城市更新中，已出让土地改变用途不用收回重新招拍挂出让！

作者:  齐精智律师

陕西明乐律师事务所，仲裁员、北京大学法学院北大法宝学堂特约讲师，公司股权、借贷担保、房产土地、合同纠纷全国专业律师，微信号qijingzhi009。

 已经出让土地申请改变用途等土地使用条件的，各地在实际执行中大多简单粗暴，往往一律收回重新招拍挂出让。这样既不能发挥规划和市场引导不同产业用地类型合理转换，也在一定程度上损害了土地使用权人的权益。齐精智律师提示土地供地出让与土地出让后改变建设用途是两种不同的程序，法律未规定土地出让后改变建设用途需要再履行招拍挂手续。

    本文不追浅陋，分析如下：

一、国家政府层面支持完善土地用途变更。

《国务院办公厅关于印发要素市场化配置综合改革试点总体方案的通知》国办发〔2021〕51号

（六）鼓励优化产业用地供应方式。支持不同产业用地类型合理转换，完善土地用途变更、整合、置换等政策。探索增加混合产业用地供给。支持建立工业企业产出效益评价机制，加强土地精细化管理和节约集约利用。

二、法律规定出让土地申请改变用途可以重新签订协议并补缴土地出让金，而非重新招拍挂。

国土资源部2006年5月31日以国土资发〔2006〕114号发布的《协议出让国有土地使用权规范》（试行）8出让土地改变用途等土地使用条件的处理:

出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。

调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：

应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格

四、土地供地出让与土地出让后改变建设用途是两种不同的程序，法律未规定土地出让后改变建设用途需要再履行招拍挂手续。

 江西高院：（2016）赣行终1号行政判决：土地供地出让与土地出让后改变建设用途是两种不同的程序。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条及《协议出让国有土地使用权规范（试行）》第4.3条“均规定的是政府对其已收储土地进行出让的程序，而非土地使用者取得土地之后办理变更登记的程序”。

齐精智律师提示需要核查签订的《国有土地使用权出让合同》是否载明“在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途应当取得甲方和城市规划行政主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理土地使用权变更登记手续，换发土地使用权证书。”

五

 一、《大连市城市更新管理暂行办法》第十六条：在符合规划且不改变用地主体条件下，更新项目发展国家及大连市支持的新产业、新业态的，由项目所在辖区相关行业主管部门提供证明文件，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5年为限，5年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权利类型，以协议方式办理用地手续。

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