资产界 | 全球不良资产信息服务

购买拍卖房有税费陷阱,买前你尽调了吗?

文/郭韧律师 2019-03-07 21:48 来源:房产金融法律服务 #实务

前段时间,有多个媒体采访笔者关于拍卖房的问题,问题大多都集中在:为什么拍卖房增多,购买拍卖房有什么风险陷阱等等,而笔者的回答也基本都是:前期房价大涨,很多人不顾收入水平地购买房屋,但近来无法归还按揭被银行起诉,因而导致拍卖房增多;购买拍卖房除了交房风险外基本没什么风险,产权肯定没问题,不用担心会有抵押查封的问题。

但其实,购买拍卖房还是有陷阱的,细细道来的话可能要说好几天了。今天我们就先谈谈关于购买拍卖房的税费陷阱,这在现实生活中常常是一个很容易被忽略的问题。

01、陷阱故事一:办公楼税费这么高,你知道吗?

某房屋8层,产证上1层商铺,2层办公性质,3-8层是住宅,因为2层的下水管道、煤气齐全,原产权人便将其作为住宅使用。周边住宅市场价8万一平,但这个房子的拍卖价只要5万一平。某人看中正准备拍下时,由于拍卖公告上显示“所有税费由买家承担”,所以就请律师做了一下尽调,尽调结果出来后将其吓一跳,房价600万,比市场价住宅便宜200到300万,原房东20年前购进价格为20万,距今差价580万,但因为是办公性质,房东方须缴纳差额的60%的税费,即300多万,这样算下来,某人拍下这个房子的价格也和市场上的住宅房价格差不多了,而且以后再出售税费也高,基本没有任何投资价值,最终决定不买了,房子流拍。直到现在,这套房子还没拍出去,债权人、法院都将它放在那静静等待有缘人的到来。

02、陷阱故事二:补地价是什么鬼?

某人欠款,银行起诉并顺利拍卖其名下商铺一套,拍卖款足以抵扣欠款。但法院长期未将案件结案,买家便一直担心,不敢装修使用,为什么?原来该商铺原系红证,在拍卖前一年债务人购买时,因为平价转让,相关税费很低,可以说几乎没有什么税费。这次拍卖时,拍卖公告中写明“所有上下家税费均由买家支付”。由于该商铺增值不高,差额税收很低,所以买家按正常流程缴纳了所得税、土地增值税等应纳税费。但到交易过户时,买家又被要求补缴地价,这时买家就不懂了,地价不是开发商的事情吗,怎么和业主产生关联?

原来,这个房子之前是红证,地价未交,现在变绿证,理论上要补地价,但因为房子性质特殊,这个区域的房子都没补地价,而且地价很贵,超出了买家的预期,这样一来买家接受不了了。所幸经过多方协调,买家拿到产证且没有补地价,拍卖成功了。但买家还是担心,因为不知道自己下次出售的时候,下一个买家会不会也被要求补地价?所以目前这个还当作问题案件被放在法院,买家虽然拿到了产证和房子,但仍悬着一颗伤不起的心。

03、陷阱故事三:继承所得要缴所得税,拆迁房也分类型

某人住某动迁小区,看到邻居家贴了一张拍卖公告,上面显示有套房子要拍卖,一看评估价,比市场价便宜约10%,再者说又是邻居,没有交房问题。虽然公告中写了“税费全部由买家承担”,但某人自己去交易中心调查了一下,交易中心明确说动迁房的卖方税费减免,增值税减免,基本没什么税费,仅买家缴纳一下契税即可。于是,某人开心地参与了拍卖,完全靠自己,没有找任何中间机构,在小小几轮竞价中幸运地拍下邻居的这套房子。

待顺利拿到法院的拍卖协助执行书后,某人去交易中心办理过户却悲催了,在税费缴纳的过程中碰到了两个奇葩问题

1、这个房子虽然是动迁房(某人自己家也动迁,这个小区所有的房子都是动迁房,地球人都知道),但偏偏这套拍卖所得的房子是违章建筑拆违分得的动迁房,而交易中心的政策规定,拆违所得的动迁房不能减免税费,土地增值税一样缴纳某人遂通过法院调查得知这套房子居然真的是拆违动迁房,动迁协议上写得清清楚楚“拆违动迁分配”,这个拆违动迁房不能免税的梗,笔者也不知道啊。

2、这个房子虽然是邻居的,知根知底,但产证上原有产权人3人:老夫妻和他们年轻的儿子。拍卖前3个月,老夫妻中的妻子去世了,产证还没变更,现在拍卖了,必须将产证先变更到丈夫和儿子名下再转到某人名下。由于是直系亲属继承,产证变更到丈夫和儿子名下时没有什么税费,很方便,但现在某人拍下这套房子,由于丈夫和儿子继承了妻子的1/3产权份额,按现在的政策,只要不是满五唯一的继承所得房屋,在出售或拍卖的时候,必须缴纳这1/3份额的20%的所得税,细细算来,一套600万的房子,600万*1/3*20%=40万,本来是房东方的税,由于拍卖公告上写明所有税费由买家承担,所以某人要多付这莫名其妙的40万。

好啦,今天拍卖房的税费陷阱就先写到这边,希望对大家有用~

笔者每天晚上都在淘宝上看拍卖房,怎么就拍不到呢???笔者现在更大的烦恼是怎么拍到价廉物美的房,至于这些恼人的陷阱,呵呵,笔者作为专业的不良资产专家,还是有办法解决的,所以,如果大家有碰到类似问题亟待解决的可以找我们哦~同时给大家一个建议:买拍卖房,请找专业的律师做尽调,最好找我们,哈哈~


*版权说明:感谢每一位作者的辛苦创作与付出,“资产界”均已备注文章作者及来源。本网转载目的在于更好地服务读者、传递行业信息。文章仅代表作者个人观点。如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的,请发送消息至“资产界(npazone)”公众号后台与我们联系,我们将在第一时间处理,非常感谢!

end

0
收藏

抵押查封拍卖房税费
>