从新派公寓类REITs看私募地产基金的发展趋势

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2020-05-20 16:45 500 0 0
私募地产基金发展前景

来源|国浩律所周蒙俊律师

整理|硬核财经


01类 REITs 业务模式介绍

一、类 REITs 的定义与特点

(一)REITs 与类 REITs 的区分

1. REITs(Real Estate Investment Trusts),作为连接资本市场与房地产市场的投融资产品,通过发行收益凭证公开募资并可在公开市场交易,募得资金用于投资并持有不动产,以不动产的收入与增值作为偿付投资者的资金来源。

2. 类 REITs,在资金来源、投资方式、投资标的和收益来源方面与 REITs 相同或相似,但是因一些根本性的差异而导致其无法成为公开市场的产品。

类 REITs 产品大部分在形式上都体现为资管产品,所以他是一个以募集资金的形式投资地产的产品,最终可能是来源于这个地产项目的一个现金流,这意味着他和REITs是非常接近的。

而他们最根本的差异在于类 REITs 产品无法成为公开市场公开募集公开交易的产品。换句话说,类 REITs 他本身还不是一种 REITs 的产品,其本质是一种作为 REITs 雏形的私募房地产权益投资产品。

(二)类 REITs 形成的原因

1. 我国尚无对 REITs 的专门立法。

一般来讲,类REITs 的产品都是以资管产品的形式来体现的。那么参照性质最为接近的法律规定就是证券投资基金法,而这个法律本身对公募产品的投资范围有比较严格的限制。

以房地产作为投资标的的产品,目前还很难在我国通过公募的方式进行发行和交易。因此虽然 REITs 依托的专项计划使它可以在证券交易所挂牌交易,但是他的投资人、投资方式仍然受限,投资人必须是合格投资人,交易方式仍然是偏私募的。所以他本质上还是一种私募性质的产品。

2. REITs 在我国并不具有独立的民事主体地位。

现在大部分类 REITs 的产品都是专项计划,但是在我国专项计划实际上更类似于一种投资人和受托机构的委托代理关系,所以类 REITs 产品通常需要设立特殊目的公司去持有底层的物业。

但是特殊目的公司在我国公司法项下并没有一个明确的界定和保护,使得我国的 REITs 产品没有一个独立的民事主体地位,其实也就只是一个合同关系。所以虽然他是一个专项计划,但实际上他对外体现持有底层资产的表现形式,仍然是这个专项计划的受托人。

3. 在我国法律框架下,并无针对 REITs 或类似结构的产品的税收优惠政策。

虽然类 REITs 产品是由受托人来收托管理,其本身并不存在所得税的纳税义务,但是他所控制的特殊目的公司和持有物业的项目公司都会涉及到企业所得税。同时在 REITs 方案的重组过程中,因为物业交易也会产生相当多的交易税费,所以也导致了很多类 REITs 产品,实际上并不持有底层物业的权益。比如说现在谈的比较多的 cm、bs 这样的一些产品,他们持有的实际上是以房地产的现金流作为主要还款来源的债权而已,而不是直接持有底层的物业。那么他和典型的 REITs 产品可以说是大相径庭。

(三)类 REITs 同时也存在有别于一般私募地产基金的特点

1. 结构化融资,不依赖主体资信

类 REITs 是一种结构化的融资,他并不依赖于主体的资信。

而一般的私募地产基金,即以债权投资方式对外投资的私募地产基金,其最主要的特点就是他必须要有一个借款人,而这个借款人的资信对他能不能取得这笔融资,有着非常重要的影响,这就是主体的资信,但类 REITs 不要求主体的资信。

2. 能够实现资产出表

类 REITs 产品一定程度上能够实现资产出表,但也不是绝对的,最终是否能够实现资产出表,还需要依据会计师的判断,包括它的过手测试以及风险收益是否已经转移的判断。类 REITs 产品在一定程度上实现资产出表,只要能够符合条件。

3. 可在交易市场挂牌

依托专项计划的类 REITs 产品,其份额可以在交易市场挂牌,这也是区别于一般私募地产基金的。一般的私募地产基金,甚至包括一些指派机构发行的资管产品,虽然也有份额的概念,但是目前既没有统一的交易市场,也没有统一的交易规则,所以并不具备在交易市场挂牌的功能。

4. 资金成本、期限显著优于其他融资方式。

在资金成本和期限上面,类 REITs 产品显著优于其他的融资方式。一般的私募地产基金期限不会特别长,通常情况下一年半、两年、三年都算是比较长的期限,融资成本相对也比较高,远远高于一些公募产品。

而类 REITs 产品,他的期限通常都比较长,但资金成本相对较低,因为他是能够在交易市场挂牌的产品,则一定程度上有自由流通的功能,所以其资金成本远低于一般的私募产品。

二、当前政策利导下的类 REITs 选择

过去类 REITs 产品发行的速度很慢,是因为他没有形成一个主导的投资模式。而现在很多私募基金的管理人对 REITs 产品可以说是趋之若鹜,要从以下两个背景来分析:

(一)国家改革住房租赁市场

总书记指出:要坚持房子是用来住的,不是用来炒的;
鼓励租购并举,培育和发展住房租赁市场。

(二)资产证券化成为市场公认方向

各大城市政府卖地要求部分或全部自持商品房;
开发商面临租金收益时间跨度长、资金回笼慢等问题,导致市场有大量的存量资产;
住房租赁市场的培育需要金融支持。


上图是一个比较典型的类 REITs 结构,中间有阴影的部分,第一个是资产支持专项计划,现在大部分的类 REITs 都是依托资产支持专项计划来发行的,它可以承载一些非标的标的。

上面的优先级投资者和劣后级投资者是比较关键的,一个是专项计划的管理人,一个是专项计划的发起人,也就是类 REITs 产品的投资人。

这个专项计划下面所投的是一个私募基金 SPV,但这个 SPV 是目前市场上比较典型的结构,包括新派的案例也是采用了这样的结构。

但这并不是一个必不可缺的结构,这个专项计划最终投向的是底层的标的物业。当然如果我们直接把标的物业转移到专项计划,那么在目前的税务筹划项下,包括在目前的法律规定项下,在登记的这个政策项下,他可能是比较难以做到的,成本也会非常高。通常标的物业的项目公司会成为这个资管计划主要的投资标的。

所以这两个类 REITs 的投资模式,第一个是以项目公司的股权作为基础资产,第二个是以私募基金的份额作为基础资产,具体怎么运用需要根据这个项目的实际情况来看。


02新派公寓类REITs案例解析

一、新派白领公寓的背景和发展历程

(一)新派白领公寓的前身—森德大厦

1.背景:
位于北京市朝阳区百子湾路,东三环边 CBD 核心区域,距离北京著名的国贸桥仅 800 米,具有高度的区域辨识度。 

周围环绕北京繁华的国贸、富力城、大望路三大商圈,购物休闲和交通设施非常便利。 

总建筑层数为 12 层,总建筑面积约 5700 平方米。所在区域当时的交易均价为 4-5 万元/平方米。

2.项目特点:

①住宅用地;
②区位条件好;
③相对偏老的物业;
④有一定的租客承载量;
⑤有较大的改造和租金上涨空间.

3. 发展历程:

①2013 年发起设立赛富不动产基金
金额:人民币 1.65 亿元
期限:3+1+1年

②收购森徳大厦
总价:人民币 1.3 亿元(总建面 5,700 平)
均价:2.2 万/平方米,远低于当时市场价格

③装修改造为新派公寓全国旗舰店
在 2013 年 11 月至 2014 年 3 月期间,赛富不动产基金对森德大厦进行改建装修,其后命名为新派白领公寓。

所以做一个不动产基金,需要考量资金,既要覆盖对物业的收购,又要覆盖对物业的改进和未来的运营。

上图中北京赛富瑞益投资管理中心(有限合伙)是一个核心的发起机构,也是赛富大部分的管理人员,大部分的管理权益所在的机构。作为发起人和管理人,他联合了其他的 LP 共 32 个投资人,共同设立了北京赛富睿智投资中心(有限合伙),这是最主要的投资机构。

下面的北京通达富资产管理有限公司,他是一个持有赛富白领公寓的主体。对的他投资比例来讲,赛富睿智投资中心的投资比例是 98.57%。那么赛富瑞益投资管理中心作为 GP,不仅在赛富睿智投资中心有一部分出资,同时对北京通达富资产管理有限公司也有 1.43% 的出资,也就是这个 GP 有两个层面的控制,一个是在项目公司底层作为股东有一个控制,一个是在上层的合伙企业这个基金层面,GP 作为执行事务合伙人有一个控制。

通达富资产管理有限公司是一个项目公司,他直接持有底层的物业,但是他委托了北京青年乐这个公司做委托管理。青年乐公司也是由赛富控制的公司,是一个外商投资企业,青年乐公司对白领公寓做了整租,通达富收取比较固定的收益,而散租出去的差额部分实际上就由青年乐公司收取。

4.改建完成后的新派公寓

整栋公寓拥有地上 12 层及地下 3 层,共 101 个房间。
户型面积从 15 平方米到 140 平方米不等,适应各种不同需求的人群。 
目前为新派白领公寓( CBD 店)。 

新派白领公寓由赛富不动产统一租赁给青年乐(北京)企业管理有限公司(青年乐),由青年乐运营和管理。青年乐为赛富控制的新派公寓实际运营主体。

青年乐和项目公司签订的是 20 年长期租约,青年乐每年会向项目公司支付一次租金,通过整租的租金基本上可以确保基金通过项目公司的租金收益,其预期年收益率不低于 3%,但 3% 从期间收益来讲还是比较低,特别是当时那样的时代,但是最终这个项目体现的还是较高的出售溢价,可能并不是期间的租赁收益。

5.四年三级跳

2013 年,成立赛富不动产基金 1.3 亿元收购北京 CBD 森德大厦

2014 年装修改造,持续运营新派公寓

2017 年新派公寓类 REITs 在深交所挂牌发行

深交所选择新派公寓的原因:
①他的用地性质是住宅用地,这样可以更好地契合商品房自持的土地出让政策。

②要求持续运营三年以上,市场上长租公寓仅仅发展了3到4年,持续三年以上经营业绩的项目非常少见。

③要求租金每年都有一定程度的提升,这个市场上除了新派公寓之外,几乎没有其他的项目能够符合这三点的要求。

但是往后看这类项目也会层出不穷,只是时间问题。

二、新派公寓类REITs交易结构

交易流程六部曲

设立私募基金

在新派公寓项目下有一个私募基金的设置,这只私募基金的管理人(赛富),那么他是作为这支私募基金的发起人。洋部落北京企业管理咨询有限公司来认购了这支私募基金,实缴出资是 300 万元。

设立 SPV

设立一个特殊目的公司。

设立专项计划

由渤海汇金证券资产管理有限公司作为专项计划的管理人,向投资者募集资金,并发行资产支持证券。这个资产支持证券在专项计划下分为优先级资产支持证券和权益级的资产支持证券,其后是由专项计划资金用于受让原始权益人持有的基金份额,并向基金实缴出资义务。这个专项计划的基础资产所直接受让的资产,实际上就是赛富所新发起设立的私募基金,他的基金份额因为只是实缴 300 万元,所以受让价款只占了这个专项计划很小一部分的比例。大部分的资金都是由这个专项计划在受让基金份额以后,对基金所做的实缴出资。

这个基金对他设立的 SPV 做了增资,并向 SPV 发放委托贷款,其后 SPV 拿这笔钱购买了项目公司的股权和债权,最后通过 SPV 来持有了项目公司,也就是通达富这样一个公司 100% 的股权,和原来赛富睿智投资中心对项目公司发放的这个债权。

从整个结构来看,先有了私募基金设立 SPV 这个结构,才有了专项计划,才有了后面的交易安排。

从上图可以看,首先是优先级投资者和劣后级投资者持有专项计划的份额,而专项计划持有的是这个契约型私募基金的有限合伙份额,契约型私募基金又对 SPV 做了投资,包括了股本投资,也包括了 3745 万的委托贷款。最后 SPV 再以这部分资金向底层的项目公司通达富进行投资,是这样自上而下的投资逻辑。

三、新派公寓类 REITs 核心条款(摘录)

(一)物业运营方 
青年乐(北京)企业管理有限公司

青年乐公司由赛富控制,虽然这个项目的权益持有人发生了变化,但是其管理模式、最终运营方并没有发生变化,仍然是青年乐。在这个新的结构下,之前提及青年乐是做整租,那么分租和整租之间,出现的差额收益都是由青年乐收取。

(二)租赁服务费 

向物业运营方支付的费用,包括固定租赁服务费和超额租赁服务费。

固定租赁服务费金额为该标的物业运营收入回收期对应的 SPV 运营收入(即 SPV 取得的标的物业分组租赁收入和物业服务收入)×12%。

超额租赁服务费是权益级资产支持证券本金后的剩余部分。按照约定方式在物业运营方和权益级资产支持证券持有人之间进一步进行分配,其中分配给物业运营方的部分作为物业运营方的超额租赁服务费。

(三)储备金 

专项计划设储备金,储备金的初始金额等于优先级资产支持证券一年的预期收益,在专项计划设立日后自基金专户划转至专项计划账户的储备金金额为 500 万元,青年乐划付至专项计划账户的储备金金额等于储备金的初始金额减去 500 万元后的剩余部分。

在每个年度的 10 月 15 日专项计划完成当期兑付后,专项计划账户的储备金科目项下的资金低于储备金的初始金额时,青年乐须及时补足储备金。

储备金其实是对优先级的期间收益有一个兜底、保障作用,这个保障作用最后依赖于青年乐,因为青年乐需要对储备金账户做补足。在这个过程中,青年乐实际上对优先级的收益有一个主体上的征信作用。

(四)SPV 可分配净现金流

SPV 可分配净现金流指 SPV 总收入(即 SPV 运营收入+通达富向 SPV 偿还的本息+通达富向 SPV 分配的股息红利+标的物业其他收入)扣除 SPV 运营支出的费用(但不包括租赁服务费)以及 SPV 向通达富支付租金后实际向基金分配的金额。

(五)业绩保障 

在专项计划存续期间,物业运营方(青年乐)就标的物业承诺,在任意标的物业运营收入的回收期内,SPV 的可分配净现金流需要达到人民币 800 万元的经营业绩指标。如果没有达到这个 800 万元的指标,那么需由青年乐对差额部分进行补足。

(六)SPV 可分配净现金流补足

截至任意一个年度的 8 月 20 日,SPV 可分配净现金流的金额未达业绩保障指标中的 SPV 可分配净现金流的金额,或者截至任一委托贷款债权还款日,SPV 可分配净现金流不足以偿还当期应付委托贷款债权本金和/或利息的,则物业运营方应对差额部分予以补足

(七)契约型基金的管理人

天津赛富盛元投资管理中心(有限合伙)

契约基金在专项计划项下是最先成立的平台,同时它也是专项计划所直接投资的标的,是这个专项计划基础资产所承载的一个平台。契约基金的管理人是天津赛富盛元投资管理中心(有限合伙),这是一个赛富控制项下的管理人。

(八)契约型私募基金的投资决策委员会安排

这个契约基金有一个投资决策委员会,由 3 名委员组成,其中,基金管理人委任 2 名委员,权益级资产支持证券持有人委任 1 名委员。就投资决策委员会所议事项,实行一人一票,经过投资决策委员会全体委员一致通过为有效。

虽然这个契约型基金的直接投资人是专项计划,而不是权益级资产支持证券持有人,但权益级资产支持证券的持有人仍然有权间接委派一名委员,而且从投资决策委员会一致通过方为有效的议事规则来看,权益级资产支持证券持有人委派的委员还有一票否决权。

(九)项目公司和 SPV 董事会安排

由基金管理人委派和更换 SPV 和项目公司的董事会成员,在 SPV 和项目公司的董事会中,基金管理人有权决定其中 2 名董事人选,权益级资产支持证券持有人有权决定其中 1 名董事人选,和契约基金相当类似。

(十)项目公司和 SPV 的执行层

SPV 和项目公司均应聘任物业运营方指定的人员担任 SPV、项目公司的经理和财务经理。所以从整个项目的执行角度来看,SPV 和项目公司的运营和管理仍然是通过青年乐来实施的,通过对 SPV 和项目公司具体事项的执行,便于对底层资产进行管理,也便于履行青年乐作为资产委托运营方的职责。

(十一)专项计划处置期发生

1.专项计划设立满 3 年;

2.青年乐未能履行补足义务;

3.专项计划通过公募 REITs 退出;

4.专项计划终止等情形时,进入专项计划处置期。

(十二)处置安排原则(对底层资产进行出售)

1.进入处置期后一年内不得以散售方式处置;
2.处置收入原则上应大于优先级本息和专项计划应付费用,否则需要优先级权益的资产支持证券持有人另行同意。
3.权益级投资人有第一顺位的优先收购权,青年乐有第二顺位的优先收购权

4.如进入处置期后满一年半未处置完成的,则可通过公开拍卖的方式处置资产。

(十三)分配顺序 

1.专项计划税收;

2.资产支持证券上市、登记、资金划付等相关费用;

3.计划管理人的管理费及其他专项计划费用;同顺序且按比例支付所有应付未付的优先级资产支持证券的预期收益;

4.应付未付的物业运营 5% 部分的固定租赁服务费;

5.优先级资产支持证券的本金;

6.向青年乐分配青年乐向专项计划账户支付的等于储备金的初始金额减去 500 万元后的剩余部分的储备金;

7.应付未付的物业运营全部固定租赁服务费;

8.权益级资产支持证券的本金;

权益级资产支持证券本金既晚于优先级的本金和收益,也晚于青年乐 12% 的固定租赁付费。但早于 9.基金管理人的管理费,也早于青年乐的超额租赁费。

9.基金管理人的管理费;

10.超额分配。
超额分配是由权益级的资产支持证券持有人和青年乐之间进行分配。这也有一个阶梯化的分配安排,和市场上部分私募基金的分配有一些类似。


四、新派公寓案例的创新所在

(一)资产类型

之前发行的类 REITs 产品主要包括写字楼、购物中心、门店、物流仓储这些类型,但这一次加入了公寓,特别是长租公寓这样新的资产类型,这是市场上第一单。

(二)征信方式

虽然青年乐这个产品中有一定的主体征信,但这个主体征信是非常薄弱的。

1.青年乐是一个轻资产公司,他只是一个物业运营方,且并不持有大量的资产,他的征信能力是比较弱的。

2.他征信的对象也只是优先级的收益,既不覆盖优先级的本金,也不覆盖权益级,它的收益加本金的覆盖面比较窄。但是在之前发行的类 REITs 产品中,大部分都有主体征信,而且很多都要求发起人对整个产品存续期提供一个最低收入承诺、差额支付、回购安排,或者流动性支持。但在这个新派的案例中,这些是看不到的,没有一个强有力的征信。

(三)评级依据

 在没有强有力征信的前提下,这个产品的优先级是 3A 的评级,是相当不容易的。所以最终优先级产品可以按照 5.3% 的利率发行,也能够给权益级投资人预留收益的空间,这就是新派公寓案例创新所在。

03新派公寓案例中的两只私募地产基金 

一、赛富睿智投资中心(有限合伙)

(一)产品端
GP 为北京赛富瑞益投资管理中心(有限合伙) 

北京赛富瑞益投资管理中心(有限合伙)的 GP 为天津喜马拉雅投资有限公司(赛富的关联公司)

基金的期限为1年+2年+1年+1年,投资人最低认购金额约人民币 500 万元。

(二)投资端

采取股权收购的方式对目标物业进行收购;

基金及其 GP 共同收购项目公司通达富全部股权;其中,基金大约收购 99% 股权, GP 大约收购 1% 股权;项目公司与管理公司签署租赁期限为 20 年的长期租约,管理公司每年向项目公司支付一次租金。

(三)评价

资产持有和运营并举的重资产投资模式,是 REITs 的雏形和基础。

该不动产基金在 2013 年的市场上极其罕见,一是几乎没有私募或金融机构在当时是从事房地产股权的投资,因为房地产的股权投资没有一个成熟的退出通道。

二是对长租公寓的运营管理。几乎没有运营机构专门从事长租公寓的运营管理,因为当时市场上仍然是以购房为主,返租为辅。

据了解,赛富不动产基金在当时募集的时候遇到了一个很大的困难,很多投资者都质疑未来推出的渠道和收益,但是王葛洪先生最终克服了重重困难,取得了 32 位投资人的信任和投资,以私募基金收购物业,并配合以资产运营的方式,使得这样的一个模式先行落地,可以说是给现在向 REITs 接轨提供了一个难能可贵的经验。

二、赛富新派私募股权基金

他是一只在 2017 年成立的契约型基金,所以现在在基金业协会上是能够看到的。以下是他大致的备案信息:

在基金业协会备案的私募股权投资基金

评价:新派公寓类 REITs 中不可缺少的重要一环

(一)嫁接专项计划对 SPV 和项目公司的投资

他嫁接了专项计划对 SPV 和项目公司的投资,他的专项计划既没有直接投到 SPV,也没有直接持有 SPV 的股权,而是通过私募基金去持有 SPV 的股权。

(二)基金份额为专项计划的基础资产

基金的份额是专项计划的基础资产,专项计划是作为基金的一个有限合伙人体现的。

(三)通过基金的嵌入使得专项计划实现对标的项目股债结合的投资

虽然专项计划对基金的投资是一个权益性的投资,一部分是受让基金份额,一部分是做实缴出资,但是基金对 SPV 的投资,SPV 对项目公司的投资是一个股债结合的投资,所以对这个基金来讲专项计划的一个很重要的功能就是实现了股债结合的投资。

(四)通过基金的嵌入使得赛富实现对标的项目的持续运营管理

虽然这个项目权益的持有人发生了一个很大的变化,但在项目端,其管理人并没有发生变化,原来是青年乐在做整租,现在虽然青年乐没有做整租,但还是他来做委托运营管理。

在产品的层面也没有发生一个本质的变化,原来是赛富基金直接持有项目的权益,现在虽然是专项计划持有项目权益,但他也是通过赛富基金来持有的。中间这个环节就使得赛富实现了对标的项目长期持续的运营管理,这对一个项目的成长和未来收益的取得来说,都是非常重要的一环。

04私募地产基金的趋势

一、私募地产基金传统债权模式的限制

(一)2017年以来对房地产私募基金的限制性政策

《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号--私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》—2017.2.13

其他类私募基金管理人暂停登记—2017.9.30

《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见(征求意见稿)》—2017.11.17

基金业协会洪磊会长宁波峰会讲话—2017.12.2

明确提到了现在地产基金所采用的这种债券投资的模式,或者说一些股价债的模式、明股实债的模式,目前已经不能为协会所接受了,不能在协会做备案了。

《商业银行委托贷款管理办法》—2018.1.5

明确了对委托贷款资金的要求,也就是说受托管理的他人资金已经不能成为委托贷款管理办法下能够使用的委托资金。

基于这一点的规定,私募基金所募集的资金,未来是否能够发放委托贷款已经有了很大的争议,基本上从现在实操过程来看,大部分的银行都不接受私募基金的资金来做委托贷款业务。

基金业协会提示—2018.1.12

明确要求私募基金不得以委托贷款股东借款的债权投资方式进行投资,不允许私募基金的底层资产存在债权的投资模式。基于这一系列的要求,对传统的私募基金、私募地产基金的债权投资模式可以说是有非常大的限制。

(二)宏观政策

1.市场去杠杆—供给侧改革。
2.房地产调控—消除房地产金融属性和投机行为。
3.强化金融监管—要求金融服务于实体经济,提高直接融资比重,守住不发生系统性金融风险的底线。

综合来看,影子银行、交叉金融、房地产泡沫这些政府重点监管内容在房地产私募投资中均有体现,所以房地产债权投资受到严格的监管,并不是一个特别意外的事情。

(三)监管趋势
以债权投资为主的房地产私募基金将在中短期内受到很大的冲击。

债权性质房地产私募投资受限明显,几无可行的投资路径。

二、私募地产基金的模式转换

(一)从债到股——股权型私募地产基金的比例将大幅上升

1.政策限制导致中短期内私募地产基金除股权投资外几无其他选择。

2.房地产领域从“黄金十年”进入“白银十年”,现在的迫切需求不完全是一个融资的需求了,地产行业更愿意降低杠杆、分散风险,而基于降低杠杆和分散风险,他也更愿意去做一些让利和股权方面的让渡。所以私募基金的投资机会也会相对来说比较多。

3.金融和地产结合已成常态,金融和地产的结合它可能会增长泡沫,但从股权投资的角度来讲,大量的私募基金管理人已具备了地产行业的运营管理能力,那么未来金融作为地产的操盘方去主导地产也并非不可为。

(二)与 REITs 的结合——从单一的资金募集平台成为金融产品中的一个工具

2018 年 1 月 23 日,基金业协会在北京召开的“类 REITs 业务专题研讨会”,明确鼓励私募基金介入 REITs。

从新派公寓案例来看:
1.私募基金介入 REITs 可以使得交易结构的设计更为灵活,资金运用更为有效。

私募基金进入 REITs,可以使得整个交易结构的设计更加灵活,资金运用更加有效,他既可以去持有这个基金的份额,也可以像传统的模式去持有底层的项目公司或者 SPV 的股权,既可以类似原来直接以权益投资的方式把资金投入,也可以嵌套基金,以股加债的方式投入,资金运用也是更加有效。

2.私募基金介入 REITs 可以实现管理人对底层资产的持续管理。

虽然底层资产的权益持有人发生了变化,但是他仍然是由赛富通过这个契约型基金进行管理的,这个持续的管理对底层资产的运作有非常大的好处。

3.私募基金介入 REITs 可以降低交易过程中的税负。

投资人的投资退出可以从有限合伙的层面,或者从契约基金的层面来退出,从这个层面退出的话,一些所得税包括其他一些交易过程中的税负可以有效地减少。

4.私募基金与REITs的结合相比单一的私募基金投资而言由大大降低了资金成本并增加了投资权益的流动性。

私募基金和 REITs 的结合相比单一的私募地产基金的投资,大大降低了项目方的资金成本。并且这样一个类 REITs 的项目,虽然不是真正的 REITs,但仍然可以在交易所挂牌交易,增加了投资权益的流动性,也增加了投资人购买这种产品的便利程度及意愿。

2018 年 1 月 23 日,基金业协会在北京召开了一个类 REITs 的业务专题研讨会,明确鼓励私募基金进入 REITs,鼓励私募基金在一定程度上突破现在专业化经营的要求,以股加债的方式进入 REITs,同时还可以看出现在监管政策的趋势:对私募基金介入 REITs 产品是有非常大的鼓励。

(三)大趋势:

1.从债到股

从债到股,大量的私募地产基金的债权投资模式可能会终结,但是股权投资模式会作为一个新的资金进入渠道。

2.从固定收益到浮动收益

从固定收益到浮动收益,不再取得一个固定的回报,而是依据管理人对产品管理、项目判断的能力来取得这个项目未来股权部分的浮动收益。

3.从短期投资到长期持有

不再是一年、两年、三年这样的短期融资,而可能是五年、六年长期对股权的持有和项目的经营,通过持有和经营来取得这个项目未来的收益。

4.从财务投资到管理运作

赛富是最典型的案例,他在这个项目中并不是简单的财务投资,由原来的项目方进行一个操盘,而是实际介入了这个项目的运作,可能是通过管理人来运作,也可能是通过管理人其他更加专业化的关联方或者平台来进行管理运作,借由管理运作更好地去控制这个项目的风险,判断其收益和未来的投资推出渠道。

5.从单一投资到与金融产品结合的结构化投资

不是私募基金单一的放一笔借款或者给项目做一个投资,而是与其他的产品相结合。现在这些项目中有和资产管理计划结合、专项资产支持计划的结合,那么也可以和信托计划等多种金融产品结合,这样可以有效降低整个产品中的资金成本,增加产品投资过程中的优势。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“金融小财女Zoe”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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