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最及时的信用债违约讯息，最犀利的债务危机剖析
作者：资产界
来源：资产界
地产圈再爆重磅惊雷！
万科创始人王石身陷出境困境，高管接异动、被约谈退薪，2025 年净亏损直逼 886 亿，曾经的地产龙头彻底跌入深渊。
创始人王石被限制出境
万科创始人王石正面临事实性出境困难，尽管暂无官方发布的正式限制出境令，但其出行已被严格管控。
早在 2025 年 5 月，王石就在朋友圈回应国际会议邀请时坦言，出境需要 “经相关方面审批”，这也是他 16 年来首次可能缺席巴西气候大会。
不止王石，万科早在 2024 年底就已收紧高管出行规则，对副总裁及以上级别高管实施出境管控，所有出境流程均需严格审批，核心管理层的行动自由已被大幅限制。
而王石之外，万科过去15个月的高管变动，构成了一条密度异常的记录。
2025年1月16日晚，总裁祝九胜被传"被公安机关带走"。次日凌晨，他发出朋友圈，获冯仑、林中等人点赞，疑似隔空回应。10天后，万科公告：祝九胜因"身体原因"辞职。
接任董事会主席的辛杰来自深铁集团，被视为大股东派驻的救火人选。9月下旬，市场传出辛杰"失联"，称其自9月18日后未再公开露面。10月12日，万科收到辛杰书面辞职报告，公告称"个人原因"。从接任到辞职，在任仅约9个月。救火人也没能留下来。
2026年1月，郁亮"到龄退休"后被指失联。郁亮当天在朋友圈晒出骑行动态，标注时间1月30日，写道："简单的问询，你在哪？！被老友记惦记着，谢！"
三次离任，三种表述：身体原因、个人原因、到龄退休。没有任何一份公告说明具体发生了什么。
更严峻的是，前董秘朱旭等全部核心高管被约谈，要求退还过去 4 年全部薪酬；郁亮已开始变卖房产筹备退薪，高管个人财务彻底承压。
薪酬的落差同样可以衡量这场危机的跨度。
2019年，郁亮税前薪酬1251.7万元，税后经济利润奖金2218万元，全年合计逾3400万元；祝九胜同年合计逾2400万元。2024年，郁亮税前薪酬降至33.6万元，祝九胜为32.9万元。2024年3月起，两人自愿月薪税前1万元。从年入千万到月薪万元，用了不到五年。
这背后，是一份持续恶化的财务账本。
一年亏掉两个万科
就在3月31日，万科发布2025年报。归母净亏损885.56亿元，上年同期亏损494.78亿元。连续两年，合计亏损超过1380亿元。
营业收入2334亿元，同比下降32%。经营活动现金流由正转负，净流出9.9亿元。主营业务本身，已不能造血。
结算毛利率8.1%，历史最低。背后的逻辑并不复杂：万科在行业高峰期大量拿下高价地块，这些项目在2023年、2024年陆续进入结算周期，但市场已经变了。地价是当年的地价，售价是现在的售价，中间的落差直接压缩利润。
报告期内，万科新增计提存货跌价准备208.3亿元、其他应收款坏账损失337亿元，两项合计逾545亿元。这两个数字的背后，是管理层对此前投资判断的集中否定。万科在财报中措辞罕见地承认，亏损除外部因素外，更有"既往经营失策等自身因素"。
债务压力更是悬顶之剑：截至 2025 年末，万科有息负债 3584.8 亿元，一年内到期 1605.6 亿元，账面可动用现金仅 615.2 亿元，资金缺口近千亿；4-7 月还有 112.7 亿元债券集中到期，虽已启动展期，但仅换时间不消债务。
更糟糕的是，这3584.8亿，可能还不是全部。
万科控股的鹏金所，据媒体报道逾期金额超过50亿元。这家平台的特殊之处在于，它与万科内部员工跟投资金深度绑定——亏损的不只是外部投资人，还有参与跟投的万科高管自己。
另一个主体是博商资管，被部分业内人士称为"影子万科"。据称通过复杂股权结构和关联交易，撬动了千亿量级的表外融资。这部分负债游离于合并报表之外，既不体现在3584.8亿的有息负债数字中，也不在常规财务监管的视野里。
这套表外体系在扩张期的作用不难理解：通过将部分负债、风险与收益从合并报表中剥离，万科得以在账面上维持相对可控的财务指标，同时在表外撬动更大规模的资金。
但当风险最终兑现，追责的边界并不止于报表。有关部门要求核心高管退还过去4年薪酬，跟投资金的亏损也意味着部分高管在个人财务层面同样承压。薪酬要退，跟投要亏，表外的代价正在以另一种方式回到个人身上。
万科2025年年报对鹏金所逾期、博商资管表外融资等问题均未正面回应。
因此在这个背景下，深铁集团的全面接管更值得玩味。
2025 年 10 月深铁集团全面接管万科，累计提供股东借款 335.2 亿元，同时大规模收缩架构（38 个区域整合成 16 个、精简事业部）。
但收缩仅能止血，无法造血。深铁更明确表态：支持是市场化行为，绝非无条件兜底。
而在主营业务毛利率8.1%、经营现金流为负、表外负债底数不明的情况下，股东借款能支撑多久，目前没有答案。对于持有万科未到期债券的机构投资者而言，这不是背景信息，而是当下正在发生的风险。
因此不禁想问，深铁在注入335亿之前，对万科表外的那部分，究竟知道多少？
难出国门的地产大佬
王石并非孤例，随着地产行业风险集中释放，头部房企创始人、实控人纷纷陷入出境受限困境，成为行业常态。
恒大集团创始人许家印，在企业万亿债务爆雷、多项违法违规问题被调查后，早已被依法采取强制措施，不仅彻底失去出境资格，连人身自由都受到严格管控，成为地产行业风险落地最具代表性的人物。融创中国董事会主席孙宏斌，自集团启动境内外债务重组以来，出境一直被严格限制。为配合资产处置、债务谈判、金融机构沟通等工作，他长期滞留国内，所有跨境行程均需多层审批，几乎无法正常出境。碧桂园创始人杨国强及家族核心管理层，在企业陷入流动性危机、保交楼压力巨大、境外债重组推进的背景下，出境权限被全面收紧。作为曾经的行业龙头，其创始人的出行自由被严格管控，成为监管与债务处置的重要要求。泰禾集团董事长黄其森，企业爆雷后项目大面积停工烂尾，债务违约持续发酵，本人被列为失信被执行人，同时被限制出境，只能留在国内处理资产处置与债务化解事宜，彻底失去跨境行动自由。
这些曾经的地产大佬被限制出境的背后，是监管层防止资产跨境转移、保障债务清偿、推进保交楼工作的核心举措。当行业野蛮生长的时代结束，所有激进扩张留下的风险，最终都要由掌舵人亲自承担，而困于国门之内，就是他们不得不面对的现实。
因此，万科的危机不仅是一家房企的至暗时刻，更是地产行业黄金时代彻底落幕的缩影。这家曾经的行业标杆，在巨亏、债务、表外风险的三重夹击下，未来究竟还有没有救，答案依旧悬而未决。
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