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2019房企拿地"新五虎":万科蝉联冠军 融创中国上榜

来源:上海证券报
2020-01-14 23:16 227 0 0
当房地产行业进入存量发展时代,房企全年拿地金额前五强“门槛”又重回千亿级,其中背靠国资大树的占了三强。

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当房地产行业进入存量发展时代,房企全年拿地金额前五强“门槛”又重回千亿级,其中背靠国资大树的占了三强。

据中指研究院数据显示,2019年拿地金额前五强房企为万科、碧桂园、保利地产、中海地产、融创中国,拿地金额均超千亿元。这也是近四年来,房企全年拿地金额前五“门槛”第二次达到千亿级。

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细看最新出炉的“五虎上将”,它们有的依靠大举并购,弯道超车“买”进了前五强;有的经历了前几年的“休养生息”后,“改弦更张”加大土地储备;还有的积极布局非住宅土地,持续发力多元化战略。

延续强者恒强格局

土地市场被视为房地产市场的“晴雨表”,在以稳为主的大基调下,2019年房企拿地更趋理性,但强者恒强格局也在趋于稳定。

上述五家公司共拿出6113亿元“屯粮”,占2019年全年拿地金额前50名总额的27.3%。这一占比相较于2018年的25.99%上升了1.31%。

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具体来看,万科、碧桂园、保利地产优势再现,连续三年位列榜单前三:万科以1610亿元的拿地金额两度蝉联“拿地王”;碧桂园以1303亿元再次锁定第二位;保利地产以1166亿元连续三年稳居第三位。

2017年、2018年均居第五的中海地产则再进一程,以1034亿元的拿地金额上升至第四位。

拿地表现最激进的是融创中国,2019年拿地金额为1000亿元,同比增幅高达156.41%。

作为并购王,除了招、拍、挂传统拿地方式外,融创中国在2019年延续了并购狂人风格,先后以67亿元收购新湖中宝项目、以153亿元收购环球世纪及时代环球51%股权,令业界侧目。

克而瑞研究中心市场研究总监谢杨春分析认为,2016年、2017年房企热衷于在三四线城市拿地,龙头房企也因此加大了拿地力度。经历了2017年的高峰(金麒麟分析师)之后,2018年是房地产调控收紧的一年,房企纷纷放缓拿地节奏。2019年,市场开始回归二线城市,而相较于三、四线城市,二线城市地价更高,拉开了企业之间的差距,融资成本较低、资金底气足的企业优势更大,拿地相对积极。

上述五家房企中,除了融创中国因大举并购而带来了飞速增长的拿地规模之外,中海地产2019年的拿地金额较2018年也增长较快,增幅为36.05%;其次,万科和保利地产的拿地金额增幅分别为22.34%、16.48%;这一指标中,仅碧桂园的增幅为个位数,为8.22%。

值得一提的是,作为总资产、营业收入、盈利、土地储备等核心指标都处于领先地位的龙头房企,中国恒大仍未放宽拿地计划,连续两年跌出拿地金额前十。相较于2016年、2017年拿地金额均突破千亿规模的大手笔,其2019年拿地金额仅保持了适度增长,从2018年的382亿元增长至437亿元,排名从21上升至17。

加大储备非住宅项目

2019年拿地前五强还有个新变化:加大储备非住宅项目用地、在多元业务上寻找新的利润增长点。

早在2014年就已开始构筑物流版图的万科,如今已有两家物流公司。一家是万纬物流,目前已是中国总规模第二的物流地产商;另一家是收购的全球领先的现代物流设施服务商——普洛斯。2019年,继续做大物流板块的万科又新增23个物流地产项目,总建筑面积约161.88万平方米,合计支付权益价款32.07亿元。

再如近年来大举进军文旅地产的融创中国,继2018年收购万达文旅城之后,2019年12月又斥巨资收购了环球世纪及时代环球51%股权,这一资产包除了包含住宅用地外,还有会展中心、乐园、商业、酒店等非宅项目。

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前两大巨头净负债率低得有点保守

在2019年敢于大手笔拿地的五大巨头,是不是都很激进呢?

有一个指标能够回答这个问题:净负债率。

净负债率是衡量房企真实负债压力和杠杆水平的指标之一。尤其对于拿地金额排名靠前的房企来说,在积极“屯粮”的同时,其杠杆率、风险承受力都备受市场关注。

据统计,相较于2018年末,上述五家房企2019年年中的净负债率涨跌幅均保持在行业合理水平。即便是拿地金额增幅最高的融创中国,其净负债率从2018年末到2019年年中的增幅仅7.8%。而保利地产的净负债率总体而言较高,但也呈下降趋势,从2018年末的80.55%下降至2019年年中的76.64%。

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拿地前五强净负债率变化

从上表可以看出,万科、中海地产的净负债率均低于40%。

强劲销售 底气十足

除了净负债率不高外,还有一个重要指标,给了“拿地五虎将”的霸气和底气,那就是超强的销售额。

据克而瑞研究数据显示,销售增幅较高的中海地产和融创中国2019年的销售额分别为3301.3亿元、5556.3亿元,较2018年分别增长22.82%、20.79%。紧随其后的保利地产,以4702亿元的销售额增长了16.1%。而体量庞大的龙头房企碧桂园和万科则表现更为平稳,分别在2019年完成了7715.3亿元和6312.1亿元的销售额,分别增长5.88%、4%。

总体而言,能大手笔拿地者,都是自身基本面强劲的巨头,如此循环往复,房地产行业的集中度也在悄然提升。而强者恒强的格局与趋势,有益于市场理性发展。

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