保障性租赁住房公募REITs来了！

作者：债券民工在路上

      2022年5月27日，中国证监会和国家级发改委联合印发了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 有关工作的通知》（证监办发〔2022〕53号），正式将保障性租赁住房纳入了基础设施领域公募REITs的范围之内，这就意味着保障性租赁住房可以成为新的基础资产选择标的。

      上交所和深交所在2022年5月27日已经分别有一单保障性租赁住房REITs完成了申报，分别为中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金和红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。

       这并不是监管机构第一次将保障性租赁住房纳入公募REITs的试点范围。 2021年7月2日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资[2021]958号，以下简称“958号文”），进一步增加了公募REITs的试点范围，其中新增的范围包括“保障性租赁住房”。但是需要注意的是，958号文中对保障性租赁住房申报公募REITs是有明显的区域要求的，仅限于“各直辖市及人口净流入大城市”，实际应用范围有较大限制。但是此次印发的证监办发〔2022〕53号则没有这个要求，后续申报中可能需要做进一步关注。

       根据证监办发〔2022〕53号的要求，保障性租赁住房纳入公募REITs，需要关注的是保障性租赁住房REITs的发行人应该为不开展商品住宅和商业地产业务的独立法人。从这条限制性规则来看，保障性租赁住房REITs在关注收益性的基础上，更关注的还是项目的公益性。开展保障性租赁住房REITs必须要在符合国家宏观调控政策的基础上进行。

      公募REITs试点范围的进一步扩大，对于城投公司来说是一个利好。因为很多城投公司都有保障性租赁住房业务，这是城投公司的传统业务类型。包括此前新增的停车场等，都属于非常适合城投公司进行申报的业务领域。城投公司申报保障性租赁住房纳入公募REITs，不仅可以有效盘活存量资产，还可以实现融资渠道的创新，对于城投公司来说是一个非常有益的尝试。

       在958号文出台之前，证监会和国家发改委在2020年4月24日联合印发了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40 号)。这些规则对于公募REITs的区域范围、资产范围等做了进一步的明确和规范。随着公募REITs的进一步实践，预计监管机构将会根据发行的实际情况出台进一步细化公募REITs的规则，城投公司可以应用的基础资产范围有可能进一步扩大。

       当然，在开展上述业务的过程中，城投公司需要注意有效防范地方政府债务风险，坚决遏制新增隐性债务，这是需要严格遵循的合规红线。城投公司开展业务时，需要特别关注和注意，确保能够满足监管的要求。政府隐性债务的清理和化解，对于发行人尤其是城投公司来说，也是非常关键的。

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原标题： 保障性租赁住房公募REITs来了！