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一文了解反担保资产评价的方法!(值得收藏)

信贷风险管理信贷风险管理 作者:刘世先
2019-10-16 23:17 264 0 0
担保资产评价的方法

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资产界注:本文来自信贷风险管理(ID:xdfxgl01),作者:刘世先。

一、物的反担保评价标准

1、(一)固定资产反担保方式评价

机器设备反担保方式评估:

1评估基本要求

(1)以技术检测为基础;

(2)须逐台核实评估;

(3)要根据机器设备具有组合而形成系统构成的特点,结合不同评估目的和评估范围,加以区别对待,例如由多台设备组合形成的生产线,它的生产能力是由组成这条生产线的机器设备的综合生产能力决定的。

(4)要根据机器设备的技术性特点确定设备是通用设备、专用设备还是非标准设备。因为不同技术特点的设备,其重置成本的构成内容不同、其估算方法、变现能力均有所差异。

(5)须进行权属审核,审核设备的所有权或使用权证明,看其权属是否清晰,能否作为抵押反担保措施。

(6)在对现有设备价值进行评估基础上,要重点考察设备的行业背景、技术水平和市场需求、生命周期各种因素,预测担保到期时设备的贬值程度,重点对其变现能力进行分析。这点为什么要提出来讲,是因为上述因素会对设备的贬值速度和变现价值产生很大影响。如对于某些机器设备,其购买价值可能会很高,但其应用范围很小,变现困难;有的设备技术性贬值速度很快,1-2年以后,价值就会明显下降。因此,以后项目经理在设置的反担保措施中,不仅要对反担保资产现时价值的评估,还要有担保到期时反担保资产贬值程度的预测,分析预测变现价值,准确确定抵押率。

2评估步骤:

(1)现场勘察并核实机器设备数量;

(2)了解生产工艺过程;

(3)划分机器设备评估类别,主要指的是按技术性特点分为通用、专用、非标准设备;

(4)确定评估价格标准和方法;

(5)设计评估表;

(6)收集整理有关资料,测定各种技术参数;

(7)计算评估价值,得出评估价值。

3评估方法:

根据设备的技术特性,采取重置成本法、现行市价法、清算价格法等方法进行评估,慎重采用收益现值法。

2(二)房地产反担保方式评估:

1、评估基本要求

(1)须进行合法性和权属性审核。评估前应审核房地产是否有合法的产权证明文件,房地产是否是债务人或者第三者合法拥有,交易,处分是否符合法律规定。

(2)对共有财产,须审核《房屋所有权证》和其他共有人同意抵押的证明。

(3)评估房地产价值时,须考虑变现税费等,特别是对以行政划拨方式取得的土地使用权,须考虑变现时要补缴的土地出让金。这里有两方面的意思,一是针对房产,如位于某地段的经济适用房,该房屋的价格包含了土地价格,项目经理在评估该房屋价格时,就须扣除所占用土地应交纳的土地出让金;对于上面没有建筑的土地,则用该宗土地的市场价格扣除应交纳的土地出让金,则为该宗土地的评估价格。

(4)除对评估基准日价值进行评估之外,必须预测价值变化趋势,估算房地产担保到期日价值,对其变现性进行分析。对房地产和土地使用权的评估值是评估基准日的评估价值,而可能发生的担保代偿发生在贷款期满后,此期间房产、土地使用权的价值在不断的发生变化。以土地使用权为例,由于土地出让合同约定的可收益年限减少,市场价格及重置成本可能会降低,也有可能由于政策等因素的变化而带来升值。因此,评估时应综合考虑土地位置、用途等因素预测变现难度,并结合贷款期限和变现税费预测变现价值。

2、评估方法:

可采用重量成本法、市场价格比较法、收益现值法、清算价格法等方法进行评估。在上述评估方法中,以市场价格比较法和重置成本法为主,慎重采用收益现值法,必要使可采用清算价格法,其原因是,尽管房地产作为单项资产时,往往能够预测未来收益,但其未来收益受经济环境、房地产用途影响较大,并且,在市场上,很难以收益现值法评估的价值作为参考价格成交。一般说,采用收益现值法得到的评估值,高于采用市场法和成本法得到的评估值。因此,对于中介机构评估机构提供的资产评估报告,需认真审核其评估方法及评估参数的选择,并将评估价值与类似地区、类似楼盘的市场价做详细的比较,做出担保机构自己的判断。

3(三)在建工程反担保方式评价

1评估基本要求

(1)在建工程作为担保措施的抵押贷款,需用于在建工程的继续建设,并且在建工程进行抵押时,土地使用权须同时抵押。

(2)评估前,须重点审查项目是否符合抵押登记条件,审查开发商应取得的在建工程抵押登记所需权利证书和法律文件,包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设施工许可证》等。如果未取得相关凭证和文件,须详细了解其障碍和原因,判断是否能及时取得有关凭证。

(3)评估时,需重点考察建设项目的背景,如项目地段、用途、工期、开发商资质及业绩,承包商资质及业绩等,并需了解和预测项目预售情况及使用价值,对转让、变现的难易程度进行判断和分析。

(4)由于在担保期间,在建工程处于建设期,其价值在不断变现,评估时,不但要评估其评估基准日的价值,还要预测贷款到期时的价值及变现税费。

2评估方法:

可采用形象开发法,成本法、假设开发法,变动因素调整法等进行评估。从谨慎角度出发,建议评估方法采用成本法和变动因素调整法,一般不采用收益法,其原因与房地产评估和土地使用权评估相同。

4(四)流动资产评估

(含实物类、债权类、货币类流动资产)

1、评估基本要求

(1)以单向资产为评估对象,不需要以其综合获利能力进行综合性价值评估;

(2)评估基准日应尽量定在会计期末,在规定的时点进行资产清查,登记和确定数量及帐面价值,防止重复登记和漏登记。

2、评估方法

根据评估目的选择:第一、流动资产在持续经营条件下使用,采用重置成本法;第二、持续经营的流动资产进入公平市场和出售或转移使用,选用现行市价法;第三、因企业清算,要求流动资产快速变现,运用清算价格法。

按不同种类流动资产的特别选择,实物类流动资产可采用市价法和重置成本法;对货币类流动资产,其清查核实后的帐面价值就是现值,不需采用特殊方法进行评估;对债权类流动资产,按可变现价值进行评估。

二、权利反担保方式评估

1土地使用权评估

1、评估基本要求

(1)评估前,要进行权属证明审核和共有情况审核,重点审查《国有土地使用证》或《房地产权证》。

(2)评估时,对于行政划拨取得的土地,要考虑变现时补缴的土地出让金,对于农业用地转为工业、商业、住宅用地的土地,要审查其审批手续是否完备。

(3)除对评估基准日进行评估外,应综合考虑土地位置、政策、用途等因素对变现难以程度进行分析,并结合贷款期限和变现税票预测变现价值。

2、评估方法:可采用重置成本法,市场比较法,基准地价修正法,假设开发法,路线价法等方法进行评估。同样,从稳健角度出发,建议评估方法以市场价格比较法和重置成本法为主,必要时可采用清算价格法,慎重采用收益现值法。

2(商标专用权、专利权、著作权的财产权等反担保方式评价

1、评价基本要求

(1)评估时要考虑上述无形资产的成本,超额利润、收益年限、技术成熟程度、发展趋势、更新换代速度,市场供求关系等因素,对无形资产在评估基准日和担保到期日价值进行评估和预测,并对变现的难易程度进行分析。

(2)谨慎选择评估方法,对中介机构提供的评估报告,要认真分析其评估方法和评估结果的合理性及可靠性。

(3)对于获利能力很低,很难转让的无形资产,不宜作为质押标的。

2、评估方法

可采用收益法、重置成本法进行评估。对于作为反担保标的的无形资产,不宜简单地采用收益现值法进行评估,要全面了解其作用、获利能力、产品市场、寿命期、可能的转让价格及对所有者的重要性等因素,综合考虑,确定其评估价值。

3(三)其他反担保方式评价

采用其他反担保方式的,应从反担人的信誉、实力、与借款人的关联度、担保方案的可操作性、变现的难易程度、对借款人的制约力度大小等方面进行判断分析。

4(四)综合评价

项目经理设计的反担保方案中,现有物及权利的反担保、又有其他反正担保方式的,应进行综合评价,评价内容包括反担保措施的合法性,权属,变现价值,变现费用,变现程度,变现的难易程度、对借款人制约力度大小等进行综合评价,得出反担保方案行与否的结论。

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