地产风声 作者：内幕君
来源：地产风声（ID：fangshi488）
江湖里的隐世高手。
飞雪连天射白鹿，笑书神侠倚碧鸳。
金庸笔下的武林，侠客无数，有儒侠、道侠，也有民间侠士，形象各异。无一例外的是，他们个个身怀绝技。
比如乔峰，师从少林与丐帮，凭借“降龙十八掌”威震天下。张无忌年纪轻轻，一己之力击退六大门派；郭靖融汇“九阴真经”、“ 降龙十八掌 ”和“左右互搏”三大神功，固守襄阳数十年。
这类人统称“隐世高手”，江湖戏份不多，一旦出手，武力值惊人。
从他剑冢中的遗言可知，无敌是多么寂寞：
群雄束手，长剑空利，生平求一敌手而不可得，诚寂寥难堪也。
地产圈就有四个这样的隐世高手，凭着深厚内功（殷实家底），可以轻松吊打百强。
他们叫保利发展、华润置地、中海地产和招商蛇口。
2009年，别人开源节流，裹着棉袄过冬时，销售额430亿的保利，轻松甩出460亿买地。
2019年上半年，楼市降温明显，碧桂园、恒大增速下降，保利却同比增长20%，华润比增36.5%，中海比增40%。
火炼之下，才知道谁是真金。
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可以这么说，「碧万恒融」是房企第一天团，「招保中华」则是四大天王。
毕竟，不是所有企业都能影响国家命运。
两次鸦片战争打完，骄傲的大清朝被大炮轰怕了，发起洋务运动自救。李鸿章上书朝廷：师夷长技以制夷，咱们办一批新式企业吧，比如轮船公司。
于是有了今日的招商局集团，人称“中国民族企业百年历程缩影”，教父一般的存在。
1872年，官商合办的招商局在上海创立，中国最早的航运企业由此诞生，也是中国第一家股份制公司。此后，招商局孵化出中国第一批工商企业：
中国第一家大型煤矿─开平矿务局、中国第一家大型钢铁煤炭联合企业、第一家大型纺织企业、第一家银行、第一家保险公司。
每一步都在创历史。
1937年夏天，日军重兵封锁吴淞江口，妄想一举拿下上海，然后溯江而上直捣南京。
国民政府想了一个办法：找些大船沉到江中。硬碰硬打不过，但也不能让鬼子顺利划水。
听到号召，招商局的船队慷慨奔赴，在各要塞先后沉下24艘船，船上装满大石块。
一次悲壮的沉船报国，招商局要付出：
24艘船总计3.45万总吨，约占船舶总吨位的40%。
相当于自断一臂。
同一时期，有个叫杨廉安的青年，从上海转到香港开店，商号“联和行”。
这个年轻人原名秦邦礼，1931年用两根金条在上海开办6家店铺。给他金条的人叫陈云，是当时中央特科负责人。
有些顾客特别“八卦”，每次来店里都要问，你家三个孩子都好吗？如果店员回复“好着呢”，顾客立马会心一笑。
实际上，这些店是共产党的秘密交通站，包括后来的“联和行”。香港沦陷之前，“联和行”经常募集军需物资，送到抗战前线。
1947年年底，管理人员给联和行改名，取名“德润”，并汇报给当时的分管领导朱德。
朱德看到后极力反对：我岂能在主席之前？
这些人太没眼力劲了。
最终，联和行改名「华润」，寄托国人殷殷希望——中华大地，雨露滋润。
怪不得华润人骄傲：我们是共和国的长子。
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建国前夕，在华润的庇护下，1000多名“重要人士”安全抵达解放区，比如郭沫若、茅盾、黄炎培、马寅初、章伯钧、蔡廷锴、李济深、柳亚子、郑振铎等，都是一些有故事的同学。
建国后，华润的任务转到商业上：对外出口，对内进口。
作为中国进出口贸易公司在港澳及东南亚的总代理，华润贸易额曾占全国外贸总额三分之一。
1957年，首届中国出口商品交易会在广州举行，也就是现在的“广交会”，华润是第一发起者。
七八十年代，霓虹闪烁的香港，以前所未有的速度腾飞，对于内地的个体和企业而言，好比掘金场。
1979年，乘着改革开放的春风，中国海外建筑工程有限公司在港创办，也就是中国海外集团前身，隶属中国建筑集团。中建前身是国家建工总局。
中国90%以上300米以上摩天大楼、3/4重点机场、3/4卫星发射基地、1/3城市综合管廊、1/2核电站，由中建制造。
香港对岸的深圳，推土机日夜轰鸣，招商局在蛇口公社画了一个圈，埋头苦建中国第一个对外开放的工业园区。
1981年，一块巨型标牌竖立在工业区最显眼的位置，上面写着“时间就是金钱，效率就是生命”。
随后两年，这块标牌拆了竖，竖了拆，反反复复折腾，因为口号充满争议：
有人说袁庚既要钱又要命，比资本家还狠。
1984年，中央指示：咱们搞个外贸公司，能做军火生意的那种。原总参装备部和中信公司一合计，保利科技诞生，专门从事军事装备进出口业务。
保利，保谁的利？
每被调侃一次，时任中信公司总经理的徐兆龙，就得解释一次：保利，保利，保卫胜利。
保利公司的司徽P，设计灵感来自英文“PLA”和“POWER”。从图形上看，P就像一个拳头，代表信心和力量。
PLA英文全拼是People's Liberation Army of China，中文叫中国人民解放军。
这就是四大天王的家庭故事：爸爸厉害，爷爷牛叉。
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至于搞地产，最先掌握这项技能的是中海。
1982年秋天，撒切尔到北京谈判，手里的算盘早就打好了：死咬三个条约，拒不归还香港。
没料到中方态度坚决，邓老毫不客气：“香港必须回归，主权问题无须讨论。”
铁娘子失落地离开人民大会堂，在下台阶时摔了一跤。
两年后，双方签订《中英联合声明》，香港的前途走向明朗。
看好香港楼市的中海，头也不回跃入地产行业，独资开发首个项目——海宝花园。
同年，蛇口工业区房地产公司成立，注册资金200万。此后10几年，凭借垄断优势，在蛇口专注开发复合地产。
1986年8月，中海海宝花园首次开盘，480套房源秒空。有购房者为了抢到房子，排队三天三夜。
第二天，香港媒体大篇幅报道，有个标题写到：排队买楼不知价，只因市民信任它。
做建筑起家，工程质量过硬，加上产品设计合理，中海很快在香港声名鹊起。
随后，中海将触角伸向澳门以及深圳。
1988年8月，中海中标深圳第一块以美元作价的拍卖地块，后来建成海富花园。
开发这个项目时，中海直接复制香港经验，创下内地房产江湖N个“第一次”：第一次展示实体样板房，第一次引进物业管理、第一次采用“产品说明书”。
项目四次开盘四次售罄，市场证明，这是一次教科书般的复制。用金星的口头禅说：完美。
1992年，中海外发展有限公司在港上市，股票代码:00688，发售8.2亿股股票，集资8.4亿港元，超额认购99倍，冻结资金758亿港元，打破香港历来招股冻结资金最多的记录。
一九九二，是个很燃的年份。
老人南巡，在珠海拱北口岸说了一句：谁反对改革，就让谁睡觉去好了。
广州沙河路17号望星楼，一个20平的房间里，保利地产燃起星星之火。
这一年，广州军区技术局后勤部部长李彬海接到任务：创办广州保利房地产开发公司。
带着12万元，李彬海匆匆下海。公司筹建之初只有8名职员，全是转业军人。宋广菊是第七个来报道的。
1995年，保利推出首个项目——广州红棉花园，一个超20万平的大盘。
此时的华润，通过财务管控踏足地产，入股华远。
1996年，中海市值超过100亿港元，位列香港二十大市值地产上市公司第14。
人间得意，姹紫嫣红。
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别看今天的中海特稳健，曾经可是个疯狂的主儿。
1997年香港回归那会，有人看空楼市，有人信心十足，中海是后者。
10月14日，特区举办回归后的首场土拍，中海为主组成的财团以50亿拿下屯门地块。
地还没捂热，金融风暴骤临，香港股市短时暴跌。一时间，银行缩贷、房价大跌、股价跳水，中海懵圈了，一个特别现实的问题摆在面前：
退地止损or补齐余款？
中海高层和曾荫权“探讨”了很久，在上缴期限最后15分钟，中海决定咽下这块地，理由是：维护公司声誉和香港社会稳定。
金融风暴影响下，中海股价跳水，市值从高峰时374亿港元一路跌到60亿，加上这块地亏损20个亿，到了分分钟破产的边缘。
用时任掌门孙文杰的原话说：领教了什么叫资本主义，10年辛苦挣的钱，一夜打回原形。
本来是中建的利润奶牛，现在成了烫手山芋。
为了自救，中海开始三年调整：开源节流、增收节支。慢慢的，中海人养成“一张纸两面用”的好习惯。
挨完一顿猛抽后，中海内部定下一条铁纪：净借贷比率不超过40%。与此同时，将重心转回内地。
瘦身的骆驼比马大，在内地小伙伴眼里，中海依然是神。
那时内地地产一哥是万科，但中海的质量管理、成本管理、工程管理远高万科一截。
直到今天，凭借强悍的成本管控能力，中海“利润之王”的宝座依旧稳当。
别人融资，利率10%，中海融资，利率3%。别的房企盖房，从内部到施工方、承包商，里应外合都来揩油。中海盖房，专揩别人的油。
中建底下那些工程局，一听承揽的是中海工程，第一反应都是：他们太抠了。
王石在《十三邀》里回忆：1998年的中海是行业标杆，万科落后它十年。
为了弥补这十年差距，王石苦心用计。
他去找孙文杰谈合，谦虚地说：合体之后，你做董事长，我当总经理。
人家不同意。紧接着，王石推出“海盗行动”，前后挖了中海几十号人，从项目经理、成本经理到工程师，甚至区域总。
这一计叫先礼后兵。
会用计的不止万科。1997年11月20日，广州市国土房管局的会场沉没了一早上，工作人员有些捉急。
越秀区北京南路和荔湾区上九路两个旧城改造项目，将于10点截标，到了9点57分，依然无人应标。
最后两分钟，一名年轻女子把应标书投进箱内，以底价8798万中标。年轻女子来自保利。
这一计叫以逸待劳。
一九九七这一年，江湖故事特别多。
意识到不能窝在村里，蛇口地产改名招商地产。
金融风暴波及华润（北京）置地，股价跌跌不休。1999年，股民一状告到宁高宁那：
一股四块买进，现在只剩一块一毛五。市场表现那么差劲，你们却无动于衷，等着上天恩赐吗？
当时的华润北置持有华远70%的股权，两家明里暗里早有分歧，股民一闹，矛盾加剧。
2000年，华润导了一出戏，名为《三角恋》。
左拥华远，右抱万科，华润试图整合南北两强，用并购方式造出一艘“房地产航母”。
任志强十万个不乐意，选择和华润分手，另创新华远。华润只好自己扛旗打江山。
2002年，华润确立全国发展战略，在上海、成都、深圳频频落子。
2003年 ，招商地产也走向全国，在福建、上海、北京、广州拿地。
中海的战略则更清晰，以广州、深圳、上海、北京为中心，布局珠三角、长三角、环渤海三大经济圈。每去一个地方，都会被当地房企偷师学艺，一代宗师名不虚传
而保利一直守着广州，直到2006年上市后开始全国化
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回忆起2008年，99%的房企心有余悸，另外1%认为：
冷冬有袄，时光曼妙。
恒大缺钱、万科降价、金地大甩卖的2008年，保利掏出460亿逆市拿地，当年实现净利润增长50%以上，中海销售面积增长26%，销售均价同比增长3%。
对比2007年, 2008年华润置地的总资产增50.8%，销售收入增80%。
大船总是比小船更喜欢风浪，就像那首《野子》唱的：怎么大风越狠，我心越荡。
2010年，地王频现，房价脱缰，民怨沸腾，上层表示要稳房价。诸葛亮无奈挥泪斩马谡：国资委要求78家非主业央企清退地产业务。
与此同时，认定21家央企可以继续搞地产，四大天王位列其中。
然后，大鱼吃小鱼的整合游戏就拉开了。
中海先收了“叔叔”中建地产，再收中信地产。招商蛇口工业区吸收合并招商地产，以招商蛇口重组上市。
保利地产收下中航地产，又以51.53亿代价间接收购保利置业19.38%股权，顺势更名保利发展。这意味着，保利发展不用顾忌与保利置业同业竞争，保利置业重仓的城市不再是“禁区”，保利发展可以自由穿梭。
岂曰无地，收购同袍。
越整合，大鱼越大。重组两年后，招商蛇口在2017年迈入千亿阵营。解禁后的保利喊着“重回前三”。
2018年，华润首破两千亿销售大关，同比增长39%，中海首破3000亿大关，同增29%。
土储方面，截止2018年末，保利总货值2.25万亿元，规模高居TOP3，去化周期5.5年，中海、招商蛇口的去化周期在4年以上，均高于行业4年均值。
不过，和「一年翻一倍，三年涨5倍」的后起之秀相比，四大天王难免被诟病“过于保守”，特别是曾经领衔“招保万金”的招商。
两个月前，招商蛇口开股东大会。
一个股东直言，黄金时代，民营房企冲得很快，国资系过于稳健。进入白银时代，国企（央企）开发商怎么破局？
有个负责人回答：国企有严格的风险管控，集团要求我们有息负债率不能超过50%。
董事长孙承铭接着说：招商局是个百年老店，不能被一个招商蛇口拖垮吧？
阿弥陀佛。
这一点，顺驰的老孙深有体会：一时强不是强，一直强才是真的强。
2006年地产百强中，排在前二十位的分别是：
万科、中海、合生、首开、保利、恒大、大华、绿城、新世界、复地、上实、中远、招商、首创、上海城投、阳光100、金地、北辰、华侨城、金融街。
12年过后，70%掉出二十强，中海、保利、招商依然在位。
你大爷永远是你大爷。
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