深圳地产首富落幕

作者：Osyth

来源：资产界

十多年前，陈红天还是深圳地产圈最风光的一批富豪之一，财富最高做到355亿元，资产从深圳一路铺到香港和伦敦。

如今，祥祺当年最核心的一批物业却在银行、接管人和管理人手里处置。

从全球扫楼，到资产陆续易主，这位深圳第一代地产富豪的故事，彻底转向。

01

21亿豪宅跌到7.9亿，最后被债权银行接走

陈红天最近一次重新出现大众视野，是因为歌赋山道15号。

这栋豪宅位于香港山顶，妥妥的风水宝地。

实用面积1.8万平方呎，三层独立屋加三层地库，六房六套间隔设计。

2016年，他以21亿港元买下这栋豪宅，楼面呎价约22.8万港元，一度创下香港屋地呎价新高。

据说陈红天原本打算用来自住，装修非常豪华。

截图：莊士机构国际2017年年报（港交所）

2023年，祥祺出现流动性问题，歌赋山道15号被东亚银行接管，成了“银主盘”，也就是我们常说的“法拍房”。

此后两年，物业多次寻找买家，却一直没能顺利脱手。

直到2025年8月，物业以7.9亿港元完成一笔交易。相比陈红天九年前21亿港元的买入价，少了13.1亿港元，跌幅超过六成。

但随后披露的买家身份，让这笔交易有点意思。

接盘的SUNRISE LEGEND LIMITED，背后股东正是东亚银行，而东亚此前就是这栋豪宅的一按、二按债权人。

截图：东亚银行2025年中期报告

找了两年买家以后，最后是债权银行自己从债主变成了业主。今年2月，东亚银行再次把歌赋山道15号推向市场，意向价至少10亿港元，并重新翻新了外墙。目前公开资料中，还没有出现这栋豪宅再次成交的信息。

这不是陈红天唯一一件换了主人的资产。

2023年5月，一则亚洲顶豪将被拍卖的消息吸引了无数市场目光。

图源：网络

据第一太平透露，傲璇整栋只有仅12户，配置一梯一户，楼盘自面世以来，深受一众顶级富豪喜爱，在此之前几乎没有业主放出二手盘。坊间传闻，同栋住户包括影星关之琳、内地投资者陈长伟、恒生前行政总裁李慧敏等。

陈天红夫妇在2015年买下了5楼整层连同双车位，用于自住，花了3.87亿港元。

后来，这套5楼，成了第一个真正对外放售的业主单位，最终以约4.2亿港元卖给远航集团创始人桂四海。

虽然成交价小幅高于买入价，但距离陈天红原本设想的6.8亿港元估值，还是打了近38%的折扣。

更扎心的事还在后面。

2024年底，祥祺原来的香港总部“祥祺中心”，被香港都会大学以26.5亿港元买下。

这是陈红天2016年从会德丰地产手上买下的红磡One HarbourGate东座全幢，花费45亿港元。

前后交易跌幅高达41.1%，光是这一笔交易，就让祥祺账面亏损18.5亿。

截图：香港都会大学2024/25年度财务报告

如今，“祥祺中心”这个名字已经没了，大楼改叫“都大中心”，成了香港都会大学的教学和会议空间。

折价变现已是无奈之举，然而更棘手的是资产难以迅速脱手完成落地。

祥祺旗下持有5 Churchill Place的相关公司，从2023年开始进入Administration。英国Companies House的最新记录显示，到2026年7月，管理人仍然在提交进展报告。

从香港到伦敦，一场2023年公开暴露的现金流危机，已经拖到第四个年头。

02

全球扫楼的代价

祥祺不是突然倒在某一栋楼上。

它的问题，其实早就埋在过去那轮疯狂扩张里。

原因一：买得太猛，债也跟着越滚越大

2015年至2017年，是祥祺扩张最凶的几年。

仅公开可查的几笔香港物业交易，投入就接近70亿港元。到了2017年，祥祺又杀进伦敦，一年内连续买下两栋大型写字楼。

从后来披露的融资来看，这轮扩张背后用了不少银行融资。

伦敦加拿大广场背后后来对应Lloyds约2.65亿英镑贷款；丘吉尔广场5号也有约1.75亿英镑高级贷款。

香港方面，被接管的三项核心物业，对应银行借款约60亿港元。

楼越买越多，资产规模越来越大，债务规模也逐步增加。

原因二：楼价回调，贷款没跟着打折

加拿大广场20号就是一个很典型的例子。

2017年，祥祺花4.1亿英镑买下这栋楼。当时利率低，陈红天觉得收租就能还利息，稳赚不赔。

几年以后，英国脱欧、局部冲突、通货膨胀、央行加息...伦敦办公楼市场承压，主要租户BP又准备搬离，大楼面临重新出租和改造投入。

与此同时，物业背后的约2.65亿英镑贷款已经到了偿还节点。

后面几年的中国楼市也是同理。

总之，楼价跌了，但银行借出去的钱不会自动缩水。

原来靠低利率和高估值维持的资金循环，已经越来越难运转。

原因三：最后几笔收入没有按时到账

2023年，祥祺自己解释过现金流为什么会突然断裂。

按照集团当时的说法，近两个月里，多笔大额应收账款出现对方临时违约；与此同时，一宗金额较大的交易原本已经接近完成，买方却在交割前几天突然反悔，由此引发一系列关联违约。

截图自：同心俱乐部

显然，祥祺手里并不缺楼，缺的是能够在还款日之前到账的钱。

03

从体育老师，到深圳地产财富第一

陈红天最早和房地产一点关系都没有。

1959年，他出生在广东佛山南海。

中学毕业后下乡务农，后来因为擅长乒乓球，进了当地业余体校当教练，又去职业中学做体育老师。

1984年，25岁的陈红天辞掉工作，去了深圳。

那一年，深圳经济特区成立才四年。

陈红天先从贸易和企业经营做起，进入深圳外贸系统，后来进入企业管理层。1988年前后，他已经做到恒兴实业副总经理。

1990年，祥祺集团成立。

1995年前后，陈红天正式进入房地产。

后面的二十多年，他几乎完整赶上了深圳房地产最猛的一轮上涨。

城市越来越大，土地越来越贵，祥祺从住宅开发一路做到商业地产和经营性物业，陈红天的身家也跟着往上走。

2012年，他参与发起同心俱乐部并担任主席。

这个深港企业家圈子，一度聚集了大量上市公司老板。比亚迪王传福、顺丰王卫……深圳顶级的企业家，几乎都在里面。

陈红天也不只是一个地产商，也逐渐成了深圳商界很有存在感的人物。

图源：网络

两年以后，他第一次冲进胡润百富榜前100名。

2014年，陈红天、姚丽妮夫妇以150亿元财富排名全国第78位。

按照当年胡润百富榜的总财富口径，在总部位于深圳、行业涉及房地产的上榜富豪中，陈红天夫妇排在第一。

再往后，他的财富继续上涨。

2019年，陈红天家族财富达到330亿元。

2022年《胡润全球房地产企业家榜》中，这个数字又涨到355亿元，位列全球第41位。

那是陈红天最意气风发的时候。

陈红天的消费和投资风格，也跟着财富一起升级。

比如，陈红天在接受香港媒体采访时解释，之所以要花21亿港元买歌赋山道15号，是因为傲璇那套5000多平方呎的房子，一家人住还是觉得小了。

随后几年，他的买楼范围从香港一路扩展到伦敦。

2017年，祥祺半年内在金丝雀码头买下两栋写字楼，合计花掉6.8亿英镑。

那几年，陈红天也比很多地产富豪更愿意公开表达。

“宝万之争”期间，他公开评论过王石，《谁是野蛮人》一文至今仍被资本市场津津乐道。

截图自：同心俱乐部

后来一段谈李嘉诚的视频，又让他在网络上引发讨论。

截图自：媒体报道

地产富豪、全球扫楼、深圳企业家圈子的组织者，这些标签都集中在他身上。

从一名体育老师，到355亿地产富豪，陈红天用了近四十年。

可房地产的方向一掉头，速度比他当年发家快得多。

2023年以后，他的名字越来越多和银行接管、资产出售绑在一起。

那些当年被他视作核心财富的楼还在香港和伦敦。

只是祥祺已经不再是它们的主人。

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原标题： 深圳地产首富落幕