欢迎来到资产界

微信订阅 手机访问 侵权投诉

疫情下房地产市场表现及市场趋势预判

牧诗地产圈 牧诗地产圈 作者:张化东
2020-02-21 16:23 755 0 0
疫情对于市场供需、政策以及企业的影响。

591b09450f19827abb5f727005a77834.jpg

面对疫情房企的应对措施

面对本次疫情,房企普遍反应迅速,应对有效,措施有力。

根据我们对于房企支援疫情防控举措看,房企主要通过三个方面举措支持疫情防控,共同抗击疫情:

第一,捐款捐物。

疫情明确第一时间,房企就迅速为武汉捐款捐物,从抗击疫情的资金到紧缺的医疗用品,房企为疫情严重的区域提供支援;

第二,在生产和服务中落实防疫抗疫工作,多地多企业关闭售楼处,避免人员集聚引起的疫情扩散。

同时,房企的物业公司也积极开展社区防疫的支持工作,疫情防控工作重点由防扩散到社区防控阶段,在防止疫情社区传播方面物业公司做出贡献;

第三,助力经济,安全有效地恢复生产和服务活动。

商业地产持有企业减免租户租金和房企推动网上售楼,都保证在抗击疫情的情况下最大可能地助力生产活动。

对全国房地产市场的基本判断

基本假设1:本次疫情持续时间不会过长,对地产影响有限;

基本假设2:政策相机;抉择,不会视而不见,也不会过快出手;

基本假设3:政策效果是有弹性有效果的。

任何研究都要在假设之下考虑确定因素与变量。首先,我看看在疫情没有发生之前,市场表现以及我们对上市的基本判断。其次,在加入了疫情这个变量之后,市场的走势如何。

第一,2020年有效供给偏低

一个城市的去化率在60%上下是比较正常的水平,如果像2017年80-90%的去化率是比较不正常的情况。如果去年企业所在城市的去化率在30-40%,我对这个城市是比较悲观的。

我个人并不担心房企上半年的去化,而更担心其下半年的去化,原因在于房企大多在上半年补一部分货,上半年的去化率,要保证全年去化任务的完成。如果在年末动用了各种营销方式还未去化的货值储备,在未来也很难再去化。

为什么当前对于去化这么悲观,原因在于2016-2018当时的压力没那么大,无论好去化难去化,最后全年都能去化掉,所以每年都是新增的货在卖。

但是到了2020年,2019年年底房企已经在非常努力去化的情况下都没有去化的项目,在2020年也会非常难卖。因此房企营销团队背着非常大的包袱,未来难去化的项目目前还看不到能够逆势反弹的催化剂。所以2020年有效货值的供给是不足的。

第二,需求是乏力的

首先,2019年总体来看是一个房住不炒的市场,所有的购房者其实都是一个类型的群体——刚需,几乎没有投资性需求参与,今年即使没有疫情影响,2020年的需求也是有一定挑战的。

如果一个市场没有投资性需求,或者说没有终极改善需求参与进来的话,那么这个市场的热度是不会起来的,房子都是买来住的,每个城市都会在一个常态成交量上浮动,不会出现爆发性增长。

第三,企业被动去杠杆

2019年房地产企业受金融政策超强管控,进行被动去杠杆。过去很多企业自我的去化周期,储备的货按前一年的销售,大概能卖到3.5年到4年,这个周期在过去看来是合理的。

但是去杠杆的背景下带来了负债和资产同降,资产端降低最多的是库存,最后压缩到企业层面就是库存。只要有扩张,在去杠杆的背景下,一定压缩的是去化周期和库存,所以企业的去化周期要向2.5年的方向前进。

为什么过去两年年初都有小阳春,企业会在年初抢地,因为他们要用这一部分有效的货值,冲下半年的销售量。

所以很多房企即使明知上半年土地贵,下半年便宜,还是会在年初抢地。这在2020年元旦之后土地市场也有相应的反应。

疫情对于市场供需、政策以及企业的影响

1、供给:先冰封后供应提速

短期之内,政府土地供应与企业供应冰封均处于冰封状态,当前最重要的任务就是抗击疫情。

从不同能级城市来看,一线城市受疫情影响不大,预计3月底4月初的土地供应可以恢复到相对正常的状态。

二线城市预计全年供地质量会有所提升,因为本次疫情对城市经营的影响较大,政府还是会希望通过土地财政能够弥补一定的财政收入,并一定程度提升经济。预计二线城市进入到供应的状态会更早,积极性会更高。

三四线城市供应相对平稳,2019年下半年拿地三四线城市土地的房企,可能会有经营上的压力。

企业的供应处于两难状态。若不供,没有货;供的话,去化不好。随着疫情的控制,不断恢复,4月中旬疫情得到控制的话,预计3月底4月初,企业的供应能逐渐恢复正常。

同时,企业一般上半年货量都相对较少,因此,企业决胜还看下半年。两难境地下,倒逼企业去拿地。同时,我们预计地价下降幅度会低于市场预期,空间不会太大。

2、需求:封闭型三四线影响最大

一线城市的需求整体量是稳定的,需求可以实现季节性转移。

二线城市由于调控政策较严,需求相对疲弱,疫情加速了市场调整。同时,二线城市弹性与空间均存在,且部分城市的价格已经进行了一轮调整。

二线城市需重点关注,企业可以在这个时间将不好的货可以促销的方式去化掉,借此把货值结构进行优化。

三四线尤其是封闭型三四线城市,是本次疫情影响最大的,因为每年春节都是封闭型三四线城市返乡置业的高峰,通常能占比全年需求的1/4左右,而这次疫情在春节发生,对于这部分城市还是影响比较大的。

外溢型三四线城市看后续政策与周边核心城市市场表现,资源型三四线城市受制于房住不炒。

3、政策:相机抉择,放松是大概率事件

全年的销售金额来看,可能会呈现一个负增长的态势,但是下降的幅度应该不会太大,一线城市预计企稳;二线城市二三四季度可能会受到政策放松的影响,会有比较大的弹性;三四线可能受到的冲击还是会比较大,可能会下降5-6%。

总体上来看,一季度是房企比较艰难的一个时刻,而政策的放松应该是一个比较确定的事件。

4、企业:短期冰封,线上销售受阻

现在很多线上的售楼处推出,但是仍没有办法和传统的售楼处相比,目前来看线上售楼处的效果并不好。

线上售楼处的模式,不匹配购房者的需求,目前大部分购房者都是自住的,原来很多购房者是投资性需求,可以不去看房,但是现在都是自住,所以客户还是要去实地看样板间,才会购房。

因此短期来看,线上售楼处的模式很难替代传统的售楼处。这也提示房企中长期注重线上售楼系统的闭环打造。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“牧诗地产圈”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

miya

牧诗地产圈

房地产|投资|职场|干货|社群

12篇

文章

4042

总阅读量

推荐专栏
更多>>
  • 月颜如玉
    月颜如玉

    小楼一夜听春雨,深巷明朝卖杏花。微信号: yyruyu

  • 瞭望消金
  • 财兔金融说
  • 天同诉讼圈
    天同诉讼圈

    商事诉讼的圈儿

  • 商事诉讼仲裁研究
    商事诉讼仲裁研究

    道可特陈杰律师团队主要服务于金融、不良资产、商事诉讼、新三板等领域,为多家金融机构提供大量诉讼、非诉讼法律服务。曾多年参与国家开发银行贷款项目法律评审工作 曾服务中国农业银行资产处置中心、中国建银投资有限责任公司、信达资产管理股份有限公司、长城资产管理股份有限公司等不良资产管理机构,尽职调查及处置多笔资产及债务重组。为天津农商银行股份有限公司提供批量贷款诉讼清收服务。曾代理多起最高法院二审再审案件。(个人微信号:victorychj)

  • 不良资产投资观察
    不良资产投资观察

    社会不良哥,相伴同行掘金不良资产(公众号ID:biyuefinance)

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通