谁还在关注城市更新

作者：西政资本

来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）

周一发布《大湾区城市更新及城中村改造政策汇编（202601版）》之后，我们对后台领取汇编资料的人员构成做了一些统计，其中开发商、金融与投资机构、施工单位、律所等服务机构四大类的人员构成比例分别约为30%、20%、40%、10%。

因项目投资端（开发商+投资机构）的人员占比太小，因此我们认为市场方面还是没有明显的信心回转信号。具体到城市方面，目前仅广州的城市更新热度稍好一些，深圳的城市更新接近停滞，不仅有“限高、限容积率”新规的影响，还存在存量项目即便通过纾困、不良处置、债务重组、破产重整来处理也很难盘活的尴尬处境。

开发商目前的信心不足主要是市场方面的问题，因城市更新、城中村改造的新规实施背景之下，项目实施主体基本都是央企和地方国企、城投平台，因此这些开发商、实施主体首要考虑的是项目投资是否会面临亏损风险（被追责）的问题，而目前房地产市场的结构性下行和项目收益预期的恶化，显然尚不足以支撑开发商的热情。

投资机构、金融机构对城市更新的观望甚至用脚投票态度则更为明显，尽管政策层面一直呼吁社会资本参与城市更新与城中村改造，但一些隐性壁垒问题还是很难破解。

从我们投资机构的角度来看，常见的情况主要有以下几种：

一是相比常规的土地招拍挂项目而言，城市更新项目信息不透明、规划调整不确定、决策流程不清晰、投资款退出路径不明确，尤其是项目的现金流平衡问题，靠卖房还是靠运营取得的现金流兑付前期投资，能不能卖的了或者能不能运营得好，现在已越来越难判断，这也使得我们这些社会资本难以进行投资方面的可靠性评估，甚至容易衍生对城市更新的系统性信任缺失问题；

二是对实施主体融资信用的不信任，尤其是城投平台市场化转型以及“退出政府融资平台功能”的问题，这意味着“城投信仰、刚兑、兜底”等传统预期的破灭，另外是对合作机制忠实执行与程序之外非正式规则的担忧，另外我们这些投资机构对退出路径中资产处置、司法重整等复杂程序的效率和公平性还有存疑心态。

如果将社会资本的范围扩大到所有民营房企等可能的参与方，那么问题就变成了——社会资本对“与谁合作、如何退出、风险何在”更加缺乏稳定预期，从而导致持币观望，市场活力也就无法有效激活。

就我们的业务经验而言，即便是单纯考虑纯财务类的投资，比如投资城市更新基金，那么“市场化出售、资产证券化、股权转让、长期持有与协议回购”等相结合的梯次化退出机制也必须提前明确，不然根本无法解决社会资本参与城市更新项目投资的后顾之忧（主要是投资款“退出难”的问题）。

我们在《城市更新要翻身了》一文中有提到过，自然资源部、住房城乡建设部1月20日联合发布了《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，其基本精神是“放权、松绑、创新”，针对性地解决城市更新存在的规划僵化、土地盘活难、产权关系复杂、报批报建流程繁琐等痛点难点，旨在为城市更新及低效土地、低效物业盘活提供一揽子解决方案，因此对于城市更新和城中村改造来说属于政策松绑，也就是重大利好。

党媒“求是网”继1月16日发布《住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹：高质量推进城市更新》一文后，1月20日继续发布了《高质量推进城市更新》，且1月25日还接着发布了《如何高质量推进城市更新？》一文，对城市更新的支持态度前所未有，从这个角度来看，未来的城市更新应该还是有非常广阔的前景，尤其是1月25日的文章中提到的“危旧房改造，自主更新、原拆原建，城中村改造”等关键词带来的业务想象空间。

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原标题： 谁还在关注城市更新