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“法拍房”到底该不该交吉?

文/冯灿通、高中意 6天前 来源:广东法丞律师事务所 #实务

前言:

“交吉”和“不交吉”是粤语地区房屋交易中常见的词汇。其中的“吉”字本应为“空”,由于粤语中“空”与“凶”谐音,为避讳,故把“空”改成了“吉”。所以“交吉”和“不交吉”的意思是指交易的房屋是否已经腾空并可交付。

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本文撰写背景

上周,“法拍房”不交吉拍卖,买家在办妥房屋新的产权证后起诉原业主要求腾房但却被二审法院驳回诉讼请求一事引发全城热议。那么,“法拍房”不交吉拍卖是否符合法律规定?交吉拍卖与不交吉拍卖的法理依据又是什么?

执行法院处置涉案房屋之前,有法定职责需查明房屋的现状、占有使用情况和权利负担,为交吉拍卖创造条件。

执行法院在处置涉案房屋之前,至少应履行如下职责:①根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定,对查封的不动产,应当张贴封条或者公告;②根据最高院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第(二)款规定,查明拍卖财产的现状、权利负担等内容;③根据《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第三条规定,应当查明财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项。

又根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定,当事人、利害关系人认为法院的执行措施违法的,有权提出异议。

基于上述法律规定,执行法院在处置涉案房屋之前,应依职责履行上述程序和执行行为,查明涉案房屋的权属、现状、权利负担、占有使用等情况,为下一步交吉拍卖创造条件。其中,“占有使用”情况,一般包括自用、借用、占用、出租、安置、闲置、损坏(毁)、置换、被征收(用)、第三人使用、共有人自用或安排他人使用等情形。

如果当事人或利害关系人在法院处置涉案房屋之前,对执行行为提出异议或对涉案房屋主张权利(益),则依《执行异议、复议规定》处理。历经上述程序,保证执行法院在处置涉案房屋之前该房屋的权属确定、与各利害关系人之间的权利义务均清晰,即:要么是交吉拍卖,要么是不交吉拍卖,但会将涉案房屋的现状、占有使用及权利负担等情况予以说明。

涉案房屋由被执行人自住、或第三人借用、占用的执行法院应当交吉。

最高院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定,法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后十五日内将拍卖的财产移交买受人或者承受人;被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制执行。

上述条文相当清晰,明确规定了买家在签收了拍卖成交裁定时起即取得拍卖房屋的所有权,而法院也应在送达成交裁定书后的15天内将涉案房屋交付给买家;如果涉案房屋仍由被执行人或第三人占用且拒不腾房,法院则需强制执行收回房屋并交付给买家。

同时,最高院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第(七)款规定,实施网络司法拍卖,人民法院应当办理财产交付......。

何谓“财产交付”?参照最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。因此,既然法律要求法院在拍卖房屋后需履行“财产交付”的职责,那么,反推过来,自然就会得出“法院应交吉拍卖房屋”的结论。

司法实践中,拒绝“甩锅”的几家省级法院值得点赞。例如江苏高院《关于正确适用网络司法拍卖若干问题的规定》第三条规定:法院拍卖不动产时,除法律另有规定外,一般均应清空后再拍卖;法院对于拍卖成交需要交付买受人的不动产,一般均应负责交付买受人。而安徽高院执行局《关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》第三条规定,执行法院拍卖房屋时,原则上应当先清空后拍卖;确有特殊情况未能清空的,可先行拍卖,但应当在拍卖公告中说明未予清空的原因,且必须在交付前予以清空;执行法院对于裁定确认拍卖、变卖成交、以物抵债的房屋,应负责交付。

涉案房屋存在租赁关系的,执行法院应区别对待分别处理。

经检索,大量的“法拍房”存在租赁关系,但拍卖公告中通常只是描述“出租”二字,鲜有披露更多的租赁信息,更没有说明租赁是否可以对抗申请执行人/抵押权人/买受人。其实,上述执行法院仍然是不作为。

01

如果租赁关系对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,执行法院应涤除后交吉拍卖。

最高院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定:拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

其实,大量涉案房屋均存在租赁关系且大多数后于抵押权设立,如果对优先权的实现有影响的,本应依法由执行法院涤除。但现实中大部分执行法院不会理会上述规定,甚至在拍卖公告中根本不提及租赁或抵押事项,更加不会涤除租赁关系后再行拍卖。

02

对于法院查封之后才设立的租赁关系,执行法院应根据申请执行人的申请或主动依职权裁定除去租赁关系后交吉拍卖,否则需予以说明。

根据最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定,被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。由该规定可以确信,被执行人出租已经被法院查封的不动产的行为,不能产生对抗申请执行人的效力。

根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,必须同时符合以下条件:①查封之前已签订合法有效的书面租赁合同;②占有使用了该不动产。

因此,无论被执行人与承租人订立的租赁合同在法院查封之前或之后,只要承租人在法院查封之后才占有使用涉案房屋的,法院则应根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后再拍卖(即交吉)。

如果申请执行人没有向法院申请除去租赁关系,由于涉案房屋存在租赁关系将影响其处置价值,法院需履行《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第(二)款的职责即查明拍卖财产的现状、权利负担等内容,并予以说明。为此,如果涉案房屋存在租赁关系而无人申请涤除的,由于租赁的效力需经实体裁判才能确认,执行法院可予回避,但至少应该在拍卖公告中说明租赁的相关信息,例如承租人名称(字)、租赁的起始时间是否早于/晚于查封时间,等等。

03

对于涉案房屋上存在的不因拍卖而消灭的先于抵押或查封的租赁权,执行法院应当予以审查,以确定该租赁能否阻却强制执行并作出裁定。

如果在处置之前有利害关系人对涉案房屋主张租赁权的,执行法院应重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、承租人是否占有涉案房屋以及占有使用的起始时间等多方面进行审查,以确定该租赁权能否在拍卖成交后阻却交付,分别作出确认或驳回租赁权的裁定。

申请执行人或承租人对裁定不服的,可提出异议、复议。执行法院根据之后生效的裁判文书分别确定涉案房屋是交吉或不交吉拍卖。

涉案房屋存在共有关系且由共有人占用使用的,如果不存在前述需腾房的法定情形,则无法交吉。

如果涉案房产存在按份共有关系,而本案拍卖的只是被执行人所占的份额,并且该房屋正由共有人单独/共同使用。在这种情形下,即使拍卖成交,买家也只能取得被执行人所占的房屋产权份额。鉴于实物无法分割或分割后严重影响价值,执行法院也无权强制共有人腾房,因此对该房屋无法交吉拍卖。

 

执行法院应交吉拍卖涉案房屋的法理依据以及现实考虑

1

如果执行法院不交吉拍卖或拍卖后不负责交付房屋,则买家只能在办妥房屋的产权转移登记后,依据《物权法》通过起诉要求原业主(或占用人)排除妨害、返还房屋。判决后,如果被告不主动履行则还是需要买家申请法院强制腾房,只是将“麻烦”后置罢了,但徒增当事人讼累且极大地浪费司法资源(注:当然个别执行局打着“得过且过”的推卸心态除外)。如此,倒不如由法院主动将“麻烦”前置,在处置之前就查明涉案房屋的权责、状况,分别交吉或依法不交吉拍卖,干净利索。

2

如果执行法院不交吉拍卖或拍卖后不负责交付房屋,则懂法及遵守规则的买家或许会通过协商、谈判或起诉的方式维权,但也有不少买家为“省事”,借助于“私权救济”,聘请/借助黑恶势力采取极端措施强行收房,如此极易引发和激化矛盾,带来不安定因素,最终的“麻烦”又是回归司法系统处理。

3

如果执行法院不交吉拍卖或拍卖后不负责交付房屋,则涉案房屋的状况不明,令人觉得“有黑幕”、“水很深”,该房屋的拍卖周期长且成交价格自然不会高,可供分配的执行款大幅减少,无疑会损害债权人和债务人的利益。

4

如果执行法院不交吉拍卖或拍卖后不负责交付房屋,会让别有用心的被执行人或对该房屋志在必得的准买家采取贿赂等不当手段,串通相关人员(法官、评估师、司法行政人员等)刻意隐瞒涉案房屋的相关情况,夸大各项瑕疵及收楼难度(即通常说的“一不查三不包”:不查现状,不包过户、不包收楼、不包税费),滋生腐败,损害司法公信。

5

司法拍卖只是买卖的一种特殊形式而已,仍应遵循“买家付款、卖家交货”及“钱货两清”的商业规则;当买家付清价款后,卖家(执行法院)理应配合涉案房屋的产权转移登记及办理实物的交付,这是其基本义务,也是作为老百姓的买家的朴素要求。

综上,笔者认为:“法拍房”不交吉拍卖,执行法院又不清晰说明相关状态的,明显是“有法不依”、不履行法定职责的“甩锅”行为。


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