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最及时的信用债违约讯息，最犀利的债务危机剖析
作者：sven
来源：资产界
碧桂园佛山“巨无霸”旧改项目，被一家销售额体量不到20亿元的小房企接盘了。
“十五五”城市更新窗口打开后，佛山“旧改第一村”迎来新进展。自2025年8月开始流传，碧桂园佛山南海永胜村旧改项目被广州力迅地产接手，如今终于迎来了“官宣”。
百亿元项目按下重启键
2026年6月，一纸土地协议出让公示，宣告沉寂近两年的永胜村旧改正式重启。佛山市自然资源局南海分局发布信息，项目3号地块以3.51亿元协议出让，意向受让人仍为“佛山市碧桂园碧欣置业有限公司”。这宗1.94万平方米的地块，规划284户高端住宅，总投资约9.93亿元。
然而，建设单位名称未变，背后的股东格局早已悄然洗牌。
就在此前不久，永胜村股东代表大会以82.7%的同意率，通过了一项关键股权调整方案。碧桂园将其持有的碧欣置业70%股权全部拆分转让：65%划转至佛山市昇莱投资，5%直接转让广州昇力投资；剩余30%由佛山常琦地产持有。远期约定，力迅集团将直接或间接持有项目公司不少于50%股权，成为实际主导方。
这场交易绝非简单的“力迅接盘碧桂园”。穿透股权底层，三方势力暗藏玄机：昇莱投资实为碧桂园关联过渡平台，其控股股东法定代表人黄世党，身兼多家碧桂园区域项目公司高管，注册地址亦落在碧桂园广佛上城；佛山常琦背后，则站着主营不良资产处置、破产重组的张江和平资产管理。碧桂园并未彻底离场，而是以关联平台阶段性持股，剥离资金压力，盘活存量资产。
更令人震撼的一幕发生在村民端。碧桂园流动性危机导致项目停摆后，永胜经济社为守住回迁底线，做出在全国旧改市场极为罕见的决定——动用土地出让金返还款，以借款形式向项目公司输血7.86亿元，专项用于二期回迁房建设。
要知道，永胜村地处千灯湖金融高新区，一河之隔对望广州荔湾，距广佛线金融高新区站仅400米，是广佛同城核心稀缺成片更新地块。项目总改造范围32.1公顷，总投资约100亿元，分三期滚动开发。2019年碧桂园以93.09%超高同意率拿下合作权，一度创下佛山旧改速度纪录。2022年一期商品房入市，2023年首期903户回迁房交付，彼时项目被各地政府、房企组团观摩，成为大湾区旧改示范模板。
风光仅维持一年。2023年末碧桂园美元债违约，二三期工程骤然停摆。截至2025年初，项目整体签约率95%、房屋拆除率63%，但超半数回迁安置住宅搁置，上千村民回迁遥遥无期。村集体文件直言：项目长期停工将激化矛盾，引发维稳风险。
如今，3号地块出让标志着项目正式重启。二期回迁房所在地块也于2025年末启动清拆，一切似乎正在回归正轨。
力迅地产是谁？
一家深耕广州27年的本土房企，正式入局千灯湖百亿旧改。
力迅集团，常年缺席广州房企销售TOP30，年销售额不足20亿元，属于典型小众稳健民企。无美元债、低杠杆、持续绿档是其核心优势，主打老城旧改与烂尾盘活，操盘逻辑与高周转房企截然不同。
然而，其资金体量与百亿旧改的匹配度存疑。力迅过往单项目投入多为3-5亿级别，2025年公开拿地仅斥资3.1亿元拿下荔湾小块地。更值得关注的是其操盘项目的去化表现：广州住建局数据显示，力迅琶洲湾入市近一年仅成交12套，去化率约10.7%；荔湾力迅荔筑开发十余年，整体去化仅约65.7%。
但力迅对永胜村志在必得。早在2025年8月，其便开始为千灯湖项目招兵买马；2025年12月，碧欣置业股权完成首项变更。今年端午节前，力迅集团更向永胜村捐赠两艘龙舟——这一广佛本土味十足的动作，被市场解读为高调的“身份宣示”。
此番入主，力迅并非全盘收购，而是以渐进式股权投资的方式，通过控制广州昇力投资，谋求项目主导权。这种以最小现金代价锁定核心资产的路径，恰是存量纾困时代的典型打法。对力迅而言，这是从广州老城小型地块跃升至百亿整村改造的战略押注。
如何破局？
永胜村百亿旧改正式重启，但行业对后续运营的担忧远未消散。三重核心风险悬而未决。
其一，历史债务迷局。 碧桂园多年高杠杆扩张，旧改项目普遍叠加信托、非标、工程欠款等多重债务。张江和平资管的入场，恰恰暗示水下存在大量未梳理的隐性债权。有调查指出，碧桂园通过多层境外嵌套持股，将项目权益转移至上市体系外的隐秘主体，是否存在资产转移之嫌，引发市场质疑。若后续销售回款优先偿还旧债，回迁房与商业开发资金将再度承压，村集体7.86亿借款能否足额收回仍是未知数。
其二，资金体量鸿沟。 项目除去一期20亿投入，二三期仍需约80亿元持续输血。力迅自身资金体量显然难以匹配。据市场消息，力迅正洽谈引入第三方房企联合开发，但合作方、出资比例、权责划分均无官方披露。一个值得警惕的细节是：力迅旗下新项目力迅·樾公馆，地基尚未开建，中介却已在以“草签合同”形式卖楼花，折射出其极度渴求现金流的现状。资金缺口如何填补，尚无明确方案。
其三，去化压力巨大。 “先安置后融资”模式依赖商品房销售回款滚动开发。千灯湖新房供给持续放量，改善产品竞争加剧。一期灯湖盛世二手房均价约2.67万元/㎡，3号地块定位高端大平层，参照力迅过往项目缓慢去化表现，若走量不及预期，资金周转链条极易断裂，项目或将再度陷入停滞。
但不可否认，此次重组开创了存量时代旧改纾困的可行范本。对比多数出险房企旧改直接转让、项目易主模式，永胜村采用“渐进式股权让渡+资管介入风险处置+村集体资金托底”新模式，兼顾民生回迁、房企债务化解与区域更新落地。
从行业视角看，这一案例印证了三条底层逻辑：高负债大盘旧改模式彻底落幕，单一房企全盘开发难以为继；低杠杆本土民企迎来存量窗口期，成为困境旧改的核心承接方；村集体从被动等待转向主动参与，成为旧改维稳的关键力量。
永胜村走到全新十字路口。对碧桂园，是存量资产减负的关键一步；对力迅，是跨区域布局核心板块的战略押注；对两千余村民，是回迁安家的希望重燃。但小房企能否扛住百亿项目的漫长资金周期，多层股权架构下的债务风险如何化解，这场广佛资本大戏，仍留有巨大悬念。
“十五五”城市更新政策红利持续释放，大量出险房企存量旧改亟待盘活。纯粹的资产接盘早已行不通，平衡房企债务、村民安置、资本收益、政府更新目标的多方协同纾困，才是未来城中村改造的长期答案。
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