万科的“德拉吉时刻”

作者：神镇的猫总

万科出现了上市31年来的第三次净利润下滑。

业绩会上的郁亮如此忐忑，他向52万名股东道歉，并郑重承诺2022年要实现利润企稳回升。

这是万科的德吉拉时刻，此时的房地产行业，信心就是黄金，信心对于扭转局面至关重要。

2012年欧债危机，全世界对欧元区能否存活悲观绝望，意大利现任总理、欧洲中央银行前行长德拉吉，抛出一句“不惜一切代价”保卫欧元。

这一改变市场信心的时刻，被称为“德拉吉时刻”。

郁亮主动扛起所有，个人主动放弃2021年全部奖金，其余管理层降薪一半，他们将用所有税后薪酬收入增持万科股票。

与此同时，郁亮拿出自己2020年经济利润奖金的50%（1714.6万元），用于激励376名优秀员工，后者不应为此负责。

这样的代价，似乎还不够回应业绩“洗澡”的质疑。

毕竟，万科曾自称拥有“管理红利”，但现实差距如此之大，万科应该也必须直面深层次原因。

无论是整体毛利率下降，还是合营联营企业的投资收益减少，亦或是计提减值损失，均指向了投资失误：

“部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。”

万科没有明确点名，所谓“部分城市”是哪个城市，但从年度报告中可以知道，这些城市是包含北京，天津、石家庄、济南等城市的北京区域。

进一步拆分之后，万科全国目前分为七大区域，2021年总计实现房地产开发及配套业务收入4264.8亿元，其中北京区域业绩最差：

营业收入587.9亿元，利润亏损3.8亿元。

2021年北京区域竣工面积高达639.7万平方米，占万科全部竣工面积的18%，这一块近600亿元收入没有利润，是万科净利润下滑的关键。

下滑早有端倪，2020年还未拆分的北方区域，营业收入674亿元，权益净利润仅有34亿元，权益净利率仅有5%，排名末尾。

市场当然也应该分清楚，哪些是管理层原因，哪些是市场原因，比如环京区域房价腰斩，万科不可避免被波及。世道艰难，对所有玩家均有影响。

从经济行为上看，德拉吉时刻是一种“宣示效应”，一项政策宣布后，虽尚无具体措施落地，但它已足以改变人们的的想法，故可立即导致预期的转变。

万科管理层必须采取有效措施，真正做到他们给出的“企稳、回升”的业绩指引，以保持可信度。

从备受争议的王石，到“宝万之争”的全民讨论，万科管理层赢得股东和市场认可，只能是建立在高度信任的言行一致上。

万科当然还有信任基础。

5%的股息率，225亿元的净利润总量，仍然与龙湖、华润、保利等保持在同一水平；20%的地产开发毛利率，也与市场保持一致。

7100亿元已售未结资源，充足的土地开发储备；以成本法计算的经营性业务资产，前期大额投入基本结束，已实现超400亿元营业收入；行业最高等级的信用，能够获取更多投资机会。

“多谈做好的行动，少谈做不好的理由。”这句话出自万科去年成立的开发经营本部首席合伙人张海。

投资容错度大大降低的当下，万科改变了之前分布式充分授权模式，成立了地产开发经营本部，对全国93个城市56家公司进行统筹管控。

总部管理层也不能闲着，郁亮主动担当起首席客户官的职责，祝九胜挂职长租公寓业务第一负责人。

郁亮不止一次呼吁，投资者应该对万科的经营服务类业务，进行全新的估值。

当下，应该没有人会怀疑，18万亿元的房地产开发业务已经饱和转而下降，经营服务类业务的黄金时代已来。

也已经被残酷现实教育，没有稳健发展的房企，活不过当下，没有转换到发展新模式的企业，就不会有未来。

万科肯定还有未来，但万科管理层必须兑现承诺，否则不会再有下一次的“德拉吉时刻”。

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原标题： 万科的“德拉吉时刻”