7月上海住宅折价率领跑全国—司法拍卖行业研报

7月的上海按照往年惯例，正式进入了“烧烤”模式。对于常年居住在上海的人们，这种“烤”验已经可以泰然处之。但与天气一同热的“法拍房”市场，却热的有点让人手足无措。

一.上海住宅报名人数

7月法拍房市场的热，首先反映在“参与热情”上。在下图中，我们能非常明显的看出，7月每天的报名人数是远大于挂拍量的。7月住宅一共上拍262套，平均每天上拍8套；报名人数一共是1206人，平均每套房子有4个人报名竞争。

根据2019年婚恋市场数据统计，上海单身男女比例为1：4，恰好与挂拍量和报名人数的比例吻合。

所以，买到法拍房的难度基本跟上海找个男朋友一样。

二.上海住宅成交率

“冷”让人理智，“热”则容易让人头脑发昏。法拍房市场的“热”已经影响到竞拍者的决策。31天中，有9天的竞拍折价率都高于9折，最终7月上海住宅平均折价率8.4折，比全国的7.6折高出10%，领跑全国。

三.上海住宅折价率

“冷”让人理智，“热”则容易让人头脑发昏。法拍房市场的“热”已经影响到竞拍者的决策。31天中，有9天的竞拍折价率都高于9折，最终7月上海住宅平均折价率8.4折，比全国的7.6折高出10%，领跑全国。

四.上海溢价率最高房源

市场的整体火热，必然导致很多成交房源的溢价高。但溢价高不代表房源的价值被错误高估，很多时候恰恰反应的是”物有所值“。

比如，7月这套房子。

房源地址：上海市松江区泗泾镇开江西路542弄18号53、54幢

起拍价：40.5万

成交价：154万

评估价：57.9万

折价率：26.5

报名人数：37人

这是一套距离上海核心市区40公里，楼体破烂，也没有学区的危楼。但是，吸引了多达37人的报名，108次竞价，最终高出评估价整整100万成交。

按照以往的经验，高折价率的房子可能是“核心地段，户型楼层俱佳，有好学区”的房子。这套房子任何一个条件都不符合，那么它高成交价的依据什么呢？

答案在下面。

据房源周边的居民的反馈，该房源所在地，2015年开发商的拿地价就已经接近4万元/㎡。所以折价率26.5，相比评估价翻了2倍，但却是7月市场上最大的一个“漏”。

上海法拍房市场的竞拍者看似发热的动作背后，其实有着超过常人的冷静与思考。

五.上海溢价率最低房源

高溢价的房子没有看起来那么贵，低溢价的房子也没有看起来那么便宜。

房源地址：上海市宝山区塘后路203弄18号601室

起拍价：425万

成交价：471万

评估价：757万

折价率：6.2

报名人数：2

这是一套位于宝山区新叶公寓的一套顶楼复式住宅，评估价高达757万，看起来以6.2折成交秒赚300万之多。

但是标的所在小区二手房均价只有35000元/㎡，以市场均价计算，该房源的实际价值不超过650万元。且标的所有权是债务人与案外人员共有，实际的价值还要再打折扣。

所以这套房源的市场间价差并没有看起来那么高，最终只吸引到2个人报名。

7月 上海住宅法拍房市场总结

7月的市场虽然火热，但是平均8.4的成交折价率还是留足了收益空间。个别房源的评估价与实际价值有明显偏差，给专业投资者提供千载难逢的掘金机会。

随着《（上海）自由贸易试验区临港新片区》成立的正式批复，上海房产将再次得到提升，法拍房将会面临更多玩家跑步进场的局面。

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