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作者：资产锐观察
来源：资产界
《资产锐观察》是资产界推出的一档财经播客栏目，聚焦不良资产、房地产存量市场、特殊机会投资与资产盘活。
本期特邀嘉宾：地小北，某资本管理公司副总裁，公众号「执生与执笠」 主理人。
她将结合多年行业实践，与我们一起聊聊新闻之外，那些真正影响资产价值的变化。
房地产重磅新规集中落地：房贷最长40年，开发贷实行主办银行制
8月28日，房地产领域多项重磅政策集中发布。
中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，个人住房贷款最长期限由30年延长至40年；房地产开发贷款实行主办银行制，预售项目开发贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年。
对于预售住房，个人住房贷款应严格在项目竣工备案后发放。
同日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。
新规提出，实行预售的商品住房，单体建筑应完成主体结构封顶；新出让土地的商品住房项目，以及已经出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。
购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，应全部存入预售资金监管账户。
金融监管总局还发布商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务等5项管理办法，提出以项目为中心、实行主办银行制和资金封闭管理。
证监会同期发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持符合条件的房地产项目通过公司债券、CMBS、不动产ABS、REITs及不动产私募投资基金等方式融资。
｜小北锐评｜
这轮政策如果只看到“房贷可以还40年”，其实把它看小了。
几份文件放在一起，最明显的变化是：房地产的钱，以后越来越要跟着具体项目走。
过去房地产高速扩张的时候，金融机构当然也看项目，但房企主体信用的权重很高。
全国百强、销售规模、集团担保、融资能力，这些东西很大程度上决定了一家房企能不能拿到钱。
大型房企再把资金放进集团体系里统筹调度。
一个城市项目卖得好，回款可以拿去支持另一个城市；成熟项目产生的现金，也可以继续支持新项目拿地和开工。
市场上涨的时候，这套模式能够把周转速度做到很快。
市场下行以后，项目之间的差异开始暴露。
核心城市的好项目和四五线城市去化困难的项目，可能装在同一家房企的资产负债表里；前一个项目产生的现金流，又可能不断被后一个项目消耗。
现在要求一个项目确定一家主办银行，资金封闭管理、单独核算，开发贷款按照项目实际进度投放，实际上是在进一步把房企风险和项目风险拆开。
这对不良资产行业也很重要。
过去一家房企出险，旗下项目很容易一起被按下暂停键，因为新的资金进去以后，金融机构不知道会不会再次被集团调走。
如果项目资金真的能够实现封闭，一个出险房企下面仍然可能单独挑出好项目：区位不错、销售能够覆盖成本、资金缺口能够算清楚，就有机会单独融资、引入投资人继续建设。
以后做房地产不良，越来越不能只问：这是哪家房企的项目？而要问：这个项目本身还值不值得救？还缺多少钱？建完以后能卖多少钱？现金流能不能覆盖新增投入？对于AMC和重整投资人来说，这反而会把项目筛选、测算和盘活能力的重要性继续往上推。
融创1.23亿元收购而今管理，宣布转向“资产管理+资产运营”
8月24日晚，融创中国发布公告，公司间接全资附属公司拟收购融顺投资有限公司100%股权，目标公司间接持有而今管理100%股权，交易代价约1.23亿元，将通过发行约2.60亿股融创新股支付。
融创同时宣布，确立“资产管理+资产运营”为战略转型升级方向。
其中，房地产业务将从传统投资开发一体化模式，转向资产管理和项目建设运营管理两个业务板块。
资管业务主要进行房地产领域资金整合和投资机会挖掘；建管业务则向投资项目和第三方项目提供建设、运营、销售等服务。
公开资料显示，而今管理主要从事房地产建管及资管轻资产业务，目前累计获取73个项目，合约面积约834万平方米。
｜小北锐评｜
融创这次转型，可以和前面的房地产融资新规放到一起看。
传统房企最典型的赚钱方式，是自己拿地、自己融资、自己开发、自己销售，利润最终沉淀在项目上。
这种模式有一个前提：资产负债表必须能够不断扩张。
拿一块地，需要资本金；开工要开发贷；再继续拿地，又要新的融资。
只要销售和融资能够持续滚动，规模就可以越来越大。
经历这一轮债务风险以后，很多房企很难再回到过去那种大规模举债拿地的模式。
于是另一条路出现了。
资金可以由基金、AMC、银行或者其他投资人提供，原来的开发商不一定继续做最大的出资人，而是把自己多年积累的开发、建设、销售和运营能力拿出来，收管理费和服务费。
以前赚的是资产升值和杠杆的钱，以后可能更多赚专业能力的钱。
融创能不能真正完成这次转型，现在当然还不能下结论。
因为建管、资管真正难的地方，不是改一个名字，而是第三方为什么愿意把钱和项目交给你。
过去房企拿自己的钱做项目，项目赚不赚钱最终自己承担；以后替别人管钱、管资产，就必须证明自己的投资判断、成本控制、工程建设、销售和退出能力能够持续创造收益。
房企的牌桌没有消失，只是参与方式正在变化。
企业破产法修订草案二审：破产申请审查期间，可临时中止执行
8月25日，企业破产法修订草案二次提请十四届全国人大常委会审议。
草案二审稿明确，在人民法院审查破产申请期间，可以决定临时中止有关债务人财产的执行程序。
同时，草案二审稿进一步完善重整制度，增加重整前协商相关安排，并对连带个人债务人破产、管理人制度、破产财产清偿顺位以及跨境破产等内容作出修改完善。
需要说明的是，目前仍处于二审阶段，最终条文尚未正式通过。
原口播对此重点讨论了临时中止执行、预重整、跨境破产以及连带个人债务清理等变化。
｜小北锐评｜
对不良资产行业来说，我最关注的是“破产申请审查期间可以临时中止执行”。
现行规则下，法院正式受理破产申请以后，针对债务人财产的执行程序会按照法律规定处理。
现实中的麻烦经常发生在受理之前。
一家复杂企业从提交破产申请到法院正式受理，中间可能经历材料补充、听证和审查。
在这段时间里，不同债权人仍可能通过诉讼执行推进查封、冻结甚至拍卖。
于是很容易出现一个结果：企业准备整体重整，最有价值的资产却先被不同执行案件拆走了。
单独看某一个债权人，当然希望尽快控制资产。
但把所有债权人放在一起，结果未必最好。
一个仍然能够运营的酒店，整体出售可能值10亿元；如果不同债权人分别把设备、账户、物业和其他资产拆开执行，最后加起来可能只剩6亿元。
临时中止执行的意义，就是先给整体资产留出一段时间。
先判断企业到底还有没有重整价值，再决定是继续经营、引入投资人，还是拆开清算。
这会改变债权人的策略。
过去企业一出险，第一反应往往是赶快起诉、赶快查封，尽量把自己排在更有利的位置。
如果未来破产申请审查阶段就能够依法临时中止执行，单纯依靠抢先查封建立优势的空间会缩小，债权人需要更早参与重整判断和方案谈判。
预重整进入国家层面的企业破产法修订草案，也有类似意义。
过去很多地方已经在做预重整，但不同地区规则并不完全一致。
以后如果能够建立更加统一的制度接口，投资人招募、债权核查、方案谈判和正式重整之间的衔接会更加明确。
对不良资产机构来说，能力要求也会继续往前走。
过去可以买债权、打官司、拍抵押物。
以后还要回答：这家公司到底能不能活？还需要投多少钱？哪些业务应该留下？重整以后值多少钱？
银行业监督管理法修订草案二审，单设“风险处置”一章
同样在8月25日，银行业监督管理法修订草案提请全国人大常委会会议二次审议。
草案二审稿增加对银行业金融机构实施分类分级监督管理的规定，并进一步完善银行业消费者权益保护制度。
风险处置方面，二审稿将原来的“监督管理措施”相关内容进一步调整，单设“风险处置”一章，明确银行业金融机构风险处置中的央地职责分工，并强化风险处置措施，明确存款保险基金管理机构等参与风险处置的方式。
目前该修订草案同样仍处于立法审议阶段，尚未正式通过。
｜小北锐评｜
企业破产法解决的是普通企业已经陷入债务危机以后怎么重整、怎么清算。
银行不一样。
一家普通企业出了问题，损失主要在股东、债权人、供应商之间分配。
一家银行如果出了问题，背后连接的是大量存款人、企业和其他金融机构，风险还可能继续向外传导。
所以银行风险处置最重要的一个原则，就是不能一直等到彻底资不抵债以后才开始。
从日常监管、要求整改、补充资本，到限制高风险业务、推动重组、引入股东，再到接管、撤销或者破产，本质上需要一套逐级升级的处置工具。
把“风险处置”单独成章，值得不良资产行业关注的也是这一点：风险处置的时间正在继续往前移。
以前很多人理解不良资产，是等坏账已经形成以后再来收购和处置。
未来越来越多风险项目，可能在彻底成为“不良”以前，就已经开始资本补充、资产出售、债务重组和股权重组。
对AMC和特殊机会投资机构来说，业务边界也会随之往前延伸。
不是只等资产坏透了以后来捡，而是在企业或者金融机构仍然存在修复空间的时候，就参与风险化解和资产重组。
六大行不良贷款余额全部增加，交行个人贷款不良率升至2.02%
8月28日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和邮储银行陆续披露2026年半年报。
从不良贷款余额看，截至6月末，六大国有银行不良贷款余额均较2025年末有所增加。
不良贷款率则出现分化。
工商银行、农业银行、建设银行和中国银行较上年末下降；交通银行由1.28%升至1.30%，邮储银行则由2025年末的0.95%升至1.00%。
其中，交通银行个人贷款资产质量变化较为明显。
截至6月末，交行个人贷款不良率达到2.02%，较上年末上升0.44个百分点。
其中住房贷款不良率由1.01%升至1.16%，信用卡不良率由2.68%升至3.80%，个人经营贷款由1.94%升至2.50%，个人消费贷款及其他由1.77%升至2.31%。
交通银行管理层在业绩会上表示，目前重点关注的风险领域主要包括个人贷款和对公房地产板块；个人贷款方面，主要压力来自消费贷、个人经营贷和信用卡。
交行目前主要通过现金清收、证券化、批量转让及核销等方式处置相关不良资产。
｜小北锐评｜
“不良余额增加、不良率下降”这两个数字同时出现，并不矛盾。
不良率的分母是全部贷款。
如果一家银行原来有1000亿元贷款，其中15亿元是不良，不良率就是1.5%；后来贷款规模增加到1200亿元，不良增加到16亿元，不良余额虽然多了1亿元，不良率反而降到了1.33%。
所以看银行资产质量，只看一个不良率很容易漏掉信息。
这次我更关注的是交行个人贷款的数据。
个人贷款不良率2.02%，信用卡已经到了3.80%，个人经营贷和消费贷也都在上升。
这和过去几年我们谈银行不良时的结构不太一样。
前几年大家最关注的是房地产开发商、大型企业和地方融资平台。
现在消费贷、经营贷、信用卡甚至住房按揭的压力，也越来越明显地反映在大行报表里。
而个人不良资产又和对公不良完全不同。
一个20亿元企业债权，背后可能就是一家公司，可以安排一个团队持续跟踪。
20亿元个贷背后，却可能对应几万甚至几十万名借款人。
银行不可能把每一笔几万元的贷款都单独派人起诉。
所以它天然更依赖批量转让、标准化催收、模型分层、调解、诉讼批量化以及资产证券化等工具。
这也是为什么我们上一期专门讲个贷不良。
个贷不良的增长，不只是银行资产质量的一组数字，也会逐渐变成不良资产市场新的供给来源。
把这一周的几组新闻放在一起，其实能够看到同一条线。
房地产融资开始强调一个项目算一本账；企业破产开始讨论更早冻结无序执行、保存整体价值；银行风险处置也在继续往前移；六大行的报表里，个人贷款风险又开始更加明显地暴露。
风险没有消失，只是金融体系正在重新安排：谁负责识别风险，谁负责提供资金，谁承担损失，以及出了问题以后谁来修复资产。
过去最值钱的能力可能是拿到土地、获得授信、扩大规模，或者在企业出险以后抢先查封资产。
未来越来越值钱的，可能是看懂一个具体项目、算清一笔真实现金流、组织好不同债权人，再把一个已经出现问题的资产重新做出价值。
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资产界专栏作者：地小北
深耕特殊机会投资超过10年，曾任职于海岸投资（Shoreline Capital）、太盟投资（PAG）。
累计参与不良资产包本金规模超过100亿元，项目覆盖全国多个地区，贯通资产评估、投资、管理与处置全流程。
现主导破产重整投资与并购重组业务，重点参与大型房地产企业重整，并负责境外投资者合作及跨境资本引入。
南京大学、德国哥廷根大学法学硕士，行业深度公众号「执生与执笠」主理人。
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