扒财经 作者：黄小妹
来源：风财讯（ID：fengcaixun）
合生创展“吃下”广州最贵旧改项目。
1月21日，经过村民代表公开投票表决，合生创展以100%同意率，成为广州投资总额最大的旧改项目——广州海珠区凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目合作企业。总占地面积约112.71万平方米，改造投资总金额约346.67亿元。
该项目是广州城中村改造项目自2018年公开招标以来，投资总额最大的旧改项目，超过保利在去年10月份拿下的投资总额约300亿元的花都区三东村旧改项目。
合生创展对海珠区并不陌生，在目前海珠区已有的15个旧村改造项目中，合生独立操盘或者通过合作参与了其中4个。这些项目通过“慢周转”方式有节奏开发，仍有部分土地仍未开发完毕。
作为海珠区旧改参与项目最多的房企，行业也有戏称海珠区成为了海“朱”区。
脚踩红线，合生创展一举拿下广州最大旧改投资额项目，再加上长期奉行“多囤地、慢周转”的开发模式，凤和旧改项目能否如期顺利开发，合生创展资金与运营能力能否跟上？这是合生创展留给市场的一串问号。
好项目
合生创展成功拿下广州海珠区凤阳街凤和旧改项目，属于意料之中。
2018年举办的省三旧推介会上，鹭江村、康乐村已被纳入合生的旧改范围内。2019年4月，合生创展就与鹭江村、康乐村签订了旧村改造合作意向协议，成为该旧改项目的合作意向企业。2020年12月4日，该旧改项目正式挂牌，投资总金额约为346.67亿元。
前两年合生便开始接触该旧改项目，更为重要的是，合生创展对海珠片区再熟悉不过。
“合生在海珠区有很多项目布局，包括珠江帝景、逸景翠园、紫龙府等多个项目，多年来合生深耕海珠区。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示。
此次合生创展于海珠区落子凤和旧改项目这一优质旧改项目，持续深耕海珠区。
公开资料显示，凤和旧改项目位于广州市海珠区凤阳街道，西至瑞康路，东至敦和路，南至逸景路，北至新港西路，属于中大国际创新谷片区内，临近地铁八号线鹭江站，与客村仅一路之隔。
广州本地中介向风财讯表示，“康乐村、鹭江村地理位置十分优越，自驾也很方便，并且两个村周边的产业和配套非常成熟。”
康乐村、鹭江村更以“中大布匹市场”而闻名，是全球规模最大的纺织类专业市场。最繁华时，两村外来人口估算愈15万。繁荣的纺织专业市场，遍地的作坊工厂以及庞大的外来就业人口，使得康乐村、鹭江村在土地外包、自建房出租上，获利颇丰。
数据显示，康乐村、鹭江村共有居民2856户，户籍人口6664人，总用地面积包括国有土地2.78万平方米、集体土地109.93万平方米，改造范围内总建筑面积335.94万平方米，346.67亿元改造投资总金额中复建安置资金约为250.77亿元。项目还有明确产业导入的内容与要求，保证项目建成后产业导入有实质性成效。
海珠关于发展远景目标的征求意见稿中提出“十四五”发展规划，整体上可以用“一区一谷一圈”概括海珠新的发展空间布局，具体分别指：琶洲人工智能与数字经济试验区、中大国际创新生态谷、海珠新活力文商旅融合圈。
黄韬认为，“处于中心区，再加上琶洲带动下，目前海珠区处于快速发展通道。并且，合生三旧改造经验丰富，此次合生创展拿下凤和旧改项目，对双方来说是一件双赢的事。”
蛋糕还是毒药
值得关注的是，虽然合生创展拿下了凤和旧改项目这块“香馍馍”，但该项目对于合生创展运营能力及资金实力充满考验。
例如，凤和旧改项目需承建系列项目，包括承建华盛南路道路大修工程（项目金额约1600万元）、叠景路临时维修工程（项目金额约1000万元）、凤江小学校园综合改造提升工程（项目金额约2500万元）、客村小学校园综合改造提升工程（项目金额约2500万元）、逸景第一小学本校区校园综合改造提升工程（项目金额约2400万元）公益建设项目。
同时，对改造时间节点，凤和旧改项目有详细且严格的排期要求，如若未能按约定要求完成任何一项工作的，视合作企业严重违约。
例如，2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约；2022年6月30日前完成全村改造范围内房屋的签约率达到50%以上；2023年12月31日前全部安置房开工建设等。
知名地产分析师严跃进认为，合生对华南的城市更新投资力度加大，关于拆迁补偿，安置房建设，施工节点等方面体现该项目复杂性，增加一定资金成本，疫情还没结束，工程施工节点有压力。“合生传统地产项目不多，资金有压力，传统销售住宅支持才会有较好的表现。后续合生住宅如何支撑城市更新发展，并且形成良性互动，是值得思考的。”
同时，由于合生创展广州多个旧改项目搁置，此次合生创展再次拿下广州投资额最大旧改项目，市场的焦点在于该项目能否顺利推进。
截至2020年上半年底，合生创展的总资产和总负债分别为2479.7亿港元、1700亿港元，分别比2019年底增长21%及32%，资产负债率为69%，比2019年底增加6个百分点。
现金方面，合生创展的现金及银行存款达约为172.16亿港元，难以覆盖其一年内到期的188.6亿港元短期负债，现金短债比约为0.9，踩中监管层提出的“现金短债比小于1倍”的红线。
可以预见的是，吞下巨无霸旧改项目，对合生创展的资金与运营能力均是挑战。关于凤和旧改项目后期开发情况，风财讯将保持关注。
不过，从合生二代朱桔榕从去年1月接棒以来，合生创展起了新变化。
例如2020年上半年合生创展以179.6亿元大手笔获分钟寺三宗地；旗下高端项目缦合·北京与领创医疗签约合作，打造差异化高端地产项目；此前合生电竞城落地曹妃甸，涉水地产+电竞产业；职业经理人离职潮；以股权投资方式进行孵化和培育高科技投资业务板块以助力转型。
持续深耕老本行“旧改”；跨界医疗、电竞，打造差异化地产项目；转型综合性投资控股平台，合生创展多条腿走路，在房地产行业集中度逐步提升且规模大跃进时代已过之际，这或许是合生创展持续生长的巧路。
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