北京对租房放大招!看看新加坡、日本、德国咋做的?

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2021-08-26 10:20 2339 0 0
日本租赁住房为多主体供应,民营租赁为主体,公共资金支持的租赁住房和企业提供的给与住房为保障。

作者:杆姐

来源:杠杆地产(ID:Property-Market)

8月24日,《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》发布。

征求意见共6章81条,分别是:总则、出租与承租、租赁服务、培育和发展、法律责任和附则。

其中媒体和舆论好像特别关注一点:链家、我爱我家等中介,或将被禁止在京从事房屋转租业务。

然后2家公司回复媒体说,目前提供居间、代理服务,未从事任何转租服务。

看完征求意见稿,杠杆地产就一个感受:最大程度希望维护承租人权益。

大方向我觉得没有问题,大趋势上,各大城市也必然如此。这对于中国完善住房市场秩序、保护承租人权益,绝对的好事。

中央说“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,建立“租购并举”的住房制度,规范我市住房租赁活动,维护租赁当事人合法权益;

中央经济工作会议和《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》都要求,针对住房租赁市场出现的新业态、面临的新问题予以规范。此次公开征求意见的《条例》

2020年9月,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》;

2021年4月,住建部、发改委等六部门联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》,针对金融层面细化监管措施。

此后,各地关于住房租赁的文件密集下发……

很明显,建立一个规范有序的住房租赁市场、贯彻房住不炒,未来大势所趋,如何做得更好?杠杆地产把看的一些论文、研报、资料做了一下总结、精炼,供杆友参考,也希望各地相关部门可以更好借鉴。

同时感谢上述智慧内容的机构、作者。

01

新加坡“居者有其屋”:低端有保障,高端靠市场

我们先看多方面都曾学习过的新加坡。同时新加坡华人占比高,很多理念、思维方式,我们也好理解。

新加坡的基本公共住房政策是“居者有其屋”,实现的方式分两类:低端有保障,高端靠市场。

新加坡“居者有其屋计划”全球瞩目。

新加坡从1960年代开始推行“居者有其屋”计划,鼓励中等收入和低收入阶层购买政府组屋。

所谓政府组屋,杠杆地产解释下,即新加坡的公共住房,由新加坡政府机构建屋发展局规划兴建,以优惠价格出售(少量租赁),让居民分期付款购买。

同时,政府会给符合条件者提供各种购房津贴。

据新加坡媒体报道,杠杆地产注意到,今天新加坡政府已推出超过100万套政府组屋,分布20多个市镇,覆盖了80%的居民,这些居民中住房自有率高达90%,人均居住面积达30平方米。

组屋周边配套齐全,有医院、商场、体育馆、图书馆、学校和幼儿园,可以满足居民日常基本生活需求。

当然,新加坡也是有个过程的。

1970年,新加坡组屋覆盖人口的35%。随着经济和社会发展,新加坡组屋覆盖面越来越广,1985年组屋覆盖人口已达到81%,覆盖除了富人以外的所有社会成员。

目前,约超过90%的市民拥有了自己的组屋,其余的居住在租赁组屋内。

说了这么多,也就是说,新加坡城市经济体、不大,主要是住自己的组屋,而不是租赁为主。

我国不同,人口流动大。但是我们可以思考,在大城市建设租赁组屋,这是可以的。其实就是各种公租房、人才公寓等,本质都是公共租赁房。

还值得一说的是,杠杆地产认为,我国建设公共房子成本其实不高,租金价格合理,政府不会亏本,租房者也得实惠,比外头租房子便宜。

回到新加坡。新加坡的组屋覆盖面和标准远远超过一般国家的保障房概念,保证几乎所有老百姓都能够买得起较舒适的住宅,同时严格执行“每户家庭只能拥有一套组屋”的基本原则,在组屋的申请、租赁和退出各环节严格管理,成为新加坡建立全民“有产社会”的基础。

新加坡组屋并不狭小,相反还比较宽敞舒适,组屋以70-80平方米的"三房式"(相当于国内2房1厅),90-100平方米的四房式(相当于国内3房1厅),100-120平方米的五房式(相当于国内3房2厅)为主,满足市民基本生活需求,但没有会所等豪华配套设施。

不过,当前的组屋也存在着产权期限问题。新加坡公共住宅的产权期限一般为99年,屋契年限较短的房屋可能面临贬值的风险。

对于屋契年限小于30年的房屋,杠杆地产看文章介绍说,政府部门表示,业主们可以进行投票,选择是否让政府提前收回公共住房。政府收回房屋后,将对房屋状况、地段等进行核算,给予相应赔偿。

新加坡“居住有其屋”的公共住房政策,使市民基本不用为住房问题而烦恼,实现了“基本有保障,高端靠市场”的住房市场格局。

高端需求,则主要通过市场解决。

新加坡住房市场为不住在组屋的居民提供各类私人住宅选择,如排屋、私人公寓和别墅等。数据显示,新加坡私人住宅价格从1996年到2020年这二十四年间累计只上涨了15%,平均每年只上涨0.59%。

城市规划时,大量优质土地被预留并用于私人住宅或公寓的建设,尤其是一些风景优美和地段优越的地块,如海边、河畔、毗邻公园或娱乐区等地块,大都被规划用于私人住宅,以获得土地价值利用最大化。

私人住宅最多的是私人公寓,价格一般是组屋的3倍以上,还有少部分的排屋或独栋别墅,价格更贵。

02

日本经验:以机构运营为主,租金不能乱涨

然后杠杆地产接着说我们紧邻的日本。

夏磊老师在2019年的研报中说,日本以租赁机构集中管理为主。

日本家庭租房率在36%以上,三大都市圈租房率占比更高。

日本租赁市场发展完善,主要受益于完备的租赁法律体系、租户权益保护机制、机构规模化管理运营和以公营住宅、特优赁、老优赁等为代表的保障不同收入家庭住房需求的住房保障制度。

日本租赁住房为多主体供应,民营租赁为主体,公共资金支持的租赁住房和企业提供的给与住房为保障。

从1958到2013年,日本住房租赁供给市场结构中,平均每年民营租赁住房占租赁住房总量的比重为69%;

以公营、公社、公团等为主的公共资金支持的租赁住房所占比重年均达17%;

企业为员工提供的福利性质的给与住宅所占比重年均13%。

三者共同组成了日本的租赁住房供应体系。

最终形成了以机构集中管理为主。

根据日本国土交通省2010年的调查数据,90%以上民营租赁住宅由住宅资产管理公司参与管理,其中,25.5%的民营租赁住房部分委托机构管理,65.3%完全委托机构运营,而业主自行管理的仅占9%,机构深度参与民营租赁住房管理。

机构主要盈利来源,为机构租赁给租户的租金,与每月支付房东固定租金的租金差。

当然,并不是谁都可以做住房租赁管理机构从业人员。

在日本从事住房中介业务,需要通过全国统一考试,该考试通过率仅为15-17%。

住房租赁公司设立分店时,须聘请具有6年以上从业经验者或宅建士,以此限制机构盲目扩大规模,且每五名员工中必须有一个宅建士,重要事项必须由宅建士解释说明,合同必须由其签字盖章才能生效。

日本还创设住房租赁管理者登记制度,通过登记制度,房主可选择合格的管理人来进行租赁住宅管理,违规操作的管理人将被登记系统除名。

同时设立营业保证金制度,严惩管理机构欺诈行为。

一旦存在消费者欺诈行为,将利用营业保证金直接赔偿租户,如不够赔偿,将取消公司不动产经营资格。

日本从1990年代后期开始规范发展住房租赁市场。

1995年成立日本租赁住宅管理协会;

1999年创设定期住房租赁制度,租约到期后不自动更新,弱化对承租人的过度保护;

2000年成立不动产租赁管理业协会;

2003年不动产租赁管理业务推进联络会议会成立;

2008年设立不动产租赁经营管理士协议会,推动不动产租赁经营管理士的统一资格化;

2011年创设租赁住宅管理公司登陆制度。

然后根据日本法律,租约类型分为普通租约和定期租约。

普通租约,租约时间通常为1-2年,到期后自动续约,除非租赁双方均同意解约,否则房东在无“正当理由”情况下不允许解约。

而“正当理由”要参考租赁双方终止租约的必要性、房屋租赁历史记录、建筑物的利用状况、出租人向承租人提出的补偿措施等。对于少于1年的租约视为无固定期限租约,租约到期后即终止。

定期租约合约时间无上限,合约到期后不自动续约,需双方协商后重新签订。

如需解约,出租方需要提前6个月以上书面向承租方提出终止租约的通知,或承租人提前30天向出租方提出终止合约通知。

日本如何防止恶意涨租?

如果房东要求租金上涨超过租户预期,租户可将自认为合理的租金委托给租金托管所后继续居住,不用考虑因未交给房东租金而被强制搬出。

租金委托后,可继续与房东协商,或寻求调停委员会的帮助,甚至可通过法律诉讼来解决,直到双方达成一致。

法律规定,租赁双方可以在协商的基础上更改租金,如果无法达成一致,在法院判决之后,双方需补偿对方该时间段的租金差额损失,并支付该损失额以年化10%计算产生的利息。

值得一说的是,杠杆地产注意到,日本租金收益率远高于银行定期存款和10年期国债收益率,房主出租动力足,社会资金也积极参与。
大家都知道日本存款利率几乎为零,相较而言,日本租房回报率在5%+。所以,大家都比较积极。

03

德国以居民自主管理为主:法律几乎偏袒性保护租户权益

夏磊老师的研报说,德国的租赁市场非常发达、繁荣,一半以上人口租房住。

2017年,德国住房自有率45%,55%的人口都是租房居住,远高于其他欧盟国家的30%左右的平均水平。

大城市的比例更高,柏林、汉堡2014年的住房自有率为14%、23%,对应着80%的居民都是租房住。

这么多人租房,德国租赁市场怎么弄的?

首先看租赁市场结构,居民出租为主,机构中私营公司、政府公共住房公司与合作社的市场比重约为2∶1∶1。

2014年,租赁市场2360万套租赁房中,居民单独所有和共管公寓1430万套,占比60.6%;

机构持有930万套,占比39.4%,其中私营公司、公共住房公司、住房合作社各占17.8%、11.4%、8.9%。

德国人怎么玩转的呢?

核心就是对租户提供住房补贴。住房补贴又分为一般性住房补贴和特殊性住房补贴。

一般性住房补贴包括房租租金补贴和普通家庭住房花费补贴;特殊性住房补贴是指给予战争受害者及其他社会救助者的补贴,2005年之后取消。

1991-2004年,全国平均每年有8.2%的家庭获得了住房补贴,政府年均补贴金额达36.5亿欧元;

2005-2017年,全国平均每年有1.8%的家庭获得住房补贴,政府年均补贴11.4亿欧元。

户均补贴额不断提升,保障了受补贴家庭的实际补贴水平与生活水平不受到物价上涨、租金上涨的损害,2017年户均补贴金额2022欧元,是1991年的3倍多。

同时杠杆地产注意到,德国《民法典》中的《住房租赁法》,对租赁市场予以全面规范、对租户权益予以充分保障,

法律保障租约,默认为无固定期限合同。房东若要签订固定期限合同,必须在出租时就向租客书面说明自己在租约到期时对住房另有所用,合理用途仅限于:

希望将房屋用于自住或供其他家庭成员居住;合理的拆除、改建或修复住房的需求,如果继续出租将给这些举措带来巨大困难;有义务将房屋租赁给其他需要服务的人。

房东不得随意解除租约,提供解约保护,仅在规定情况下基于合理权益才可以解除合同:承租人违反合同规定;房东拟将出租房屋用于自住或其他家庭成员居住;通过对住房进行适当的开发可获取重大经济利益,如若继续租赁,房东将遭受重大经济损失。

然后德国以城市为单位,每年出台当地租金基准价格,限制租金涨幅。

租金上调有前提,法律手段严惩“恶意涨租”行为——我国部分城市也在学了。

参考资料(再次感谢):

《德国住房租赁市场发展经验及启示》,刘帅、胡旭成

《德国住房租赁市场分析报告》,广发证券

《2020年德国住房租赁行业分析和趋势展望》,ICCRA

《2018年香港、德国和新加坡住房租赁市场模式分析报告》,重磅数据

《日本和德国是如何管理住房租赁市场的?》,夏磊

《发达国家如何监管住房租赁市场?》,夏磊

《探寻新加坡住房模式:80%的居民住组屋》,覃梦奇

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 北京对租房放大招!看看新加坡、日本、德国咋做的?

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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