170套。也就是户均征收316欧元。人均征收155欧元。对比2015年德国工人人均年收入44000欧元，这316欧元和没交有啥区别？

其实，在很多关心房产税的国人眼里，一直想要对比的就是美国的房产税政策。

美国的政策是，不管房子在哪、面积多大、几套房、都要缴纳房地产税。我们以2017年为例全美普查数据为例：

美国当地的政府会找专业评估员，对片区内的每套房屋进行价值评估，估算出来的这个数值就是当年要交的房产税的基数。

各州税率不同，集中在0.27%~2.35%之间。事实上，美国房产税虽然不低，但绝没有大家想象的高。2017年美国政府全美普查数据显示，当年美国家庭房产税支出中位数为2149美元，而当年美国家庭收入中位数61372美元。房产税只占家庭收入的3.5%。

其实，在23号之前，新芽就经常看到一种看法：

姑且把它叫做“土地出让金替代论”

这个论调，我认为非常有问题！

如果真的按这样的说法，北上深，随随便便一套房子价值600万，意味着大家随随便便要交6~12万的房产税！

而事实上北上深大量刚需，一边掏空了6个荷包、一边省吃检用天天996还着房贷，你让他们额外一年再掏6万块钱是什么概念？那不是更让他们不敢消费、不敢生娃。这将彻底成为很多压倒很多刚需客最后的一根稻草！以后谁还敢买房？

征税，不是简单地看“政府需要多少钱”，而是要看老百姓的承受能力。

假设参照房产税相对较高的美国，以上海开征为例，同年上海家庭收入中位数为16.7万。按比例16.7万×3.5%=5845元，另我国已经征收了一次土地土地出让金，等于已交70年土地租金（否则请告诉我土地出让金是什么鬼？）再减免一半，也就意味着上海一个家庭房产税中位数应小于3000元！即应小于1.75的占比！

其实，即便3000元，也已经到了北上广深普通承受的极限！

房产税的出台目的之一，肯定是打击炒房行为，但打击炒房的目的不就是为了保障刚需吗？如果房产税的出台反而会伤害到刚需，那岂不是和目的背道而驰！

至于保护刚需的措施，无非就是：

1、普遍开征，但是征收税率低，且有一系列的减免措施，比如和生育挂钩；

2、人均X面积免征、X套免征、或者评估价多少以内免征、累进税率。

总之，房产税一定不会太高，且在很长时间内，土地出让金无可替代！