地产资管网 作者：睿和沙龙
来源：地产资管网（ID：thefutureX）
9月23日，第22期睿和沙龙·公寓专场成功举办，这次沙龙又一次来到上海。
本次沙龙的主题：大步迈进，租购并举时代。
此前在一次活动中，我在介绍一家长租公寓企业时，被企业嘉宾当场纠正，他们不是长租公寓的运营商，而是租赁住房的运营商。
此后，我又请教了一位头部长租公寓企业的总经理，他的回应是，尽管在公开场所他们没有回避长租公寓的称呼，但在公司内部，从下发文件到汇报材料，他们使用的都是租赁住房，已不再提长租公寓。
我想，从长租公寓到租赁住房，应该并不仅仅只是概念的变化，其背后是企业乃至行业的逻辑发生了改变。
在这场公寓沙龙，参与的嘉宾来自于华润有巢、旭辉瓴寓、方隅、魔方、窝趣、上海城投宽庭、轻松寓、寓言不止等，从国企到民企、从全国型到区域型、从开发商系到第三方系，基本涵盖行业各个细分阶层的玩家，整场活动的关键词包括“政策”、“R4”、“租赁社区”、“轻重模式”、“REITs”、“趋势”等，我们希望就行业的一些前沿变化进行探讨，在行业持续变化的过程中，大家能够在思维碰撞中洞察到新的趋势。
作为本次睿和沙龙的主持人之一，通过本次沙龙活动，我汇总了7个要点：
政策的逻辑
从2015年底，中央政府提出“租购并举”以来，租赁住房市场的发展已经有六年，关于租赁住房的政策也在六年间陆续不断推出，梳理一下，这些政策背后有两条主要的逻辑线：
其一是发展，发展租赁住房，从政府角度来讲，需要大力发展的是保障性租赁住房，满足老百姓“房子是用来住的”这一民生诉求；
其二是规范，规范的原由主要在于前些年长租公寓市场出现的不规范现象，导致了负面的社会舆论，暴露了各种各样的关于租住的问题。
关于政策背后的逻辑，在沙龙现场，一位协会专家给出了解读。
一是“租购并举”是从上到下都达成的政策共识，但即便到今天，没有哪一位领导可以拍板，租赁住房的发展已经稳健，所以政策还会延续；
二是政府要推进行业的发展，肯定是希望国企冲到前面来试一试，国企流程虽然复杂，但是规矩，可以通过国企来打造一个健康的生态，赢得老百姓的口碑；
同时，租赁住房行业的现状是投入成本大，回收期长，而从业者的融资成本高，这是一个客观的现实问题，通过政策和国企，把资本市场打通，通过它作为一个支点来撬动市场化企业更蓬勃的发展。
保障性租赁住房
现实来看，政府首要倡导的是发展保障性租赁住房。关于保障性租赁住房，在相关的政策中有一些具体的定义。
包括：1、建筑面积以不超过70平米的小户型为主；
2、租金水平不得高于同地段同品质的市场租赁住房。其中对于租金水平，一些城市更是提出了更具体的限制，比如武汉要求是不得高于周边同品质的85%。
从发展角度来看，政府的支持主要来自于三方面，一是税收优惠，以及直接的补贴；
二是土地支持，诸如集体土地和租赁用地入市；
三是金融方面，推出公募REITs。
政府希望保障性租赁住房能够成为整个市场的压舱石，但目前来看体量是远远不够的。以上海为例，整体租赁市场大概有500万套~600万套，按40%的比例测算，需要200万套的保障性租赁住房，而目前的R4地块体量是远远不够的。
R4地块
R4地块是上海推出的租赁住房专用地，正是政府推进保障性租赁住房的具体举措之一。
据睿和智库统计，自2017年首次推出30多个项目以来，目前上海共计有133块租赁地块推向市场。
但从具体实践来看，还是存在着三个问题：
一是进度慢，2021年有多个R4地块项目正式入市，但相比于最早在2017年就获得的土地，开发时间周期达到4年以上，相比于传统住宅项目，开发进度显然不及预期；
二是总体量仍然不够，根据睿和智库计算，4年以来，133个R4项目总房间数约15万套左右，远不及前面计算的200万套的需求；
三是模式还在探索，包括户型的结构、客群的定位、资金的来源、运营商的选择等，都需要在实践的过程中去优化，但入市项目的周期还很短，模式远称不上成熟。
租赁社区
R4地块项目的一个典型特征就是单个项目体量大。北京推出的集体土地租赁住房项目也是如此，于是在租赁住房领域，行业提出了一个新的概念“租赁社区”，区别于传统的长租公寓项目，我们定义租赁社区为1000套以上住房的租赁项目。
对于租赁社区的运营，沙龙现场嘉宾们提出，相比于传统长租公寓，租赁社区的门槛更高。
一是业态上，租赁社区包括商业配套等，需要不同的业态运营能力；
二是物业上，租赁社区的物业管理更复杂，需要更专业的能力；
三是社群的运营，租赁社区的成员体量大，更多元，社群运营的专业能力要求更高。
国企与民营
在沙龙现场，可以感觉到大家对租赁住房市场更为乐观的态度，一是政府的支持，来自于土地和金融，保障性租赁住房发展空间大；
二是资本市场的认可，相比于办公、商业、产业园等业态，资本市场认为租赁住房更为稳健，给予的估值更高。
但对于行业的未来仍旧存在着一些困惑，现阶段，无论是土地层面，还是金融层面，租赁住房行业的资源越来越向国企聚集。
运营层面，尽管前期一些入市的R4项目的运营委托给民营，但现在更多的地方性国企不断推出自己的公寓运营平台，将后续的项目收回自己运营。
一个无法否认的事实是，这些国企运营商的运营成本明显高于市场化机构。
在沙龙现场，一位国企背景的嘉宾坦诚，在得房率、硬装、软装，以及运营人员的成本上确实偏高，所以很多存量项目他们难以算账，但可以通过土地、开发等方式分摊成本，所以会更聚焦于R4、集体土地等方向。这样来看，尽管以R4地块为代表的保障性租赁住房市场空间大，对于民营企业来说，想分一杯羹却并不容易。
轻重模式
关于轻重模式的讨论已经持续了很久，自从长租公寓行业出现企业“爆雷”以来，舆论上都在说“二房东”模式即将消失。
在沙龙现场，嘉宾们也明显对重资产模式、轻资产模式更加青睐，前者可以获得资产增值的收益，有利润空间，后者可以低风险地快速扩大规模。
不过，也有一位企业嘉宾强调自己还在持续拿包租项目，原因就是包租项目有盈利空间，而且现阶段竞争对手的退出，提升了自己的议价能力。
具体来看，企业定位在企业员工公寓，可以在空间和时间上最大化利用，进而获得包租的价差。其实在联合办公领域，也有一家坚持包租模式的企业，原因就在于企业能够最大化利用空间和时间，获得了足够的价差。由此来看，轻重模式并没有优劣之分，取决于企业的秉性和定位如何。
盈利模式
租赁住房属于民生领域，从政府角度来看，既要大力发展，也要限制租金水平，这一点在《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》体现得更加明显，“当租金快速上涨，主管部门可以采取措施调控住房租赁市场。”而对于企业来讲，盈利才是商业的本质。
如何拓展租赁住房的盈利，也是沙龙嘉宾的主要探讨的内容，既然租金收益受到限制，那么就需要拓展非租金收益。有嘉宾提到，租赁住房有更好的场景优势，可以通过场景打造赚钱模式。
当然，至少在现阶段，非租金收益并未能成为主流，大家都还是更乐于在精细化运营层面下功夫，提升单价外的租金收益。
不过，对于未来，大家还是认为非租金收益空间较大，有嘉宾以美国市场为例，服务内容就更加多元化，而国内租赁住房市场还没有成熟，只是在发展的初步阶段。
结语
从长租公寓到租赁住房，企业之所以更愿意强调“租赁住房”的概念，原因在于：
1、前一段时间公寓行业的负面舆情，导致了“公寓”在老百姓中的口碑不佳，企业不想受负面拖累；
2、政府在不断强调“租赁住房”概念，企业乐意于迎合政府，与政府保持一致；
3、租赁住房的保障性属性更强，这区别于市场化属性的“长租公寓”，企业开始向保障性租赁住房转型。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“地产资管网”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
