搞债的雷猴 作者：DealingMatrix
来源：搞债的雷猴（ID:bond_monkey）
今年的绿地控股集团股份有限公司（以下简称“绿地”）并不太平，因为一则微博热搜的桃色新闻成为大众茶余饭后的谈资。
具体新闻不用雷猴君赘述，据最新消息称，绿地内部的处理意见是撤销京津冀事业部负责人陈军的职务，并与其解除合同关系，经济问题正在核查。
此绯闻在债市也传得沸沸扬扬。绿地的估值远低于同在龙头房企的万科保利，债市大佬们也从专业角度分析了其拿地节奏和有待提升的管理能力。
图片来源：DM查债通APP
债券融资情况
在岸债券方面：
绿地是通过绿地控股集团有限公司来发行在岸债券。
在今年还未有发行在岸债券。
目前，绿地共有流通中人民币债券6笔，当前存续194.98亿元，今年待付本金利息125.73亿元。
图片来源：DM终端
离岸债券方面：
同集团债券中，今年绿地控股集团有限公司有发行一只债券，票息是6.75，规模是3亿，期限为4年。
目前，与绿地同集团债券共有14笔离岸债券，当前存续54.8亿美元，今年有3笔美元债到期。
绿地的离岸债券如下图所示：
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因为绿地的持续扩张，对外注资额度加大，对现金流提出考验。
2019年末库存已经高达6699亿元，去库存缓慢，靠自身销售变现，当然是“远水解不了近渴”，对外融资成了绿地的首选。
今年除了发行境外3亿美元债外，还获得疫情贷款授信19亿元、发行ABS工具5.67亿元，甚至有地区通过置业计划向内部员工集资。
成交行情
美元债行情：
在美元债行情中，DM有一项重要的指标来判断其成交活跃性，此指标为流动性指标。流动性指标得分从1至5，1分代表流动性最好，5分代表流动性最困难。
绿地的Bloomberg美元债行情以及IHSMarkit美元债对照行情，如下表所示：
数据来源：Bloomberg、DM
绿地的美元债的流动性均不错，其中流动性稍弱的一只美元债“XS1451548397”，债券余额是1.2亿元，是美元债中债券余额最低的。
在岸债券行情：
近一个月来，绿地控股集团有限公司流通中在岸债券的历史成交量第一为“16绿地01“，成交量为4.6亿元。
近一个月成交量前五的债券如下图所示：
图片来源：DM查债通APP
在《DM查债通》APP上，可实时跟进不同经纪商成交行情，并可选择不同成交维度进行对比分析。
评级情况
2020年5月，中证隐含评级对绿地的评级为AA-，相较于今年2月份，下调2个级别；
2020年2月，中诚信对绿地的在岸评级为AAA，展望为稳定；
2019年6月，联合资信对绿地的在岸评级为AA+,展望为稳定；
联合资信认为，公司的经营规模大，综合竞争力强；房地产主业在开发规模、品牌影响力、项目运作能力等方面均处于行列前列。
但是，也有需要关注的点是，土储中三四线城市项目占比较高，面临一定的市场风险；
目前公司在建地产项目投资规模大，回报周期长，面临一定的政策不确定性；
公司债务负担仍然较重，资产中存货和其他应收款项占比较高，实际的流动性一般。
在海外评级中，2019年11月份，惠誉对其评级为BB-，展望为稳定。
2019年10月份，标普对绿地评级为BB，展望为稳定。
标普认为，在未来12-18个月里，通过在土储储备和非地产业务收购扩张方面继续保持审慎的举债模式，将持续优化杠杆比率，并预期公司整体债务期限也将加长优化。
绿地在全国共有386个项目，项目着重分布在二线城市。
一线城市有35个项目，具体分布数量为上海16个，北京12个，广州5个，深圳2个；
二线城市共有201个项目，排名前三的是武汉20个、西安15个、成都14个；
三/四线城市共有148个项目，排名前三的是徐州11个；嘉兴、南通、银川各6个。
数据来源：DM终端-地产债版块
今年第一季度花费153亿元新增项目23个，在今年3月份绿地在广西计划新增投资1000亿元，针对基建、房产以及国企混改，意图用“地产+基建”在项目上实现融资、拿地便利。
在5月20日召开的2019年度股东大会上，公司实控人张玉良就地产行业发出积极观点，“今年总体来说困难比较多，但抓住机会的话，可能是会有更好发展的。因为大家都不敢投、没钱投，成本就会低。”
销售分布
据房管局统计数据，从今年1月到5月至今，绿地销售总金额为471.26亿元。
按城市能级分类，绿地销售分布主要集中在二线城市。
其中，一线城市销售金额185.59亿元，占总金额39.38%；
二线城市销售金额为215.75亿元，占总金额的45.78%；
三/四线城市销售金额为69.9亿元，占总金额的14.83%。
数据来源：DM终端-地产债版块
按物业类型分类，绿地销售主要集中在住宅。
其中，住宅的销售金额285.95元，占总金额60.67%；
商业的销售金额34.06亿元，占总金额7.22%；
办公的销售金额117.95亿元，占总金额25.02%。
数据来源：DM终端-地产债版块
在2019年上市房企销售排行榜中，绿地的销售金额行业排名第6，销售面积行业排名第5，销售均价行业排名第86。
其中，绿地2019年销售金额3880亿元，同比增长0.13%；
2019年销售面积3420万平方米，同比降低6.66%；
2019年销售均价为11345元每平米，同比增长6.77%。
DM终端数据及时整理出绿地发布的企业销售月度数据。包括：销售金额、销售面积、销售均价，并且数据同比变化和行业排名一目了然。
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今年第一季度实现营收795.93亿元，同比下滑11.94%，归属上公司净利润36.63亿元，同比下滑16.88%。
今年由于疫情的影响，房地产主业的发展增速放缓，大基建的项目的周期比较长，2019年基建板块的毛利率只有4.31%。
销售的金额难以充沛快速的向大基建前期输血。今年地产政策趋紧，也需要考虑三四线的房子销售变现的问题。
在持续性扩张的同时，库存积压，绿地不得不加大融资力度，借旧换新。
土储情况
近三年绿地在拿地上一直重视土储，在拿地面积上一直在行业位列前十。
2017年拿地总金额504.12亿元，拿地面积59.61米；
2018年拿地总金额504.12亿元，拿地面积攀升至4971.61万平，拿地均价压至1804元每平；
2019年拿地金额为1033.75元，拿地面积4228万米，同比减少14.96%；
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据国土资源部统计数据，从今年1月到5月份至今，绿地总拿地金额为237.43亿元。
按城市能级分类，绿地今年在拿地金额上重心押宝在二线城市。
二线城市拿地总金额为168.73亿元，占总金额的71.06%。
数据来源：DM终端-地产债版块
按物业类型分类，绿地的住宅拿地金额为210.11亿元，占总金额的88.49%；
商业/办公拿地金额为26.3亿元，占总金额的11.07%。
数据来源：DM终端-地产债版块
土储一直是房企的最坚强的盾牌，但是近年绿地债务规模的急剧膨胀，仍旧加大投资和土储布局，对于销售回款、去库存、现金流提出了巨大的挑战。
财报情况
盈利数据方面：
销售额3880亿元，同比增速仅有0.14%；
毛利润为664.2亿元，相较于去年增加23.5%；
净利润为209.5亿元，相较于去年增加30.7%；
归母净利率为3.4%，相较于去年上涨0.2pts;
营业活动产生的现金流量净额为192.61亿元，相较于去年减少54.33%；
绿地在2019年的盈利能力得到提升，但是现金流量大幅降低，销售额增速缓慢在产能升级、运营管控上有待加强。
货币资产方面：
货币现金总计为889亿元，其中受限资金为102.46亿元，占比11.52%；
存货的账面余额总计6742.58亿元；
企业“大举拿地，库存积压”的发展模式被市场诟病，在今年房地产趋紧的大环境中，三四线的大量占比也给土储去化带来压力。
偿债能力方面：
有息借款总额2937.43亿元，相较于去年增加9.53%；
总负债10120亿元，同比增长9.4%；
资产负债率为88.53%，同比只下降1.07%；
净资产负债率为155.6%，尽管同比降低16.2个百分点，但仍属高位；
EBITDA全部债务比为0.174，相较于去年增长11.99%；
截至2019年12月31日，银行授信额度为4135亿元，已使用额度为1796亿元，未使用额度为2339亿元。
绿地的总负债突破万亿，在2019年的降负债、优化资产负债结构上做的并不出色，今年公司也在4月份的业绩说明会上宣布，公司会注重现金流动性，并会落实相关的计划， 按照季度做测试。
在今年，绿地已经认识到形势的紧张，抓住一切融资机会，通过各种渠道为企业扩充腰包。
第一季度净增融资126亿元，筹资活动产生现金流量净额为56亿元。
融资闸口全开，如何加快库存去化、平衡好拿地投资节奏和债务杠杆，市场给出的地狱难级的考卷需要绿地去解答。
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