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国家收紧房地产信托融资,楼市要变天?

来源:金融智库 作者:范智林
2019-07-11 22:22 371 0 0
近日,银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示,并向这些公司提出了五点要求。

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资产界注:本文由金融智库(ID:jinrongo2o)授权发布,作者:范智林。

一、地产信托融资盛宴终结

近日,银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示,并向这些公司提出了五点要求。

1、增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

2、提高风险管控水平,确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。

3、提高合规意识,加强合规建设,确保房地产信托业务稳健发展。

4、控制业务增速,将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。

5、提升受托管理能力,积极优化房地产信托服务方式,为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

银保监会表示,这些措施要求有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势,有助于推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型,促进房地产市场的平稳健康发展。今后银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作,根据房地产市场发展变化情况,及时开展政策吹风,推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。

据了解,在银保监会约谈部分信托公司之后,这几天部分地区的银保监局已经迅速行动起来,召集辖区内信托公司开会,进一步对地产信托融资提出要求。

1、要求信托公司地产信托业务事前报告,监管部门将进行逐笔审核;

2、仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式的业务报告;

3、对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务,将严肃追究合规审查责任。

不难看出,监管的大幕已经迅速落下,自从2018年底开启的这轮地产信托融资盛宴宣告终结,下半年房企又将面临资金紧张的局面,到时候他们也就不敢捂盘待涨了。

二、房价窜涨苗头引发担忧

对于银保监会密集约谈房地产信托融资一事,业内人士普遍认为这是国家对房地产信托融资进一步收紧的信号,此举或与抑制房价过热有关。

在去年国家多项房地产调控措施的抑制下,各地房价在去年底和今年初一直保持了相对平稳的状态,部分前期上涨过猛的城市,房价甚至开始出现松动、回调的迹象。但是随着去年底和今年初央行几次降准之后,部分地方的房价在最近几个月又出现了窜涨苗头。

今年上半年,北上深广等一线城市的房价维持在较为平稳的状态,但是苏州、杭州、合肥、宁波、武汉、郑州、东莞等二线城市则表现出窜涨的苗头,尤其是苏州的房价更是在短短几个月里普遍上涨了20%以上。

这种现象明显跟此前中央三令五申强调的“房住不炒”大政方针是相违背的,所以自2019年4月以来,国家住建部已经连续2次分别预警点名了10个城市房价上涨过快的问题,海南、广州、苏州、合肥等地也继续对房地产调控力度进行加码。

6月13日在上海召开的第十一届陆家嘴论坛上,中国银保监会主席兼央行党委书记的郭树清也特别提到“必须正视一些地方房地产金融化的问题”。

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郭树清指出:“近年来,我国一些城市住户部门杠杆率极速上升,相当大比例的居民家庭负债率达到了难以持续的水平。更严重的是全社会的新增土地资源有一半的投入到房地产,并且房产企业融资过度,挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步加强,也助长了房地产投机行为。”

他还总结道:“房地产市场是有很强的的区域性,不同地区的房价有涨有跌很正常。但是房子是用来住不是用来炒的。历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现,其实都很不划算。”

在中国金融圈里,郭树清一直是个厉害的角色,素有“铁面书生”、“拆弹专家”、“郭旋风”、“改革猛将”等外号,现在又身兼中国银保监会主席和央行党委书记两大重任的金融大员,他在陆家嘴论坛上言论可以看做是对房地产行业过度金融化的警告。

三、房价应该会高位横盘

从这两年来的房地产调控政策来看,国家明显是希望房价长期保持平稳状态,也就是不暴涨也不暴跌,最好不涨不跌维持高位横盘状态。

有留意楼市动向的人就会发现,这两年的楼市政策看似左右摇摆不定,但是存在一个很明显的规律,那就是只要房价稍微一涨,国家就开始出手调控,如果房价稍微下跌,国家就会出台政策刺激。这就说明了国家强烈希望房价维持在目前水平上小范围波动,坚决反对房价出现大幅波动。

国家之所以这么做,除了维持经济大局稳定之外,也是为了最大程度上兼顾到各方的利益,因为房价的暴涨暴跌都会引起一轮财富大洗牌,届时有人赚得盆满钵满的同时,势必有人要输得倾家荡产。

首先,如果房价出现暴涨的话,还未买房的年轻人和低收入群体更加买不起房子,除了进一步加剧贫富差距之外,还会加重社会的戾气和底层的绝望,最终将会沦落到同香港社会一样,所以国家不希望房价继续暴涨。

其次,如果房价出现暴跌的话,大量负债买房的刚需一族将会被银行要求增加抵押物,届时可能会出现断供、破产等情况,继而引发系统性的金融危机,所以国家也不愿意看到房价出现暴跌。

最好的情况就是维持房价不涨不跌,这种情况下即可以保护到已购房和未购房的刚需一族,又能够打击到炒房的投机者。因为在房价不变的情况下,炒房者除了要背负每年5%左右的房贷利息之外,还需要承受通货膨胀所带来的影响,综合下来每年大概要亏损掉7%左右。

按照这样的温水煮青蛙策略,只有房价在目前价格保持高位横盘5年以上,那些加了高杠杆的炒房者肯定会亏得痛苦不堪,而已购房和未购房的刚需一族则是皆大欢喜,这样的局面才是最好的结果。

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