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作者：Osyth
来源：资产界
孙某最近那篇引发全网讨论的长文里，出现了四家酒店：香港瑰丽、西班牙特内里费岛丽思卡尔顿、马尔代夫索尼娃贾尼，以及美国加州蒙太奇拉古纳海滩。
文章前后都标注了“纯属虚构”，人物关系和具体消费是真是假暂且不论，但这四家酒店都真实存在。
有人算它们一晚多少钱，有人研究怎么订到同款房间。
但如果把酒店翻到资产负债表的另一面，会看到另一套完全不同的故事。
一家被拿去抵押融资，一家曾是安邦留下的海外资产，一家从债务压力中的富豪家族手里进入黑石系，还有一家去年刚刚被PE拿下控制权。
顶奢酒店卖的是房间，资本买的却是资产。
01
香港瑰丽：顶奢酒店，也是抵押物
四家酒店中，香港瑰丽离中国资本市场最近。
它位于尖沙咀Victoria Dockside，和K11 MUSEA、K11 ARTUS、K11 ATELIER共同组成新世界发展在维港边最核心的一组商业资产。
香港瑰丽2019年开业，之后一路冲进全球顶级酒店榜单。
但到了新世界发展的资产负债表上，它还有另一个身份：抵押物。
新世界发展2025财年末总债务约1461亿港元，净债务约1201亿港元。
当年集团完成约882亿港元贷款再融资，同时持续出售资产、压降债务。
集团年报披露，截至2025年6月底，新世界正与银行推进一笔以Victoria Dockside作为第一顺位抵押的融资，抵押资产明确包括K11 MUSEA、K11 ARTUS、K11 ATELIER、香港瑰丽酒店及相关停车场。
此后银行批出59亿港元定期贷款，其中初始承诺额度最高39.5亿港元。
换句话说，游客眼中的维港顶奢酒店，在债权人眼中则是一块可以产生现金流、可以估值，也可以为数十亿融资提供信用支撑的核心物业。
02
蒙太奇拉古纳：安邦留下的一块海外资产
四家里面，和中国金融风险处置关系最直接的是美国蒙太奇拉古纳海滩酒店。
2016年，安邦保险花55亿美元从黑石手中买下Strategic Hotels & Resorts旗下15家美国豪华酒店，蒙太奇拉古纳就在其中。
后来安邦被接管、重组，这批酒店资产进入大家保险。
大家一度计划将整个酒店组合以58亿美元卖给韩国未来资产，但交易最终没有完成。
到了2022年，大家开始拆分出售。
当年11月，蒙太奇拉古纳被美国亿万富豪Tilman Fertitta买下。
交易金额没有正式公布，但CoStar数据显示成交价约6.41亿美元。
酒店只有260间客房，相当于平均每间客房约246万美元。
同一时期，大家还卖掉了Jackson Hole和Scottsdale的两家四季酒店，三笔交易合计约12亿美元。
对大家保险来说，这不是一次旅游消费，而是安邦风险处置之后，持续多年进行的海外资产退出。
03
特内里费丽思卡尔顿：接盘人是从不良贷款起家的酒店平台
西班牙The Ritz-Carlton Tenerife, Abama的资本故事更有意思。
酒店最早由西班牙Polanco家族旗下企业开发，仅酒店建设就投资超过3亿欧元，2007年开始交由丽思卡尔顿管理。
到了2017年前后，Polanco家族面临较大的财务压力，开始处置手里的核心资产。
当年，其将酒店49.99%的权益出售给HI Partners；2018年，HI Partners又买下剩余50%，这笔交易估值约1亿欧元。
有意思的是HI Partners的来历。
这家公司最初与Banco Sabadell合作时，做的业务就包括收购酒店集团的不良贷款，在必要情况下执行抵押权并取得酒店物业。
2017年，黑石以6.307亿欧元收购HI Partners，此后将其发展成如今的Hotel Investment Partners，也就是HIP。
到了2023年，新加坡主权财富基金GIC又入股HIP约35%，黑石继续持有约65%。
HIP当时已经拥有72家酒店、超过2.1万间客房。
所以这家丽思卡尔顿背后，其实能看到一条很典型的资产路径：家族资产出售—专业酒店投资平台接手—黑石控股—GIC入股。
酒店没有变，背后的资本已经换了几轮。
04
索尼娃贾尼：连顶奢度假村也进入PE时代
相比前三家，马尔代夫索尼娃贾尼没有明显的债务处置色彩，但它同样没有逃过资本重构。
Soneva由Sonu和Eva Shivdasani创立，长期以极致奢华和私密度假闻名。
2019年，美国另类投资机构KSL Capital Partners首次入股Soneva。
到了2025年5月，KSL通过转换相关证券进一步取得Soneva集团多数股权，创始人保留少数股权，同时集团更换CEO。
Soneva Jani正是此次交易覆盖的核心资产之一。
KSL长期投资酒店和休闲资产。
它看中的自然不是某栋水屋一晚上能卖多少钱，而是一整套品牌、土地或长期经营权、客房现金流以及未来的资产增值能力。
这也是酒店资产越来越明显的变化。
05
酒店的另一面
香港瑰丽、特内里费丽思卡尔顿、索尼娃贾尼、蒙太奇拉古纳，看起来是四家完全不同的顶奢酒店。
翻到资本端，却分别对应着四种资产玩法：抵押融资、风险资产退出、困境资产投资平台收购、PE控股。
对于普通住客，一家酒店值不值钱，看的是房间、景观、服务和品牌。
对于做资产的人，看的则完全不同：物业是谁的？土地和建筑价值多少？一年能产生多少现金流？有没有抵押？背着多少债？运营商是谁？下一手又能卖给谁？
安邦当年55亿美元买来的15家酒店，几年后可以被大家保险一间一间拆开卖；Polanco家族需要现金时，丽思卡尔顿可以卖给专业酒店资产平台；新世界需要融资时，全球顶级的香港瑰丽也可以进入抵押物清单。
酒店最贵的从来不只是那一晚的房费。
真正值钱的，是门背后的那块资产。
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原标题： 起底顶奢酒店背后的不良资产生意
